Istota interpretacji:

Czy planowana dostawa nieruchomości jest zwolniona od VAT?

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

W maju 2008 r. Zainteresowana nabyła nieruchomość o pow. 0,71 ha zabudowaną budynkami zakwalifikowanymi do rozbiórki. Grunt – użytkowanie wieczyste – przeznaczony pod przemysł z możliwością przekształcenia na funkcje mieszkalne. W jednym budynku znajdują się trzy mieszkania funkcyjne, w których mieszkają byli pracownicy, wobec których toczy się postępowanie o eksmisję. Nieruchomość została nabyta na cele osobiste postanowieniem Sądu Rejonowego w Oleśnicy w wyniku licytacji komorniczej bez podatku VAT za kwotę 85.000 zł, jako działka pod przyszłą budowę.

Sytuacja gospodarcza w kraju, trudności z wyeksmitowaniem lokatorów i ponoszone opłaty zmuszają Zainteresowaną do sprzedaży w bieżącym roku ww. nieruchomości. Wnioskodawczyni prowadzi działalność gospodarczą w zakresie handlu artykułami przemysłowymi, w której jest podatnikiem VAT. Nabyta nieruchomość nie jest związana z prowadzoną działalnością.

W uzupełnieniu z dnia 5 października 2009 r. Wnioskodawczyni wskazała następujące informacje:

1. Nieruchomość została zakupiona jako majątek osobisty z przeznaczeniem na zabudowę mieszkaniową i rekreacyjną, nie do prowadzenia działalności.
2. Wnioskodawczyni nie posiadała i nie posiada statusu rolnika ryczałtowego.
3. Nie wykorzystywała i nie wykorzystuje tej nieruchomości do działalności gospodarczej i rolniczej.
4. Nie udostępniała i nie udostępnia odpłatnie nieruchomości, jak również nieodpłatnie.
5. W lipcu 2005 r. Zainteresowana sprzedała działkę budowlaną o powierzchni 0,18 ha bez zabudowy.
6. Nie planuje w przyszłości sprzedawać gruntów, za wyjątkiem przedmiotowej nieruchomości.
7. Działka jest zabudowana budynkiem socjalno-użytkowym (obiekt byłej mleczarni), trwale związanym z gruntem z przeznaczeniem do rozbiórki.
8. W stosunku do obiektów nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku.
9. Budynki zostały wybudowane w latach 1930-1935.
10. Sprzedaż nie nastąpi w ramach pierwszego zasiedlenia, Zainteresowana nie zna terminu pierwszego zasiedlenia.
11. Budynki nie były ulepszane i Wnioskodawczyni nie odliczała podatku naliczonego. Nieruchomość została nabyta od komornika bez podatku VAT.
12. Zainteresowana nie ponosiła nakładów na ulepszenie budynków i budowli oraz nie wykorzystywała ich do czynności opodatkowanych.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy sprzedaż przedmiotowej nieruchomości będzie zwolniona od podatku VAT...

Zdaniem Wnioskodawczyni, ww. sprzedaż nie będzie podlegała opodatkowaniu VAT, ponieważ nie będzie wykonana w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Sprzedaż będzie jednorazowa, nie stanowi profesjonalnego obrotu nieruchomościami.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług.

Natomiast stosownie do art. 7 ust. 1 cyt. ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

W myśl art. 2 pkt 6 powołanej ustawy, przez towary rozumie się rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, musi być wykonana przez podatnika.

Pojęcia "podatnik" i "działalność gospodarcza" na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ww. ustawy. Podatnikami są osoby prawne i jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel i rezultat takiej działalności. Natomiast działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Powołując definicję działalności gospodarczej zawartą w ustawie o podatku VAT, wyjaśnić należy, iż jest ona znacznie szersza niż definicja działalności gospodarczej uregulowana w ustawie z dnia 2 lipca 2004 r. o swobodzie działalności gospodarczej (t. j. Dz. U. z 2007 r. Nr 155, poz. 1095 ze zm.) czy też w ustawie z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.). W konsekwencji ocena określonych stanów na gruncie powołanych aktów prawnych może być odmienna.

