Istota interpretacji:

Opodatkowanie sprzedaży udziału w nieruchomości niezabudowanej.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wnioskodawczyni była właścicielem 3/4 udziału w nieruchomości położonej przy ul. P. w Ł.. Właścicielem 1/4 udziału w ww. nieruchomości było Miasto Ł.. W dniu 19 sierpnia 2005 r. na podstawie protokołu rokowań i zarządzenia prezydenta Miasta Ł. aktem notarialnym Zainteresowana nabyła pozostałą 1/4 część nieruchomości od Miasta. Budynki składające się na przedmiotową nieruchomość mają 105 lat i są w trakcie kapitalnego remontu. Zgodnie z § 2 pkt 3 aktu notarialnego ww. transakcja została opodatkowana 22% stawką podatku VAT.

Analogicznie 30 kwietnia 2009 r., Zainteresowana będąc właścicielem 3/4 nieruchomości przy ul. L. w Ł. dokonała nabycia 1/4 udziału w ww. nieruchomości od Miasta Ł., które było współwłaścicielem. Zgodnie z § 3 aktu notarialnego udział wynoszący 1/4 części nieruchomości został zakupiony przez Wnioskodawczynię, a transakcja została zwolniona od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

W piśmie z dnia 20 sierpnia 2009 r. stanowiącym uzupełnienie do wniosku Wnioskodawczyni wskazała, że budynek położony przy ul. P. spełnia definicję obiektu budownictwa mieszkaniowego w rozumieniu ustawy o VAT i jest zasiedlony stale od około roku 1912.

Ponadto w piśmie z dnia 7 października 2009 r. Zainteresowana wyjaśniła co następuje:

• 1/4udziału w ww. nieruchomości Miasto Ł. nabyło przed rokiem 1993 (najprawdopodobniej jeszcze przed rokiem 1939),
• w okresie administrowania budynkiem przez jednostki gminne, jakimi były kolejno do 1998 roku Przedsiębiorstwo Gospodarki Mieszkaniowej i Zakład Gospodarki Mieszkaniowej, a od 1998 roku jest Administracja Nieruchomościami, nie wykonywano w przedmiotowym budynku żadnych prac remontowo-modernizacyjnych,
• wszystkie wykonane w budynku w tym okresie prace ograniczały się jedynie do doraźnych zabezpieczeń i prac utrzymujących bezpieczeństwo użytkowania budynku na minimalnym poziomie.
  
  

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy transakcja dokonana aktem notarialnym 19 sierpnia 2005 r. polegająca na odkupieniu od Miasta Ł. 1/4 udziału w nieruchomości położonej przy ul. P. powinna zostać opodatkowana podatkiem VAT wg stawki 22%, czy na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług powinna zostać zwolniona od podatku...

Zdaniem Wnioskodawczyni, obydwie transakcje dotyczyły zakupu 1/4 udziału w nieruchomości, których Zainteresowana była współwłaścicielem. Obydwie nieruchomości są kamienicami zamieszkałymi, mają po 100 lat i są przeznaczone do remontu. Oba zdarzenia miały ten sam skutek prawny i podlegały tym samym przepisom dotyczącym podatku od towarów i usług. W obydwu przypadkach spełnione zostały warunki zawarte w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. W związku z powyższym - w ocenie Wnioskodawczyni – transakcja z dnia 19 sierpnia 2005 r. powinna być zwolniona od podatku VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.) opodatkowaniu podatkiem VAT podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Przez dostawę towarów, stosownie do przepisu art. 7 ust. 1 cyt. ustawy, należy rozumieć przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Natomiast świadczenie usług, to w myśl art. 8 ust. 1 ww. ustawy, każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

1. przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej,
2. zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji,
3. świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Towarami, w świetle art. 2 pkt 6 ww. ustawy, są rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.

