Istota interpretacji:

Dokumentowanie opłat za media na rzecz członków Wspólnoty oraz najemców części wspólnej nieruchomości.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 10 sierpnia 2010 r. (data wpływu 19 sierpnia 2010 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie dokumentowania opłat za media na rzecz członków Wspólnoty oraz najemców części wspólnej nieruchomości –jest nieprawidłowe.

W dniu 19 sierpnia 2010 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie m.in. dokumentowania opłat za media na rzecz członków Wspólnoty oraz najemców części wspólnej nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wspólnota nie jest zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym. W jej skład wchodzi 9 współwłaścicieli poszczególnych lokali użytkowych. Umowy z dostawcami tzw. mediów (tj. woda, CO, śmieci, prąd, ścieki) podpisane zostały przez Wspólnotę. Dotychczasowy sposób rozliczenia mediów polegał na tym, iż w oparciu o zawiadomienie o opłatach, przygotowane przez Wspólnotę poszczególni współwłaściciele uiszczali tzw. zaliczki. Wspólnota zawarła także umowy najmu części nieruchomości wspólnej (piwnice), na mocy których uzyskuje przychody z wynajmu.

W chwili obecnej Wspólnota dokonując rozliczenia mediów planuje dokonać wyraźnego rozbicia mediów przypadających na poszczególne lokale oraz nieruchomość wspólną. Obciążenie właścicieli lokali za media w części dotyczącej ich lokali ma zostać przeniesione w drodze tzw. refaktury.

Wspólnota nie zamierza refakturować na właścicieli poszczególnych lokali - członków Wspólnoty - kosztów mediów w tej części, w jakiej dotyczyć by to miało nieruchomości wspólnej (a zatem w rozumieniu art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali, grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali). W tym zakresie właściciele lokali uiszczać nadal będą zaliczki wg dotychczasowych zasad.

W zakresie najemców części nieruchomości wspólnej Wspólnota zamierza refakturować media na te podmioty.

Dodatkowo Wspólnota zamierza przeprowadzić prace budowlane dotyczące nieruchomości wspólnej, tj. przeprowadzić adaptację nieużytkowego poddasza na lokale użytkowe, przeznaczone pod najem, a także dokonać wymiany poszycia dachu. Po przeprowadzeniu remontu wykonawca będący czynnym podatnikiem VAT wystawi Wspólnocie fakturę VAT, w której wykazany zostanie podatek od towarów i usług do zapłaty.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy Wspólnota będzie mogła refakturować:

• na właścicieli poszczególnych lokali koszty tzw. mediów w części dotyczącej ich lokali oraz czy warunkiem takiej czynności jest uprzednie zarejestrowanie się jako podatnik VAT czynny,
• na najemców części nieruchomości wspólnej (np. strychów, piwnic) koszty tzw. mediów oraz czy warunkiem takiej czynności jest uprzednie zarejestrowanie się jako podatnik VAT czynny...

Zdaniem Wnioskodawcy, dopuszczalne będzie wystawienie "refaktur" za media na właścicieli poszczególnych lokali w części dotyczącej ich lokali oraz na najemców części nieruchomości wspólnej (np. strychów, piwnic), a warunkiem wystawienia takiej refaktury jest uprzednie zarejestrowanie się Wspólnoty jako podatnika VAT czynnego.

Wspólnota, po zacytowaniu art. 30 ust. 3 ustawy o podatku od towarów i usług wskazuje, że przepis ten zawarty został przez ustawodawcę w rozdziale "Podstawa opodatkowania", a zatem przyjąć należy, iż prawodawca uznaje za świadczenie usług także dalszą ich odsprzedaż. Jednocześnie akcentuje, iż z punktu widzenia przepisów o podatku od wartości dodanej najistotniejszą kwestią jest to, kto stanowi tzw. ostatecznego konsumenta określonej usługi lub dostawy.

Odnosząc się do pierwszej z poruszonych kwestii Wspólnota stoi na stanowisku, iż odbiorcą (ostatecznym konsumentem) mediów w zakresie przypadającym na poszczególne lokale są ich właściciele. W związku z powyższym Wspólnota powinna dokonać dalszej odsprzedaży nabytych mediów na rzecz tychże właścicieli w drodze wystawienia refaktury. Jednocześnie z tego względu, iż odliczenie VAT możliwe jest tylko wówczas, gdy zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od towarów i usług faktura wystawiona zostanie przez podmiot do tego upoważniony, Wspólnota obowiązana będzie przed wystawieniem refaktury do zarejestrowania się jako podatnik VAT czynny.

