W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

W dniu 26 marca 2007 r. Wnioskodawca wraz z małżonką, na podstawie umowy (warunkowej) sprzedaży nabyli udziały wynoszące 1/3 w nieruchomości oznaczonej jako tereny zabudowane mieszkalne.

W dniu 16 listopada 2007 r. nastąpiła sprzedaż jednej działki, w której udział Wnioskodawcy wraz z małżonką wynosił 1/3. Tego dnia nastąpiło również zniesienie współwłasności nieruchomości, w wyniku czego wraz z małżonką został on właścicielem dwudziestu jeden działek. W dniu 15 lutego 2008 r. dokonano sprzedaży jednej z tych działek.

Zainteresowany zaznacza, iż nie prowadzi działalności indywidualnej lecz w formie spółki cywilnej, która jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT. Natomiast małżonka prowadziła działalność gospodarczą w 2007 r., nie była jednak zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT. Obecnie nie prowadzi działalności gospodarczej.

Przedmiotowa nieruchomość nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej, nie była również przedmiotem dzierżawy. Wnioskodawca informuje, iż dotychczas nie uzbroił gruntu, nie przekwalifikował go, zamieścił natomiast ogłoszenie o jego sprzedaży. Nie wie też, ile działek sprzeda w przyszłości.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy sprzedaż działek powoduje powstanie obowiązku podatkowego w podatku VAT (kiedy i w jakim momencie)?

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedając działki należące do majątku osobistego jego oraz małżonki, nie ma obowiązku zapłaty podatku VAT. Wskazuje art. 4 ust. 1 Dyrektywy unijnej, który wiąże opodatkowanie VAT z profesjonalnym obrotem. Wykluczyć należy w związku z tym z grona podatników VAT osoby fizyczne i instytucje, które nie prowadzą działalności gospodarczej, choć wykonują czynności dostawy towarów.

Zainteresowany przytacza również wyrok WSA w Warszawie z dnia 15 stycznia 2007 r. sygn. akt III SA/Wa 3885/06 oraz wyrok WSA we Wrocławiu z dnia 6 września 2006 r. sygn. akt I SA/Wr 1254/05, zgodnie z którymi sprzedaż kilku lub więcej działek budowlanych, jeżeli działki te stanowią majątek osobisty podatnika i nie służą prowadzonej działalności gospodarczej, nie można uznać za działalność gospodarczą w zakresie handlu działkami budowlanymi.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2004 r. Nr 54, poz. 535 ze zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu ww. podatkiem, podlegają:

1. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju;
2. eksport towarów;
3. import towarów;
4. wewnątrzwspólnotowe nabycie towarów za wynagrodzeniem na terytorium kraju;
5. wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.

Art. 7 ust. 1 ustawy stanowi, iż przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Zgodnie z przedstawionymi przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę w rozumieniu art. 5 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podatnika.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza - na mocy ust. 2 powołanego artykułu - obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Pojęcie częstotliwości należy rozumieć jako zakładające powtarzalność czynności tego samego rodzaju. Przesłanki wskazujące na zamiar wykonywania pewnej czynności w sposób częstotliwy muszą istnieć w chwili wykonania usługi lub sprzedaży towaru.

Z przedstawionego przez Wnioskodawcę stanu faktycznego wynika, iż zakupił on nieruchomość jako udziałowiec oraz dwadzieścia jeden działek jako właściciel. Do chwili obecnej dokonał wraz z małżonką sprzedaży dwóch działek. W przyszłości zamierzają dokonać kolejnej sprzedaży działek, choć w chwili obecnej nie wiedzą kiedy i w jakiej ilości.

