Pytanie:

Czy prawidłowe jest opodatkowanie podatkiem od nieruchomości budynku po byłej szkole wg stawki "pozostałe budynki"?

stwierdzam, że :

stanowisko przedstawione w tym wniosku jest nieprawidłowe w odniesieniu do opisanego stanu faktycznego.

1. Sp. z o.o. w L. otrzymała od Gminy Miasta Lębork na własność grunt i budynek na mocy aktu notarialnego z dnia 27 maja 2005r.
2. Pomimo poczynienia szeregu działań zmierzających do wydzierżawienia obiektu szkoły, czy też jej sprzedaży do dnia dzisiejszego nie udało się to.
3. Tymczasem obiekt po dawnej Szkole Podstawowej stoi pusty, zachodzi potrzeba dokonania szeregu napraw i remontów np. remont dachu, ogrzewania, instalacje sanitarne, przyłącze energetyczne, wymiana okien, dostosowanie pomieszczeń itp.
4. Dopiero po wykonaniu napraw i remontów obiekt może być zdatny do prowadzenia działalności gospodarczej.
5. Można by w nim prowadzić działalność oświatową, ale w tym celu należy ponieść dodatkowe nakłady finansowe.

Po przeanalizowaniu, w świetle obowiązujących przepisów prawa przedstawionego przez Stronę stanu faktycznego, organ podatkowy wskazał jak niżej:

Zgodnie z art. 1a ust.1 pkt 3 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych za grunty, budynki i budowle związane z działalnością gospodarczą uznaje się grunty , budynki i budowle będące w posiadaniu przedsiębiorcy lub innego podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą, z wyjątkiem budynków mieszkalnych oraz gruntów związanych z tymi budynkami, a także gruntów , o których mowa w art. 5 ust.1 pkt 1 lit.b, chyba że przedmiot opodatkowania nie jest i nie może być wykorzystywany do prowadzenia tej działalności ze względów technicznych Z analizy tego przepisu wynika, że jeżeli podatnik - przedsiębiorca nie posiada budynków o funkcji mieszkalnej oraz gruntów pod takimi budynkami to budynki i grunty należy opodatkować wg stawek najwyższych. Jedynym wyjątkiem jest sytuacja, gdy przedmioty opodatkowania nie są i nie mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej ze względów technicznych. Wówczas takie grunty i budynki należy opodatkować wg tzw. stawek pozostałych. Według "Słownika języka polskiego" aut. M.Szymczaka przez "względy techniczne" uniemożliwiające wykorzystywanie danego obiektu należałoby rozumieć techniczną niemożność korzystania z niego, a zatem niemożność dotyczącą spraw związanych ze sposobem wykonania obiektu. Tak więc bez wątpienia, jeżeli stan techniczny np. budynku oceniony jako zły, katastrofalny i grozi on zawaleniem , bez odwoływania się do prawa budowlanego można stwierdzić, że nie może być nim prowadzona ze względów technicznych żadna działalność gospodarcza.

Biorąc pod uwagę przedstawiony stan faktyczny, powstają zasadnicze pytania, czy:

1. fizyczne nieużytkowanie budynku ze względu na brak chętnych do dzierżawy bądź kupna nieruchomości lub przewidywane prace remontowo-naprawcze związane ze zmianą przeznaczenia budynku szkoły na budynek mieszkalny , mieszkalno-usługowy lub o innej funkcji są okolicznościami uzasadniającymi zastosowanie klauzuli "niemożliwości wykorzystania budynku do prowadzenia działalności gospodarczej ze względów technicznych" ...
2. jaki wpływ na zasady opodatkowania budynku ma remont dachu, wymiana okien, instalacji wewnętrznej czy wnętrza pomieszczeń...

Odnosząc się do pierwszej kwestii, stwierdza się, że w niniejszym przypadku nie zachodzą przesłanki do zastosowania klauzuli tzw. względów technicznych. Z wyceny nieruchomości sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego z dnia 12.08.2004r., w części zatytułowanej "Przeznaczenie i stan techniczno-użytkowy" wynika jednoznacznie, że:

• budynek dwukondygnacyjny częściowo podpiwniczony został oddany do użytku w roku 1980,
• wybudowany w technologii uprzemysłowionej,
• wyposażony we wszystkie media, w tym c.o. z dala czynne,
• murowany z cegły i gazobetonu , stropodach wentylowany

Stan techniczno użytkowy oceniono jako dobry.