Prezentowane stanowisko potwierdzają sądy administracyjne, których wyroki organy podatkowe obowiązane są uwzględnić udzielając interpretacji prawa podatkowego. W tym miejscu Wspólnota szeroko zacytowała fragmenty uzasadnienia wyroku WSA we Wrocławiu sygn. akt I SA/Wr 1438/09 z dnia 30 listopada 2009 r. oraz wskazała, iż podobne stanowisko prezentują sądy administracyjne w innych wyrokach np. III SA/Wa 2597/08; III SA/Gl 1369/08; I SA/Gd 488/09, I SA/Go 68/07, I FSK 88/08.

Analogicznie sytuacja, w ocenie Wspólnoty, będzie się przedstawiać w zakresie dopuszczalności refakturowania kosztów tzw. mediów na najemców dotyczących części nieruchomości wspólnej (np. piwnic). W tym zakresie Wspólnota stoi na stanowisku, iż dopuszczalne będzie dokonanie na ich rzecz refaktury mediów, a warunkiem wystawienia takiej refaktury jest uprzednie zarejestrowanie się Wspólnoty jako podatnika VAT czynnego.

Wskazano, iż podobne pytanie Wspólnoty stanowiło już przedmiot interpretacji prawa podatkowego (ITPP1/443-506/08/DM).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.) opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Z art. 7 ust. 1 cyt. ustawy wynika, że przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Natomiast art. 8 ust. 1 ww. ustawy stanowi, iż przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

1. przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;
2. zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;
3. świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Przez sprzedaż natomiast, w myśl art. 2 pkt 22 cyt. ustawy, rozumieć należy odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

W myśl art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Stosownie do art. 106 cyt. ustawy podatnicy, o których mowa w art. 15, są obowiązani wystawić fakturę stwierdzającą w szczególności dokonanie sprzedaży, datę dokonania sprzedaży, cenę jednostkową bez podatku, podstawę opodatkowania, stawkę i kwotę podatku, kwotę należności oraz dane dotyczące podatnika i nabywcy, z zastrzeżeniem ust. 2, 4 i 5 oraz art. 119 ust. 10 i art. 120 ust. 16. W myśl art. 106 ust. 4 ustawy, podatnicy, o których mowa w ust. 1-3, nie mają obowiązku wystawiania faktur, o których mowa w ust. 1 i 2, osobom fizycznym nieprowadzącym działalności gospodarczej. Jednakże na żądanie tych osób podatnicy są obowiązani do wystawienia faktury.

Generalnie zatem faktura jest dokumentem potwierdzającym zaistnienie określonej transakcji sprzedaży dokonanej przez podatnika podatku VAT.

Ustawodawca w art. 106 ust. 8 powołanej ustawy upoważnił Ministra Finansów, aby w drodze rozporządzenia określił szczegółowe zasady wystawiania faktur, dane, które powinny zawierać, oraz sposób i okres ich przechowywania.

Wykorzystując powyższą delegację ustawową Minister Finansów w rozdziale 3 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 28 listopada 2008 r. w sprawie zwrotu podatku niektórym podatnikom, wystawiania faktur, sposobu ich przechowywania oraz listy towarów i usług, do których nie mają zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 212, poz. 1337 ze zm.) określił zasady wystawiania faktur.

Zgodnie z § 4 ust. 1 tego rozporządzenia, zarejestrowani podatnicy jako podatnicy VAT czynni, posiadający numer identyfikacji podatkowej, wystawiają faktury oznaczone wyrazami "FAKTURA VAT".

Z tego przepisu wynika zatem, że wyłącznie podatnicy zarejestrowani jako VAT czynni mają prawo do wystawiania faktur VAT.

Ponadto wskazać należy, że zgodnie z treścią art. 6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903, ze zm.) ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana.

Jednostka powstała w oparciu o powyższy przepis, posiada określoną strukturę organizacyjną, w skład której wchodzą (tworzą ją właściciele lokali, zobowiązani do określonych zachowań i czynności wynikających z ustawy. Wymieniona ustawa określa prawa i obowiązki członków wspólnoty oraz zakres zarządu nieruchomością wspólną.