Status podatnika VAT nie jest związany z wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu ww. przepisów. W szczególności nie ma znaczenia fakt rejestracji działalności gospodarczej, czy też rejestracji dla potrzeb podatku od towarów i usług. Wskazać również należy, iż dla uzyskania statusu podatnika VAT nie ma znaczenia rezultat prowadzonej działalności. Podatnikiem będzie podmiot prowadzący działalność gospodarczą bez względu na to, czy przynosi ona zyski.

Podatnikami VAT są również podmioty, których cel działalności nie jest związany z prowadzeniem działalności komercyjnej nastawionej na osiąganie zysków lub też przeznaczające uzyskane zyski na cele społecznie użytecznie (charytatywne, kulturalne, naukowe itd.).

Z przytoczonych wyżej przepisów wynika, że dostawa gruntów podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy dokonywana jest przez podatnika podatku od towarów i usług lub przez osobę fizyczną niebędącą podatnikiem tego podatku, jeżeli sprzedaży można przypisać znamiona działalności gospodarczej prowadzonej z zamiarem wykonywania jej w sposób częstotliwy.

Chociaż ustawa nie definiuje pojęcia częstotliwości, przez zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy należy rozumieć chęć powtarzalnego, a nie jednorazowego wykonywania określonego działania. O kwestii częstotliwości nie decyduje czasookres wykonywania czynności (rok, dwa czy pięć lat) ani ilość dokonanych transakcji. Decydującym kryterium jest powtarzalność czynności lub zamiar powtarzalności.

Aby zatem dostawę towarów (nawet jednorazową) uznać za działalność gospodarczą należy wykazać, że w momencie jej realizacji podatnik miał zamiar dokonywać takich czynności wielokrotnie, a wykorzystywane przez niego towary czy usługi zostały nabyte w celu spożytkowania ich do wykonywania tej czynności.

Podstawą opodatkowania w myśl art. 29 ust. 1 ustawy – jest obrót, obrotem zaś jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę podatku należnego.

W przypadku dostawy budynków, budowli lub ich części trwale związanych z gruntem, zgodnie z art. 29 ust. 5 ustawy, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. W świetle tego przepisu przy sprzedaży budynków lub budowli, grunt na którym są one posadowione dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Co do zasady stawka podatku – na podstawie art. 41 ust. 1 ustawy – wynosi 22%. Jednakże, zarówno w treści wskazanej ustawy, jak i przepisów wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane lub przeznaczone pod zabudowę.

Stosownie do zapisu art. 43 ust. 1 pkt 10 wskazanej ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem, gdy:

1. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zgodnie z zawartą w art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług definicją, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności opodatkowanych, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1. wybudowaniu,
2. ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Jak wynika z powyższych uregulowań zwolnienie od podatku od towarów i usług stosuje się w odniesieniu do sprzedaży całości lub części budynków, jeżeli w momencie dostawy są już zasiedlone, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem (rozszerzone także na budynki, które zostały remontowane bądź rozbudowane), a ich dostawą jest dłuższy niż 2 lata.

Natomiast zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1. w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2. dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 7a ustawy, warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Z przedstawionego przez Wnioskodawczynię zdarzenia przyszłego wynika, iż w maju 2008 r. nabyła nieruchomość o pow. 0,71 ha zabudowaną budynkami zakwalifikowanymi do rozbiórki. Grunt – użytkowanie wieczyste – przeznaczony pod przemysł z możliwością przekształcenia na funkcje mieszkalne. W jednym budynku znajdują się trzy mieszkania funkcyjne, w których mieszkają byli pracownicy, wobec których toczy się postępowanie o eksmisję. Nieruchomość została nabyta na cele osobiste postanowieniem Sądu Rejonowego w Oleśnicy w wyniku licytacji komorniczej bez podatku VAT za kwotę 85.000 zł, jako działka pod przyszłą budowę. Nieruchomość została zakupiona jako majątek osobisty z przeznaczeniem na zabudowę mieszkaniową i rekreacyjną, nie do prowadzenia działalności. Wnioskodawczyni nie posiadała i nie posiada statusu rolnika ryczałtowego. Nie wykorzystywała i nie wykorzystuje tej nieruchomości do działalności gospodarczej i rolniczej. Nie udostępniała i nie udostępnia odpłatnie nieruchomości, jak również nieodpłatnie. W lipcu 2005 r. Zainteresowana sprzedała działkę budowlaną o powierzchni 0,18 ha bez zabudowy. Nie planuje w przyszłości sprzedać gruntów, za wyjątkiem przedmiotowej nieruchomości. Działka jest zabudowana budynkiem socjalno-użytkowym (obiekt byłej mleczarni), trwale związanym z gruntem z przeznaczeniem do rozbiórki. W stosunku do obiektów nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku. Budynki zostały wybudowane w latach 1930-1935. Sprzedaż nie nastąpiła w ramach pierwszego zasiedlenia, Zainteresowana nie zna terminu pierwszego zasiedlenia. Budynki nie były ulepszane i Wnioskodawczyni nie odliczała podatku naliczonego. Nieruchomość została nabyta od komornika bez podatku VAT. Zainteresowana nie ponosiła nakładów na ulepszenie budynków i budowli oraz nie wykorzystywała ich do czynności opodatkowanych.

