W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca sprzedał rozpoczętą budowę budynku mieszkalno-usługowego, który będzie składał się z 30 mieszkań, garażu podziemnego z 26 miejscami postojowymi i 5 lokali użytkowych. Powierzchnia użytkowa budynku wynosi 3498, 05 m2, w tym:

- powierzchnia lokali mieszkalnych - 1880,43 m2,
- powierzchnia lokali usługowych - 589,03 m2,
- powierzchnia piwnicy przynależna do lokali usługowych - 288,09 m2,
- powierzchnia stanowisk garażowych - 697,00 m2,
- powierzchnia pomieszczeń technicznych - 43,50 m2.

Budynek jest budowany na podstawie decyzji nr 4(...) z dnia 24 lipca 2007 r. wydanej przez Starostę Powiatu Ż. zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę budynku mieszkalno-usługowego wraz z drogą dojazdową na działkach nr 2(...), 1(...) oraz 16(...) położonych w Ż. przy ul. P..

Inwestorem jest Wnioskodawca. Inwestor finansuje inwestycję ze środków własnych oraz środków pozyskanych od przyszłych nabywców mieszkań. Generalnym wykonawcą inwestycji jest inna firma, z którą inwestor podpisał umowę o wykonanie robót budowlanych - roboty ziemne i konstrukcja żelbetowa stanu "zero".

Inwestycja znajdowała się w stanie zerowym, obejmującym fundamenty i kondygnację podziemną - piwnice, stanowiska garażowe i pomieszczenia techniczne, parter i ściany I piętra. W takim stanie budynek został w całości (wraz z gruntem) sprzedany innej firmie.

Zgodnie z opinią Urzędu Statystycznego w Ł. z dnia 21 kwietnia 2008 r. znak OK.(...), nieukończone obiekty budowlane, które zostaną wykonane zgodnie ze sztuką budowlaną na podstawie wydanej decyzji administracyjnej zezwalającej na budowę określonego budynku w określonym miejscu, zgodnie z zatwierdzonym projektem budowlanym, klasyfikowane są do pozycji obejmującej obiekty gotowe. W związku z tym, że w budynku więcej niż 50% powierzchni użytkowej będzie przeznaczone na cele mieszkalne, budynek został sklasyfikowany w klasie PKOB 1222 "Budynki o trzech i więcej mieszkaniach".

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Jaką stawką podatku VAT będzie opodatkowana sprzedaż rozpoczętej inwestycji polegającej na budowie budynku wielomieszkaniowego wraz z gruntem?

Zdaniem Wnioskodawcy, na podstawie § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 27 kwietnia 2004 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 97, poz. 970 ze zm.), sprzedaż rozpoczętej inwestycji polegającej na budowie budynku wielomieszkaniowego, w którym co najmniej 50% powierzchni użytkowej będzie przeznaczone na cele mieszkalne wraz z gruntem będzie opodatkowana w całości stawką 7%.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.), zwanej dalej "ustawą", opodatkowaniu podatkiem VAT podlegają:

1. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju;
2. eksport towarów;
3. import towarów;
4. wewnątrzwspólnotowe nabycie towarów za wynagrodzeniem na terytorium kraju;
5. wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

Według art. 2 pkt 6 ustawy przez towary rozumie się wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.

Przez dostawę towarów - stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy - rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, natomiast przez świadczenie usług - stosownie do art. 8 ust. 1 pkt 1 ustawy - każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów.

Definicję obiektów budownictwa mieszkaniowego zawiera art. 2 pkt 12 ustawy. Zgodnie ze wskazanym przepisem obiektami budownictwa mieszkaniowego są budynki mieszkalne stałego zamieszkania, sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 11.

Z objaśnień wstępnych do Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych stanowiącej załącznik do rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (Dz. U. Nr 112, poz. 1316 ze zm.) wynika, że obiektem budowlanym jest konstrukcja połączona z gruntem w sposób trwały, wykonany z materiałów budowlanych i elementów składowych będąca wynikiem prac budowlanych, budynkiem zaś - zadaszony obiekt budowlany wraz z wbudowanymi instalacjami i urządzeniami technicznymi, wykorzystywany dla potrzeb stałych. Natomiast z przepisów ustawy dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118 ze zm.) wynika, że obiektem budowlanym jest budynek wraz z instalacjami i urządzeniami technicznymi, budynkiem zaś - taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach (art. 3 pkt 1 lit. a i pkt 2).