Z art. 13 powołanej ustawy wynika, że właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, a także uczestniczy w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, przez którą rozumie się jedynie grunt oraz część budynku i urządzenia nie służące wyłącznie właścicielom lokali (np. klatki schodowe, parkingi, instalacje energetyczne itd.).

Natomiast art. 14 cyt. ustawy wskazuje, że na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się: wydatki na remonty i bieżącą konserwację, opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę, ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali, wydatki na utrzymanie porządku i czystości, wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

Drugi rodzaj wydatków ponoszonych przez właścicieli lokali, to wydatki związane z utrzymaniem własnych lokali, np. koszty zużytej energii cieplnej, wody czy wywozu nieczystości.

Wspólnota, a więc jej członkowie są nabywcami mediów, które pokrywane są z zaliczek pobieranych od członków wspólnoty zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o własności lokali.

Należy podkreślić, że wspólnota, która nabywa media oraz inne usługi od dostawców, pobiera od właścicieli lokali będących członkami tej wspólnoty opłaty tytułem dostarczonych usług. Wpłaty te stanowią zatem partycypację w kosztach wspólnoty przez jej członków.

Analiza powołanych przepisów prowadzi do wniosku, że przyjęty sposób rozliczania kosztów zarządu nieruchomością nie daje podstaw do postawienia tezy, że zaliczki (kwoty) wpłacane przez członków wspólnoty na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną, jak i poszczególnych wyodrębnionych lokali, stanowią wynagrodzenie za czynności wykonywane przez wspólnotę na rzecz jej członków. Zaliczki te stanowią jedynie partycypację w kosztach jednostki organizacyjnej - wspólnoty mieszkaniowej - przez jej członków. Wspólnota, a więc jej członkowie, nie dokonują sprzedaży, w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług, na rzecz samych siebie również jeżeli dotyczy to wyodrębnionych lokali a nie części wspólnej, poprzez zapłatę zaliczek (kwot) z tytułu kosztów związanych z utrzymaniem własnych lokali, np. z tytułu opłat za media. Stroną umowy o dostawę mediów co do zasady jest wspólnota mieszkaniowa, reprezentowana przez zarząd.

Z powyższego wynika, że wewnętrzne rozliczenia między wspólnotą, a jej członkami nie spełniają ani definicji dostawy towarów, ani definicji świadczenia usług, w związku z tym nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. W konsekwencji powyższego wspólnota mieszkaniowa w zakresie czynności zarządzania i utrzymania nieruchomości wspólnej oraz pobierania zaliczek od członków wspólnoty z tytułu utrzymania poszczególnych lokali (tj. czynności mających charakter partycypacji w kosztach jednostki organizacyjnej wspólnoty mieszkaniowej) nie jest podmiotem prowadzącym działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług. Natomiast czynności wykonywane przez wspólnotę, wykraczające poza zakres obowiązkowego zarządu określonego w ustawie o własności lokali, na podstawie odrębnych umów cywilnoprawnych, są dostawą towarów lub świadczeniem usług, w stosunku do których mają zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

Z punktu widzenia przepisów ustawy o podatku od towarów i usług wspólnota jest jednostką organizacyjną nieposiadającą osobowości prawnej, mogącą posiadać podmiotowość podatkową, natomiast obciążanie kosztami mediów osób niebędących członkami wspólnoty stanowi czynność wykraczającą poza zakres obowiązkowego zarządu określonego w ustawie o własności lokali, należącymi do kategorii czynności opodatkowanych w rozumieniu art. 5 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług. A zatem podejmując te czynności wspólnota działa w tym zakresie w charakterze podatnika podatku od towarów i usług i czynności te podlegają opodatkowaniu wg stawek właściwych dla danego towaru lub usługi.

Z wniosku wynika, że Wspólnota, nie będąc czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, zawarła umowy z dostawcami tzw. mediów i dokonuje stosownych obciążeń na rzecz swoich członków - na podstawie stosownych zawiadomień współwłaściciele uiszczają tzw. zaliczki. Wspólnota dokonuje również najmu części nieruchomości wspólnej (piwnic), uzyskując z tego tytułu przychód.