Zgodnie z przedstawionymi wyżej przepisami ustawy o podatku od towarów i usług, dokonywanie przedmiotowych dostaw w sposób ciągły i w celach zarobkowych spełnia definicję działalności gospodarczej, a przedmiot tych dostaw - grunt, jest towarem w pojęciu ustawy. Zaznaczyć przy tym należy, że o kwestii częstotliwości wykonywanej czynności nie decyduje czasookres jej wykonywania (tydzień, miesiąc, rok), ani też ilość dokonanych transakcji, tylko fakt powtarzalności określonej czynności.

W związku z powyższym stwierdzić należy, że dokonana sprzedaż działek nosi znamiona działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, a dokonujący dostawy tych działek Wnioskodawca, wykonał czynności o których mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy i zamierza dokonywać ich także w przyszłości.

W przedmiotowej sprawie istotnym jest również fakt, iż już sama okoliczność nabycia znacznej ilości działek budowlanych wskazuje na podjęty zamiar sprzedaży działek w sposób częstotliwy. Zatem z uwagi na definicję działalności gospodarczej zawartej w ustawie, należy uznać, iż zamierzone transakcje mają związek z działalnością gospodarczą.

Stosownie do przepisu art. 96 ust. 1 ustawy o VAT, podmioty, o których mowa w art. 15, są obowiązane przed dniem wykonania pierwszej czynności określonej w art. 5 złożyć naczelnikowi urzędu skarbowego zgłoszenie rejestracyjne, z zastrzeżeniem ust. 3.

Podstawowa stawka podatku VAT, zgodnie z art. 41 ust. 1 ww. ustawy, wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Oprócz stawki podstawowej, na wybrane grupy towarów i usług, ustawodawca przewidział trzy stawki preferencyjne (7%, 3% i 0%) oraz zwolnienie od podatku.

Dostawa terenów niezabudowanych generalnie podlega opodatkowaniu 22% stawką VAT. Wyjątek stanowią tereny inne niż budowlane. Zgodnie bowiem z art. 43 ust. 1 pkt 9 cyt. ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę.

Z opisu zawartego we wniosku nie wynika jednak, czy przedmiotem sprzedaży będą wyłącznie działki niezabudowane czy też na przedmiotowych gruntach posadowione są budynki.

Z uwagi na powyższe, tut. Organ informuje, iż w przypadku gdy dostawa dotyczyć będzie terenów zabudowanych, w przedmiotowej sprawie znajdą zastosowanie przytoczone poniżej przepisy oraz zasady opodatkowania gruntów.

Kwestię podstawy opodatkowania w przypadku dostawy gruntu, na którym posadowione są budynki, rozstrzyga przepis art. 29 ust. 5 ustawy. Zgodnie z tym przepisem, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak dla dostawy budynków, budowli lub ich części trwale związanych z gruntem. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta z obniżonej stawki lub ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, to z obniżonej stawki lub ze zwolnienia korzysta również dostawa gruntu.

Zgodnie z art. 41 ust. 12 ustawy o VAT, 7% stawkę podatku stosuje się do dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji lub przebudowy obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym.

Budownictwo objęte społecznym programem mieszkaniowym na potrzeby powyższego przepisu zdefiniowane zostało w art. 41 ust. 12a-12c ustawy.

Ponadto, od 1 stycznia 2008 r., w oparciu o § 5 ust. 1a pkt 2 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 27 kwietnia 2004 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 97, poz. 970 ze zm.), stawkę podatku wymienioną w art. 41 ust. 1 ustawy obniża się do wysokości 7% w odniesieniu do obiektów budownictwa mieszkaniowego, o których mowa w art. 2 pkt 12 ustawy, lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, oraz lokali mieszkalnych w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12 w zakresie, w jakim wymienione roboty i remonty, obiekty lub ich części oraz lokale nie są objęte tą stawką na podstawie art. 41 ust. 12-12c ustawy.

Przez obiekty budownictwa mieszkaniowego - zgodnie z art. 2 pkt 12 ustawy - rozumie się budynki mieszkalne stałego zamieszkania sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 11.

