Pytanie:

Czy zatrzymanie przez wydzierżawiającego ulepszeń dokonanych przez Dzierżawcę w przedmiocie dzierżawy w dniu zawarcia umowy sprzedaży podlega opodatkowaniu 22% podatkiem VAT?

Przedmiot sprzedaży jest objęty umową dzierżawy, w której sprzedawca (Podatnik) jest Wydzierżawiającym, zaś kupujący jest Dzierżawcą.

W ramach umowy Dzierżawca dokonał remontu i modernizacji nieruchomości na ustaloną przez strony kwotę 1.000.000,- zł. W przypadku zbycia przedmiotu dzierżawy Dzierżawca jest uprawnionym do żądania od Wydzierżawiającego zwrotu wartości poniesionych nakładów pomniejszonych proporcjonalnie o 1/100 ich wartości za każdy miesiąc użytkowania.

W ramach umowy sprzedaży strony ustaliły, iż cena musi być zapłacona w dniu jej podpisania w formie aktu notarialnego, w następujący sposób: 1.300.000,- zł gotówką oraz 1.000.000,- zł w ramach rozliczenia nakładów. W akcie notarialnym celem umożliwienia zaliczenia wartości nakładów na poczet ceny Wydzierżawiający-sprzedawca przejmie nakłady poniesione przez kupującego-Dzierżawcę.

Wartość nakładów przekroczyła 30% wartości początkowej budynku.

Podatnik zwraca się z zapytaniem czy zatrzymanie przez Wydzierżawiającego ulepszeń dokonanych przez Dzierżawcę w przedmiocie dzierżawy w dniu zawarcia umowy sprzedaży podlega opodatkowaniu 22% podatkiem VAT.

Zdaniem Podatnika zatrzymanie ulepszeń dokonanych przez Dzierżawcę w przedmiocie dzierżawy (art. 676 Kodeksu cywilnego) nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, bowiem zatrzymanie to nie mieści się w żadnej z kategorii czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, wymienionych w art. 5 ustawy o VAT. Czynność zatrzymania nakładów nie powinna być zatem potwierdzona fakturą VAT.

Po przeanalizowaniu wniosku Podatnika, mając na uwadze obowiązujące przepisy prawa tut. Organ podatkowy stwierdza, co następuje:

Zakres przedmiotowy opodatkowania podatkiem od towarów i usług został określony w art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług (Dz.U.Nr 54, poz. 535), zwanej dalej ustawą o VAT, zgodnie z którym opodatkowaniu tym podatkiem podlegają:

1. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju,
2. eksport towarów,
3. import towarów,
4. wewnątrzwspólnotowe nabycie towarów za wynagrodzeniem na terytorium kraju,
5. wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

W przedstawionym stanie faktycznym Podatnik wydzierżawia nieruchomość, w której Dzierżawca dokonał ulepszeń.

W myśl przepisów o podatku dochodowym budynki, budowle i ich części uważa się za ulepszone, gdy suma wydatków poniesionych na ich przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację lub modernizację w danym roku podatkowym przekracza 3.500,- zł i wydatki te powodują wzrost wartości użytkowej ww. obiektów w stosunku do wartości z dnia przyjęcia do używania, mierzonej w szczególności okresem używania, zdolnością wytwórczą, jakością produktów uzyskiwanych za pomocą ulepszonych budynków, budowli i ich części i kosztami ich eksploatacji.

Natomiast zgodnie z art. 676 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks cywilny (Dz.U. Nr 16, poz. 93 z późn.zm.) jeżeli najemca ulepszył rzecz najętą, wynajmujący, w braku odmiennej umowy, może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego.

Wartość wszelkich nakładów zwróconych Wydzierżawiającemu zalicza się do wierzytelności, gdyż w doktrynie prawa cywilnego do praw majątkowych (względnych) zalicza się między innymi właśnie tego rodzaju prawa skuteczne między stronami danego stosunku prawnego (umownego), występujące w postaci różnego rodzaju wierzytelności.

W tym rozumieniu, w przypadku tego rodzaju umów prawem majątkowym jest między innymi wierzytelność z tytułu poczynionych nakładów, gdyż roszczenie o zwrot tych nakładów wynika jednoznacznie z treści umowy dzierżawy.

Zwrot nakładów ulepszających, jaki następuje po zakończeniu umowy dzierżawy jest sposobem rozliczenia się z tego rodzaju nakładów pomiędzy stronami. Jest to czynność cywilno-prawna dokonywana w celu realizacji roszczeń przewidzianych w art. 676 Kodeksu cywilnego.

Z pisma Podatnika wynika, iż Wydzierżawiający zatrzyma ulepszenia dokonane przez Dzierżawcę w przedmiocie dzierżawy. Natomiast przy sprzedaży przedmiotowej nieruchomości Dzierżawcy (kupującemu) wartość dokonanych przez niego ulepszeń zostanie zaliczona na poczet ceny sprzedaży.

Mając na uwadze przepisy art. 5 ust. 1 ustawy o VAT, tut. Organ podatkowy stwierdza, iż w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (zawartych w tymże przepisie) nie mieści się czynność zatrzymania przez Wydzierżawiającego ulepszeń dokonanych przez Dzierżawcę w przedmiocie dzierżawy.

W konsekwencji czynność ta nie powinna być udokumentowana poprzez wystawienie faktury VAT.

Interpretacja ta dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia tego zdarzenia i nie jest wiążąca dla wnioskodawcy.