Uwzględniając treść powołanych przepisów oraz opisane zdarzenie przyszłe wskazać należy, iż w przedmiotowej sprawie Wnioskodawczyni – w związku z dostawą działki przeznaczonej pod zabudowę (przemysł z możliwością przekształcenia na funkcje mieszkalne) – wystąpi w charakterze podatnika podatku VAT. Zainteresowana nabyła nieruchomość na podstawie umowy sprzedaży oraz planuje dokonać dostawy jednej działki. Nabycie nastąpiło w maju 2008 r., a sprzedaż ma nastąpić już w roku 2009. Wcześniej również Wnioskodawczyni dokonała sprzedaży jednej działki w roku 2005. Tak przewidziana sprzedaż nie ma charakteru incydentalnego czy też sporadycznego, a częstotliwy.

W ten sposób Zainteresowana wypełnia definicję działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ww. ustawy, i występuje – w związku z dostawą przedmiotowej działki – w charakterze podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 cyt. ustawy o podatku od towarów i usług.

Ponadto wskazać należy, iż nabycie przedmiotowej nieruchomości nie nastąpiło wskutek darowizny czy też spadku, lecz umowy sprzedaży i to zawartej w krótkim okresie przed podjęciem kroków mających na celu przygotowanie gruntów do sprzedaży. Powyższe wskazuje, iż nabycie nastąpiło w celu późniejszej odsprzedaży. W konsekwencji nieruchomość nie może być uznana za odrębny majątek osobisty Zainteresowanej, lecz stanowi majątek nabyty w celu wykorzystania w działalności gospodarczej, tj. działalności handlowej.

Zaznacza się, że w myśl art. 113 ust. 13 pkt 1 lit. d ustawy o podatku od towarów i usług, podatnicy dokonujący dostawy terenów budowlanych oraz przeznaczonych pod zabudowę nie mogą korzystać z podmiotowego zwolnienia od tego podatku niezależnie od wielkości obrotów. Oznacza to, że podatnicy dokonujący dostaw tych towarów, niezależnie od wielkości swoich obrotów, są podatnikami tego podatku i stosownie do zapisu art. 96 ust. 1 tej ustawy, obowiązani są przed dniem wykonania pierwszej dostawy gruntów, złożyć naczelnikowi urzędu skarbowego zgłoszenie rejestracyjne w zakresie podatku od towarów i usług.

Wskazać należy, iż zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług można zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10 i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1. są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni,
2. złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z ust. 11 tego artykułu oświadczenie, o którym w ust. 10 pkt 2 musi również zawierać:

1. imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy:
2. planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3. adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc, ustawodawca daje podatnikom – dokonującym dostawy budynków, mającym prawo do skorzystania ze zwolnienia od podatku, po spełnieniu określonych warunków – możliwość do zrezygnowania ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych.

Reasumując, planowana sprzedaż nieruchomości zabudowanej o powierzchni 0,71 ha w przedstawionym zdarzeniu przyszłym będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Transakcja ta będzie jednak zwolniona od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w związku z art. 29 ust. 5 ustawy, o ile nie wystąpi opcja opodatkowania, o której mowa w art. 43 ust. 10 ustawy.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.