Z powyższej analizy przepisów wynika, że jeżeli przedmiotem sprzedaży będzie grunt z posadowionym na nim budynkiem mieszkalnym, sklasyfikowanym w PKOB w dziale 11, to wówczas prawidłowym będzie zastosowanie 7% stawki podatku.

Ponadto, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę towarów używanych, z zastrzeżeniem pkt 10, pod warunkiem że w stosunku do tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego; zwolnienie dotyczy również używanych budynków i budowli lub ich części, będących przedmiotem umowy najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Przez towary używane, o których mowa w ust. 1 pkt 2 cytowanego wyżej artykułu, rozumie się budynki i budowle lub ich części, jeżeli od końca roku, w którym zakończono budowę tych obiektów, minęło co najmniej 5 lat - vide art. 43 ust. 2 pkt 1.

Zwolnienia, o którym mowa wyżej - w myśl art. 43 ust. 6 ustawy o podatku od towarów i usług nie stosuje się do dostawy towarów wymienionych w ust. 2 pkt 1, tj. używanych budynków i budowli lub ich części - jeżeli przed wprowadzeniem ich do ewidencji środków trwałych lub w trakcie użytkowania wydatki poniesione przez podatnika na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej, a podatnik:

1. miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od tych wydatków;
2. użytkował te towary w okresie krótszym niż 5 lat w celu wykonywania czynności opodatkowanych.

Zatem, jeżeli na przedmiotowych działkach znajdują się budynki, budowle lub ich części, spełniające definicję towaru używanego - na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2, z uwzględnieniem art. 43 ust. 6 ustawy o VAT - przy sprzedaży gruntu z budynkiem można zastosować zwolnienie od podatku.

Mając na uwadze przedstawiony stan faktyczny oraz powołane przepisy, należy stwierdzić, iż sprzedaż przedmiotowych działek jest czynnością, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. W przypadku gdy przedmiotem sprzedaży są tereny budowlane lub przeznaczone pod zabudowę, czynność ta opodatkowana jest podstawową, 22% stawką podatku VAT.

Należy zwrócić uwagę, iż w myśl art. 113 ust. 13 pkt 1 lit. d ustawy o podatku od towarów i usług, podatnicy dokonujący dostawy terenów budowlanych oraz przeznaczonych pod zabudowę nie mogą skorzystać ze zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 113 ust. 1 i ust. 9 cyt. ustawy. Oznacza to, że podatnicy dokonujący dostawy tych towarów, niezależnie od wielkości swoich obrotów, są podatnikami tego podatku i stosownie do art. 96 ust. 1 cyt. ustawy, są obowiązani przed dniem wykonania pierwszej dostawy gruntów, złożyć naczelnikowi urzędu skarbowego zgłoszenie rejestracyjne w zakresie podatku VAT.

Zaznaczyć należy, że w przedmiotowej sprawie bez znaczenia pozostaje fakt, iż Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą w formie spółki cywilnej będącej zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT, bowiem z tytułu częstotliwej sprzedaży działek budowlanych Zainteresowany, jako osoba fizyczna, powinien dokonać rejestracji i stać się czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

Wnioskodawca, dokonując dostawy działek przeznaczonych pod zabudowę zachowywał się jak podatnik podatku od towarów i usług i zgodnie z przytoczonymi przepisami przed sprzedażą pierwszej nieruchomości powinien zarejestrować się i odprowadzić do urzędu skarbowego podatek.

Dokonując dostawy działek zabudowanych, Wnioskodawca powinien opodatkować dostawę gruntu i budynku jednolitą stawką podatku VAT, uzależnioną od charteru budynku.

Tutejszy Organ informuje, że powołane przez Wnioskodawcę wyroki sądów krajowych są rozstrzygnięciami w indywidualnych sprawach, osadzonych w określonych stanach faktycznych i tylko do nich się zawężają, w związku z tym nie mają mocy powszechnie obowiązującego prawa.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.