Istota interpretacji:

Które z podanych wyżej obszarów działania wspólnoty lokali użytkowych podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług? Czy wspólnota lokali użytkowych w ramach czynności zarządzanie nieruchomością wspólną jest podatnikiem podatku od towarów i usług zgodnie z art. 15 ust. 1 oraz art. 29 ust 1 i 2, w zakresie: pobierania opłat od członków wspólnoty z tytułu dostaw mediów do poszczególnych lokali( tzw. refaktury) oraz pobierania zaliczek na pokrycie kosztów zarządu, oraz na fundusz remontowy?

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Wnioskodawca jest wspólnotą właścicieli lokali użytkowych od dnia 1 czerwca 2007r. Zakres działania wspólnoty obejmuje zarząd nieruchomością wspólną, przez którą zgodnie z ustawą o własności lokali rozumie się grunt pod budynkiem oraz części budynków i urządzenia nie służące wyłącznie właścicielom lokali (np. klatki schodowe, windy, piwnice, strychy, dachy, zewnętrzne ściany budynku, instalacje energetyczne, cieplne, wodne) a także garaże i miejsca parkingowe znajdujące się w obrębie budynku. W skład wspólnoty nie wchodzą lokale mieszkalne, a wyłącznie lokale użytkowe. Właścicielami lokali użytkowych są członkowie wspólnoty, którzy wykorzystują lokale do prowadzenia działalności gospodarczej lub wynajmują je jako osoby fizyczne innym podmiotom na działalność gospodarczą.

Zarządca zgodnie z podpisaną umową na zarządzanie wykonuje obowiązki w zakresie zarządu zwykłego nieruchomością wspólną i otrzymuje z tego tytułu wynagrodzenie po wystawieniu faktury na koniec miesiąca.

Wspólnota ma także zawarte umowy z firmą ochroniarską i sprzątającą. Wspólnota ponadto zatrudnia na umowę o pracę konserwatora, pracownika biurowego i księgową (umowa zlecenie).

Wspólnota ma zawarte z przedsiębiorstwem energetycznym, cieplnym, wodociągowym umowy na dostawę mediów. Wyżej wymienione umowy łączą wyżej wymienione przedsiębiorstwa ze wspólnotą jako wyłącznego odbiorcę.

Właściciele lokali użytkowych nie mają odrębnych umów na dostawę tych mediów i usług. Wspólnota zajmuje się rozliczaniem na poszczególne lokale całkowitych kosztów zakupu energii elektrycznej, cieplnej, wody, odprowadzanie ścieków, ochrony oraz sprzątania budynku. Wspólnota nie pobiera z tego tytułu żadnej marży. Rozliczenie odbywa się proporcjonalnie na podstawie posiadanych udziałów w nieruchomości wspólnej. Na ww. usługi wspólnota wystawia właścicielom lokali faktury VAT (refaktura), deklarując do US VAT należny i odliczając VAT naliczony.

Na mocy uchwały właściciele lokali działając na podstawie art. 30 § 2 ustawy o własności lokali uchwalają roczny plan gospodarczy i ustalają zaliczkę na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną w kwocie 4zł/m2z następującym podziałem kosztów:

• naprawa i konserwacja - 2,10 zł/m2
  
• utrzymanie części wspólnych nieruchomości 0,37 zł/m2
  
• koszty administracji nieruchomością- 0,20 zł/m2-wynagrodzenia - 1,33 zł/m2.
  
  

Na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną wspólnota wystawia właścicielom lokali faktury VAT opodatkowując koszty zarządu nieruchomością wspólną podatkiem VAT w wysokości 22%. Wspólnota deklaruje z tego tytułu podatek należny, a otrzymując faktury od dostawców z tytułu zakupu materiałów i usług mających związek z ww. kosztami rozlicza VAT naliczony.

Na mocy uchwały właściciele lokali przyjmując plan gospodarczy na 2008 rok uchwalili zaliczkę na fundusz remontowy, z którego będą finansowane bieżące remonty części wspólnych. Ustalono stawkę 1 zł/m2miesięcznie. Na fundusz remontowy wspólnota wystawia co miesiąc fakturę VAT opodatkowując stawką 22% i deklarując VAT należny. Po wykonaniu prac remontowych wspólnota otrzymuje faktury VAT od wykonawców i odlicza VAT naliczony.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

Które z podanych wyżej obszarów działania wspólnoty lokali użytkowych podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług...

Czy wspólnota lokali użytkowych w ramach czynności zarządzanie nieruchomością wspólną jest podatnikiem podatku od towarów i usług zgodnie z art. 15 ust. 1 oraz art. 29 ust 1 i 2, w zakresiepobierania opłat od członków wspólnoty z tytułu dostaw mediów do poszczególnych lokali( tzw. refaktury) pobierania zaliczek na pokrycie kosztów zarządu, oraz na fundusz remontowy...

Zdaniem Wnioskodawcy, rozliczenie mediów pomiędzy wspólnotą a członkami wspólnoty winno odbywać się fakturą VAT z zachowaniem takiej samej ceny netto, stawki VAT oraz ceny brutto (refaktura). Dalsza sprzedaż energii elektrycznej, cieplnej, wody, odprowadzania ścieków, ochrony oraz sprzątania (art. 5 ustawy o podatku od towarów i usług oraz art. 106 ustawy o podatku od towarów i usług) w świetle ustawy o własności lokali, winna być dokumentowana przez wspólnotę fakturą VAT wystawioną na rzecz przedsiębiorstw prowadzących w tym budynku działalność gospodarczą. Przedmiotowa faktura (tzw. refaktura) dokumentuje dalszą sprzedaż energii elektrycznej, cieplnej, wody, ścieków, sprzątania, ochrony pomiędzy jego odbiorcą a odbiorcą ostatecznym, który dokonuje zakupu ww. składników na użytek prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej.

