Pytanie:

Jak powinien być opodatkowany czynsz najmu nieruchomości mieszkalnej składającej się z lokalu mieszkalnego, garażu, pomieszczenia gospodarczego i działki gruntowej?

Spółdzielnia jest właścicielem lokali mieszkalnych i przynależnych do nich wolnostojących garaży, pomieszczeń gospodarczych (chlewik, drewutnia) oraz działek gruntowych, na których są zlokalizowane wymienione nieruchomości. Całość stanowi daną nieruchomość mieszkalną. Spółdzielnia wynajmuje te nieruchomości mieszkalne najemcom, a najemcy opłacają czynsz. Nieruchomości te stanowią zasoby mieszkaniowe Spółdzielni. Najemcy mają zawarte umowy najmu i nie są członkami spółdzielni. Umowy najmu zawarto zgodnie z ustawą z dnia 15 grudnia 2000r. o spółdzielniach mieszkaniowych oraz ustawą o ochronie praw lokatorów z dnia 21 czerwca 2001r.
Zdaniem Spółdzielni nieruchomości te stanowią spółdzielcze zasoby mieszkaniowe, a czynsz jest formą odpłatności z tyt. najmu tych nieruchomości i zgodnie z art.43 ust.1 pkt. 1 załącznik nr 4 do ustawy o podatku od towarów i usług w poz. 4 usługi te są wymienione jako zwolnione od podatku VAT.

Stosownie do art.2 ust. 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U. Nr 119, poz. 1116 ze zm.) lokalem jest samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu, o którym mowa w przepisach ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali (Dz.U. Nr 80, poz. 903 ze zm.). Zgodnie z art. 2 ust. 2 o własności lokali, samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku, izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Do lokalu ( na podstawie art. 2 ust.4 powołanej ustawy o własności lokali) mogą przynależeć , jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż zwane dalej "pomieszczeniami przynależnymi".

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust.1 pkt 1 ustawy z dnia 1 marca 2004r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. Nr 54, poz. 535 ze zm. ) podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Na mocy art. 43 ust.1 pkt 1 cyt. ustawy zwalnia się od podatku usługi wymienione w załączniku nr 4, w którym pod poz. 4 ustawodawca wymienił usługi w zakresie wynajmowania lub dzierżawienia nieruchomości o charakterze mieszkalnym na własny rachunek z wyłączeniem wynajmu lokali w budynkach mieszkalnych na cele inne niż mieszkaniowe.

Uwzględniając przytoczone powyżej przepisy należy stwierdzić, że jeżeli pomieszczenia dodatkowe ( garaże, chlewiki, drewutnie oraz grunty na których są one zlokalizowane ) są integralnym elementem przydziału mieszkania nierozerwalnie z nim związanym , to taka usługa najmu lokalu mieszkalnego podlega zwolnieniu od podatku od towarów i usług. W przeciwnym wypadku wynajmowanie lub dzierżawienie nieruchomości o charakterze niemieszkalnym podlega opodatkowaniu wg stawki 22%.

Informacja została udzielona w oparciu o stan faktyczny przedstawiony w zapytaniu oraz stan prawny na dzień wydania niniejszego postanowienia.