Według art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego, przez budowlę rozumie się każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: lotniska, drogi, linie kolejowe, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

Z przedstawionego w wniosku stanu faktycznego wynika, że przedmiotem sprzedaży była rozpoczęta inwestycja polegająca na budowie budynku sklasyfikowanego w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w klasie 1122 "Budynki o trzech i więcej mieszkaniach" wraz z gruntem. Inwestycja znajdowała się w stanie zerowym, obejmującym fundamenty i kondygnację podziemną - piwnice, stanowiska garażowe i pomieszczenia techniczne, parter i ściany I piętra.

W świetle przytoczonych przepisów taki stan zaawansowania robót budowlanych wyklucza uznanie inwestycji za obiekt budownictwa mieszkaniowego w rozumieniu przepisów art. 2 pkt 12 ustawy o podatku od towarów i usług. Przedmiotowe naniesienie nie może również uchodzić za budowlę zdefiniowaną w art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego.

W analizowanym przypadku nie mają zastosowania przepisy ustawy pozwalające na stosowanie stawki w wysokości 7% w odniesieniu do obiektów budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych oraz art. 29 ust. 5 ustawy, który stanowi, że z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli.

Jeżeli zatem rozpoczęta inwestycja nie jest budynkiem, budowlą albo ich częścią, należy uznać, że mamy do czynienia z gruntem niezabudowanym, przeznaczonym pod zabudowę, o czym przesądza naniesienie w postaci fundamentów i kondygnacji podziemnej - piwnic, stanowisk garażowych i pomieszczeń technicznych, parteru i ściany I piętra. W tym stanie rzeczy należy wziąć pod uwagę przepisy regulujące dostawę terenów niezabudowanych.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy zwalnia się od podatku VAT dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę. Opodatkowaniu podatkiem VAT podlegają dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe, zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku nieruchomości gruntowych niezabudowanych - a za taką należy uznać grunt z przedmiotowym naniesieniem - jedynie te, których przedmiotem są tereny budowlane lub przeznaczone pod zabudowę. Pozostałe dostawy gruntów niezabudowanych, nieprzeznaczonych pod zabudowę (np. gruntów rolnych czy gruntów leśnych), są zwolnione od podatku VAT. Dostawa działki budowlanej - stosownie do art. 41 ust. 1 ustawy - podlega opodatkowaniu stawką podatku VAT w wysokości 22%.

Jednocześnie nie można pominąć poniesionych nakładów wchodzących w skład rozpoczętej inwestycji. Fundamenty i kondygnację podziemną - piwnice, stanowiska garażowe i pomieszczenia techniczne, parter i ściany I piętra należy uznać za nieukończoną inwestycję budowy budynku mieszkalnego. Co do zasady przez inwestycję rozpoczętą i nieukończoną rozumie się ogół poniesionych kosztów pozostających w bezpośrednim związku z niezakończoną budową. Tak więc przez sprzedaż niezakończonej inwestycji należy rozumieć odsprzedaż całości usług związanych z budową fundamentów i kondygnacji podziemnej - piwnic, stanowisk garażowych i pomieszczeń technicznych, parteru i ścian I piętra, co zgodnie z § 5 ust. 1a pkt 1 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 27 kwietnia 2004 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 97 poz. 970 ze zm.) podlega opodatkowaniu podatkiem VAT stawką w wysokości 7%. Wskazany przepis, w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2008 r., stanowi, że stawkę podatku wymienioną w art. 41 ust. 1 ustawy obniża się do wysokości 7% również w odniesieniu do robót budowlano-montażowych oraz remontów i robót konserwacyjnych dotyczących obiektów budownictwa mieszkaniowego, o których mowa w art. 2 pkt 12 ustawy, lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, oraz lokali mieszkalnych w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12, a także obiektów sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w klasie ex 1264 - wyłącznie budynki instytucji ochrony zdrowia świadczących usługi zakwaterowania z opieką lekarską i pielęgniarską, zwłaszcza dla ludzi starszych i niepełnosprawnych w zakresie, w jakim wymienione roboty i remonty <...> nie są objęte tą stawką na podstawie art. 41 ust. 12-12c ustawy.

Reasumując, dostawa przez Wnioskodawcę gruntów niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę mieszkalną podlega opodatkowaniu podstawową stawką podatku VAT w wysokości 22%, natomiast nakłady w postaci rozpoczętej inwestycji polegającej na budowie budynku sklasyfikowanego w klasie PKOB 1122 - obniżoną stawką podatku VAT w wysokości 7%.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.