Ponadto zdaniem Wnioskodawcy jest on podatnikiem podatku od towarów i usług zgodnie z art. 15. ust. 1 oraz art. 29 ust. 1 i 2 i dlatego ma prawo do wystawiania faktur VAT członkom wspólnoty dotyczących kosztów zarządu nieruchomością wspólną i funduszu remontowego.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.) opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Zgodnie z art. 8 ust. 1 cyt. ustawy o podatku VAT przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7.

W myśl art. 15 ust. 1 i 2 cyt. ustawy - podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Zgodnie z art. 29 ust. 1 cyt. ustawy - podstawą opodatkowania jest obrót, z zastrzeżeniem ust. 2-22, art. 30-32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy. Obrót zwiększa się o otrzymane dotacje, subwencje i inne dopłaty o podobnym charakterze mające bezpośredni wpływ na cenę (kwotę należną) towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika, pomniejszone o kwotę należnego podatku.

Na podstawie art. 6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali (t. j. Dz. U. z 2000r. Nr 80, poz. 903 ze zm.), ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową, która może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana. Przepis ten nie daje wspólnocie mieszkaniowej przymiotu osoby prawnej, lecz przymiot jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej.

Jednostka, która powstała w oparciu o powyższy przepis art. 6 ustawy o własności lokali, posiada określoną strukturę organizacyjną, w skład której wchodzą (tworzą ją) właściciele lokali, zobowiązani do określonych zachowań i czynności wynikających z ustawy. Za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej wspólnota odpowiada bez ograniczenia, a każdy właściciel lokalu w części odpowiadającej jego udziałowi w tej nieruchomości.

W celu reprezentacji interesów wspólnoty, zobowiązana jest ona w trybie przepisów ustawy o własności lokali ustanowić zarząd, który może być sprawowany bezpośrednio przez członków wspólnoty lub pośrednio przez podmiot z zewnątrz.

Ponadto na gruncie ustawy o własności lokali należy rozróżnić pojęcia zarządu i zarządcy. O zarządzie mówimy w przypadku, gdy mamy na myśli organ wspólnoty (art. 20 ustawy), a o zarządcy w przypadku gdy zarządzanie (administrowanie) nieruchomością wspólną zostało powierzone osobie fizycznej lub prawnej na zasadzie umowy zlecenia (art. 18 ust. 1 ustawy). Mając na uwadze powyższe należy jednoznacznie stwierdzić, że wspólnota stanowi wspólnotę interesów właścicieli lokali, zorganizowanych w formie i na zasadach określonych w powołanej wyżej ustawie o własności lokali.

W celu należytego utrzymania lokali, ich właściciele zobowiązani są do ponoszenia wydatków na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością. Koszty te można podzielić na koszty zarządu częściami wspólnymi nieruchomości i koszty związane z utrzymaniem poszczególnych wyodrębnionych lokali. Z powyższych tytułów na rzecz wspólnoty właściciele zobowiązani są do uiszczania zaliczek w celu pokrycia kosztów utrzymania poszczególnych lokali i części wspólnych.

Z pisma wynika, że Wnioskodawca jest Wspólnotą, którą tworzą właściciele lokali użytkowych, którzy wykorzystują lokale do prowadzenia działalności gospodarczej lub wynajmują je jako osoby fizyczne innym podmiotom na działalność gospodarczą.

Wspólnota ma zawarte umowy z firmą ochroniarską i sprzątającą. Wspólnota ponadto zatrudnia na umowę o pracę konserwatora, pracownika biurowego i księgową (umowa zlecenie). Wspólnota ma zawarte z przedsiębiorstwem energetycznym, cieplnym, wodociągowym umowy na dostawę mediów. Wyżej wymienione umowy łączą wyżej wymienione przedsiębiorstwa ze wspólnotą jako wyłącznego odbiorcę.

Właściciele lokali użytkowych nie mają odrębnych umów na dostawę tych mediów i usług. Wspólnota zajmuje się rozliczaniem na poszczególne lokale całkowitych kosztów zakupu energii elektrycznej, cieplnej, wody, odprowadzanie ścieków, ochrony oraz sprzątania budynku. Wspólnota nie pobiera z tego tytułu żadnej marży. Rozliczenie odbywa się proporcjonalnie na podstawie posiadanych udziałów w nieruchomości wspólnej.

W świetle powyższego, zaliczki (kwoty) wpłacane przez członków wspólnoty na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną, jak i poszczególnych wyodrębnionych lokali, nie stanowią obrotu w rozumieniu art. 29 cyt. ustawy o podatku od towarów i usług. Zaliczki te stanowią jedynie partycypację w kosztach jednostki organizacyjnej - wspólnoty lokali użytkowych - przez jej członków. Wspólnota, a więc jej członkowie, nie dokonują sprzedaży, w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług, na rzecz samych siebie (również jeżeli dotyczy to wyodrębnionych lokali a nie części wspólnej), poprzez zapłatę zaliczek (kwot) z tytułu kosztów związanych z utrzymaniem własnych lokali, np. z tytułu opłat za ciepłą wodę, ogrzewanie lub wywóz nieczystości. Tym samym Wspólnota nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług w zakresie pobierania opłat od członków wspólnoty z tytułu dostaw mediów do poszczególnych lokali (tzw. refaktury) oraz pobierania zaliczek na pokrycie kosztów zarządu i na fundusz remontowy.

Biorąc powyższe pod uwagę należy uznać stanowisko Wnioskodawcy zanieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.