Z danych przedstawionych we wniosku wynika, iż w dniu 19 sierpnia 2005 r. na podstawie protokołu rokowań i zarządzenia prezydenta Miasta Ł. aktem notarialnym Zainteresowana nabyła 1/4 udziału w nieruchomości od Miasta Ł.. Budynek składający się na przedmiotową nieruchomość ma 105 lat, spełnia definicję obiektu budownictwa mieszkaniowego w rozumieniu art. 2 pkt 12 ustawy o VAT i jest zasiedlony stale od około 1912 roku. Miasto nabyło 1/4 udziału w ww. nieruchomości przed rokiem 1993 i nie wykonywało w przedmiotowym budynku żadnych prac remontowo-modernizacyjnych.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195 – 221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.). Zgodnie z art. 195 ww. ustawy, własność tej samej rzeczy może także przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność). Udział we współwłasności, w aspekcie regulacji zawartych w przepisach Kodeksu cywilnego, wyraża zakres uprawnień, współwłaściciela względem rzeczy wspólnej (także w stosunku do pozostałych współwłaścicieli) i jest określony odpowiednim ułamkiem. Każdy ze współwłaścicieli, stosownie do art. 198 Kodeksu cywilnego, może swym udziałem swobodnie rozporządzać, bez zgody pozostałych współwłaścicieli, a wyjątki wynikać mogą jedynie z przepisów prawa. Zatem w zakresie pojęcia towarów, jako budynków, budowli i ich części jak również gruntów mieści się współwłasność jako prawo do rzeczy wspólnej.

Z uwagi na powyższe, w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług zarówno sprzedaż udziału we współwłasności nieruchomości na podstawie art. 198 k.c., jak i sprzedaż wspólnej nieruchomości za zgodą wszystkich współwłaścicieli na podstawie art. 199 k.c. stanowi odpłatną dostawę towarów.

Zakres opodatkowania podatkiem VAT wyznacza nie tylko czynnik przedmiotowy – opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa towarów lub odpłatne świadczenie usług, ale także czynnik podmiotowy – czynności muszą być wykonywane przez podatnika.

Podatnikami – stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług – są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, bez względu na cel lub rezultat tej działalności. Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wtedy, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych (art. 15 ust. 2 cyt. ustawy).

W myśl art. 41 ust. 1 ustawy o VAT, podstawowa stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem wymienionym w tym przepisie. Jednakże zarówno w treści ustawy o podatku od towarów i usług, jak i przepisów wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie wybranych towarów i usług stawkami obniżonymi lub możliwość zastosowania zwolnień od podatku.

W świetle przepisu art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2008 r., zwalnia się od podatku dostawę towarów używanych, z zastrzeżeniem pkt 10, pod warunkiem że w stosunku do tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego; zwolnienie dotyczy również używanych budynków i budowli lub ich części, będących przedmiotem umowy najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Przez towary używane, na podstawie art. 43 ust. 2 ww. ustawy, rozumie się:

1. budynki i budowle lub ich części – jeżeli od końca roku, w którym zakończono budowę tych obiektów, minęło co najmniej 5 lat;
2. pozostałe towary, z wyjątkiem gruntów, których okres używania przez podatnika dokonującego ich dostawy wyniósł co najmniej pół roku.

Stosowanie zwolnienia, o którym mowa wyżej, ustawodawca ograniczył jednak przepisem art. 43 ust. 6 ustawy o VAT, który stanowi, że zwolnienia nie stosuje się do dostawy towarów wymienionych w ust. 2 pkt 1, jeżeli przed wprowadzeniem ich do ewidencji środków trwałych lub w trakcie użytkowania wydatki poniesione przez podatnika na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej, a podatnik:

1. miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od tych wydatków;
2. użytkował te towary w okresie krótszym niż 5 lat w celu wykonywania czynności opodatkowanych.