Wspólnota planuje wyodrębnienie mediów, przypadających na poszczególne lokale oraz nieruchomość wspólną. Kosztami mediów dotyczących lokali będących własnością członków, Wspólnota zamierza obciążać właścicieli tych lokali w drodze tzw. refaktury, natomiast w części dotyczącej nieruchomości wspólnej właściciele lokali będą uiszczać zaliczki wg dotychczasowych zasad.

Ponadto w odniesieniu do części wspólnych nieruchomości wynajmowanych, Wspólnota zamierza dokonywać refakturowania mediów na najemców.

Biorąc pod uwagę przedstawiony we wniosku opis zdarzenia przyszłego oraz przywołane przepisy wskazać należy, że Wspólnota, a więc jej członkowie nie dokonują sprzedaży w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług na rzecz samych siebie (zarówno w odniesieniu do wyodrębnionych lokali, a także części wspólnych). Zatem w zakresie obciążania wyłącznie swoich członków utrzymaniem części wspólnych, jak również dostarczaniem mediów do poszczególnych lokali, Wspólnota nie działa w tym zakresie w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, tym samym nie dokonuje odpłatnej dostawy towarów, ani też odpłatnego świadczenia usług w rozumieniu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług. Wspólnota nie wykonuje bowiem czynności na rzecz osób trzecich, lecz dla samej siebie – jest to tzw. zużycie wewnętrzne członków wspólnoty. W związku z powyższym, nawet w przypadku dokonania rejestracji Wspólnoty w zakresie podatku od towarów i usług - jako podatnika VAT czynnego, brak jest uzasadnienia dla opodatkowania tych czynności podatkiem od towarów i usług. Tak więc Wspólnota zarówno w części dotyczącej pokrycia kosztów utrzymania nieruchomości dotyczących wyodrębnionych lokali, jak również w części związanej z nieruchomością wspólną, nie będzie uprawniona do wystawiania faktur VAT na rzecz członków Wspólnoty.

Należy jednak wskazać, że czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, w opisanym zdarzeniu przyszłym wystąpią z tytułu świadczeń dokonanych na rzecz osób trzecich (niebędących członkami Wspólnoty). A zatem, jeżeli Wspólnota, będąc podatnikiem VAT czynnym, będzie dokonywała bezpośredniego rozliczenia za zużyte media z najemcą lokalu, przy założeniu że koszty mediów nie będą stanowiły elementu czynszu za najem, to w zakresie dostawy mediów na rzecz takiego najemcy (osoby trzeciej) czynność ta, jako określona w art. 5 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, podlega opodatkowaniu tym podatkiem. Konsekwentnie Wspólnota będzie uprawniona do dokumentowania ww. czynność fakturą VAT, zgodnie z art. 106 ust. 1 i 4 ustawy o podatku od towarów i usług, a w przypadku, gdy najemcą będzie inna osoba niż osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej, Wspólnota będzie zobowiązana do wystawienia faktury dokumentującej odsprzedaż "mediów".

Podzielić należy stanowisko Wspólnoty, iż możliwe będzie dokumentowanie odsprzedaży mediów najemcom lokali (niebędącym członkami Wspólnoty) po uprzednim dokonaniu rejestracji w zakresie podatku od towarów i usług, jako podatnika VAT czynnego, gdyż w § 4 ust. 1 powołanego rozporządzenia zarejestrowani podatnicy jako podatnicy VAT czynni, posiadający numer identyfikacji podatkowej, wystawiają faktury oznaczone wyrazami "FAKTURA VAT". Wskazać należy, iż czynności te uznano za podlegające opodatkowaniu, przy założeniu, iż Wspólnota dokona rejestracji w zakresie podatku od towarów i usług – jako podatnik VAT czynny, natomiast nie rozstrzygnięto kwestii możliwości korzystania ze zwolnienia podmiotowego, określonego w art. 113 ustawy o podatku od towarów i usług, gdyż zagadnienie to nie było przedmiotem zapytania oraz nie przedstawiono w tym zakresie własnego stanowiska.

W świetle powyższego tut. organ oceniając stanowisko Wnioskodawcy całościowo uznał je za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy przedstawionego zdarzenia przyszłego i stanu prawnego obowiązującego w dniu datowania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku, Al. Zwycięstwa 16/17, 80-219 Gdańsk, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.