W "Operacie techniczno-ekonomicznym o stanie techniczno-użytkowym budynku po byłej szkole" z listopada 2006r. potwierdzono powyższe. Stwierdzono jednocześnie: "Budynek w średnim stanie technicznym. Elementy konstrukcyjne w stanie dobrym" a następnie "W obecnym stanie technicznym budynek nie nadaje się do eksploatacji".

W rozumieniu przepisów podatkowych należy wyraźnie odróżnić stan techniczny obiektu budowlanego (jego konstrukcji) od stanu technicznego instalacji, urządzeń (wyposażenia) tego obiektu, które nie podlegają opodatkowaniu i nie mają wpływu na zakwalifikowanie obiektu do kategorii przedmiotów opodatkowania związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej. Z przedstawionego we wniosku podatnika uzasadnienia wynika, że budynek stoi pusty ponieważ wydzierżawienie lub sprzedaż nie są możliwe ze względu na brak chętnych. Zatem podatnik podejmując decyzję o ewentualnym wynajmie budynku innym podmiotom już ocenił jego stan jako wystarczający do używalności. Potrzeba dokonania napraw i remontu dachu, ogrzewania, instalacji sanitarnych , okien , dostosowania pomieszczeń itp. to prace nie naruszające konstrukcji budynku, gdyż jak wynika z wyżej przytoczonej opinii rzeczoznawcy "elementy konstrukcyjne są w stanie dobrym". Zdecydowanie się na podjęcie tych prac będzie miało charakter zarobkowy. Jest to stwierdzenie prawdziwe ze względu na fakt, że choćby część pomieszczeń usługowych lub mieszkalnych (jeżeli S. zdecyduje się na zmianę funkcji budynku np.na mieszkalną czy usługową) będzie podnajmowana lub zbyta innym podmiotom czy to na prowadzenie działalności gospodarczej czy też jako lokale mieszkalne. Tego rodzaju prace adaptacyjne mieszczą się w przedmiocie działalności gospodarczej prowadzonej przez właściciela budynku, co potwierdzają zapisy w dziale 3 KRS. Wyłączenie budynku z opodatkowania wg stawek związanych z działalnością gospodarczą nie nastąpi również ze względów technicznych w przypadku, jeżeli przedsiębiorca nabył budynek, który nie nadaje się do prowadzenia działalności gospodarczej przez tego przedsiębiorcę. Znaczy to, że przedmiot opodatkowania nie jest i nie może być wykorzystywany ze względów technicznych nie tylko na działalność właściciela -przedsiębiorcy ale także w rozumieniu każdej innej działalności gospodarczej. Nie będą miały również miejsca stawki pozostałe , gdy prowadzenie działalności nie jest możliwe:

1. z przyczyn technologicznych, np. demontażu instalacji wodno-kanalizacyjnej, odcięcia dopływu gazu albo w przypadku awarii urządzeń,
2. z przyczyn ekonomicznych , np. braku środków - co podatnik również we wniosku podnosi.

Z przeprowadzonych w dniu 05.12.2006r. oględzin (opis w protokole) wynika, że stan techniczny budynku zezwala na jego użytkowanie. Naprawy bądź wymiany wymagają instalacje.

Analogiczne stanowisko zostało wyrażone przez Ministerstwo Finansów ( np. w piśmie nr LK-2443/LP/02/AP z dnia 10.02.3003r., LK-1601/LP/03/PP z dnia 20.10.2003r.). Należy w tym miejscu zaznaczyć, że zapisy wynikające z planu zagospodarowania przestrzennego jakoby przedmiotowy budynek mieścił się w strefie o dominującej funkcji mieszkaniowej uniemożliwiającej lokalizację obiektów komercyjnych lub o zatrudnieniu powyżej 30 osób w odniesieniu do przepisów podatku od nieruchomości jest bez znaczenia .

Wobec powyższego budynek przy ul. S. w L. (po byłej szkole) stanowiący własność Spółki z o.o. w L. w ocenie tut. Organu podatkowego chociaż wymaga przeprowadzenia prac naprawczo -modernizacyjnych to jednak na dzień dzisiejszy może być wykorzystywany do prowadzenia działalności gospodarczej (np. jako magazyn, jako biurowiec). A zatem jako będący w posiadaniu przedsiębiorcy , winien być opodatkowany podatkiem od nieruchomości wg stawki obowiązującej na terenia miasta Lęborka tj. jak za "budynki lub ich części związane z działalnością gospodarczą ".

W związku z tym postanowiono jak w sentencji.