Jak stanowi przepis art. 43 ust. 1 pkt 10 ww. ustawy w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2008 r., zwalnia się od podatku dostawę obiektów budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyjątkiem obiektów i ich części, które mają być zasiedlone lub zamieszkane po raz pierwszy; zwolnienie nie dotyczy części budynków przeznaczonych na cele inne niż mieszkaniowe. Przez pierwsze zasiedlenie – zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 14 cyt. ustawy – rozumie się wydanie pierwszemu nabywcy lub pierwszemu użytkownikowi obiektów budownictwa mieszkaniowego lub ich części do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. W art. 2 pkt 12 ustawodawca określił, że obiektami budownictwa mieszkaniowego są budynki mieszkalne stałego zamieszkania sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 11. Zgodnie z klasyfikacją metodyczną zawartą w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (Dz. U. z 1999 r. Nr 112, poz. 1316 ze zm.) w skład ugrupowania 11 wchodzą: 111 - Budynki mieszkalne jednorodzinne, 112 - Budynki o dwóch mieszkaniach i wielomieszkaniowe, ex 113 - Budynki zbiorowego zamieszkania.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga przepis art. 29 ust. 5 cyt. ustawy o podatku od towarów i usług. Na podstawie tego przepisu w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntów. Zatem co do zasady grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są sprzedawane budynki, budowle lub ich części na nim posadowione.

Mając na uwadze powyższą analizę przepisów należy stwierdzić, iż budynki oraz grunty spełniają definicję towarów wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, a zatem sprzedaż udziału w nieruchomości (na którą składa się grunt wraz z posadowionymi na nim budynkami), dokonywana przez podatnika podatku VAT, jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju i na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 cyt. ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Z uwagi jednak na fakt, iż przedmiotem sprzedaży w analizowanej sprawie jest udział w budynkach, które spełniają definicję obiektów budownictwa mieszkaniowego i transakcja nie dotyczy obiektów, który mają być zasiedlone lub zamieszkane po raz pierwszy, dla dostawy tej znajdzie zastosowanie zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT (w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2008 r.). W konsekwencji powyższego, na podstawie art. 29 ust. 5 ww. ustawy, również dostawa udziału w gruncie winna zostać zwolniona od podatku.

Należy szczególnie podkreślić, że zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT obejmuje wyłącznie obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części. A zatem jeżeli w budynkach będących przedmiotem transakcji obok lokali mieszkalnych mieszczą się również lokale przeznaczone na cele inne niż mieszkaniowe (lokale użytkowe), to dla tych lokali zwolnienie uregulowane ww. przepisem nie znajdzie zastosowania. Z uwagi jednak na fakt, iż w od zakończenia budowy ww. budynków minęło więcej niż 5 lat, przy nabyciu w nich udziału Miastu nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego i Miasto nie ponosiło nakładów na ulepszenie przekraczających 30% wartości początkowej ww. budynków, dla dostawy lokali użytkowych zastosowanie będzie miał art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Reasumując, jeżeli budynki będące przedmiotem transakcji, to obiekty budownictwa mieszkaniowego, wówczas dostawa udziału w nich korzysta ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. W sytuacji jednak, gdy w budynkach tych obok lokali mieszkalnych są również lokale użytkowe, to zbycie udziału w lokalach mieszkalnych objęte jest zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10, natomiast sprzedaż udziału w lokalach użytkowych korzysta ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2.

Tut. Organ zwraca uwagę, że z dniem 1 grudnia 2008 r. weszła w życie ustawa z dnia 7 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku od towarów i usług oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1320), zgodnie z którą z dniem 1 stycznia 2009 r. zmieniono brzmienie art. 43 ust. 1 pkt 2 i pkt 10, art. 43 ust. 2 ustawy oraz uchylony został art. 43 ust. 6 ustawy.

Ponadto tut. Organ informuje, że stosownie do art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, minister właściwy do spraw finansów publicznych na pisemny wniosek zainteresowanego, wydaje w jego indywidualnej sprawie, pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). Podkreślić zatem należy, że w przedmiotowej sprawie powyższa interpretacja nie wywiera skutku prawnego dla Miasta Ł.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi, ul. Piotrkowska 135, 90-434 Łódź po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.