Pytanie:

W jaki sposób opodatkować sprzedaż mieszkania wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej (gruntem), w przypadku gdy pobierane były zaliczki przed dniem 01.05.2004r.?

Podatnik wyjaśnia, że na etapie zawierania umowy na sprzedaż mieszkania wraz z gruntem nie było możliwe dokładne określenie wielkości udziału w nieruchomości wspólnej (tj. powierzchni i wartości gruntu). Podziału gruntu i wydzielenia poszczególnych jego części Spółka dokonuje dopiero w momencie zakończenia budowy, proporcjonalnie do powierzchni poszczególnych mieszkań. Na podstawie aktu notarialnego, w którym dokładnie określona jest powierzchnia i cena mieszkania oraz powierzchnia wydzielonego gruntu, Spółka wystawia kupującemu fakturę końcową. Wnioskująca informuje, że faktury cząstkowe (na zaliczki) wystawione były na wartość mieszkania przy zastosowaniu stawki 7% i nie obejmowały wartości gruntu.

Zdaniem Spółki, rozliczając sprzedaż mieszkania w fakturze końcowej, należy traktować grunt w dwojaki sposób : nie będący towarem (nie podlegający opodatkowaniu) oraz będący towarem (podlegający opodatkowaniu). Dotyczy to oczywiście tylko przedpłat (zaliczek) wpłaconych do dnia 30.04.2004r. Spółka uważa, że przy rozliczeniu końcowym powinna określić procentowy udział gruntu w cenie końcowej sprzedaży i wyliczonym w ten sposób wskaźnikiem z sumy wpłaconych do dnia 30.04.2004 r. zaliczek, wydzielić wartość gruntu nie podlegającego opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Pozostałą wartość gruntu zawartą w zaliczkach zapłaconych po dniu 1.05.2004r. należy opodatkować stawką podatku 7% (w przypadku sprzedaży mieszkań) oraz 22% (w przypadku sprzedaży lokalu użytkowego).

Ustosunkowując się do powyższej kwestii, stwierdza się co następuje:

Stosownie do przepisów art. 2 ust. 1 ustawy z dnia 8 stycznia 1993r. o podatku od towarów i usług oraz o podatku akcyzowym (Dz. U. Nr 11, poz. 50 z późn. zm.), do dnia 30.04.2004r. opodatkowaniu podlegała między innymi sprzedaż towarów. Zawarta w art. 4 pkt 1 tej ustawy definicja towarów nie obejmowała gruntów i w związku z tym, grunty nie podlegały opodatkowaniu podatkiem VAT.

W świetle natomiast unormowań art. 5 ust. 1 pkt 1, obowiazującej od dnia 01.05.2004r., ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Przez dostawę towarów, o której mowa w cyt. art. 5 ust. 1 pkt 1 w/w ustawy, rozumie się m.in. przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Stosownie natomiast do zawartej w art. 2 pkt 6 powyższej ustawy podatkowej definicji towarów, przez towary rozumie się rzeczy ruchome jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.

Zatem w myśl przepisów ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług, dostawa gruntu podlega opodatkowaniu. W świetle przepisów art. 29 ust. 5 w/w ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Stawka podatku od towarów i usług przy sprzedaży gruntu, zależy zatem od tego jaką stawką opodatkowana jest dostawa budynków lub budowli trwale związanych z gruntem.

Zgodnie z art. 146 ust. 1 pkt 2 b przywoływanej ustawy, w okresie od 1 maja 2004r. do 31 grudnia 2007r. stawkę 7% stosuje się do obiektów budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych.

Uwzględniając powyższe unormowania, stwierdzić należy, iż bez znaczenia,w opisywanej przez Wnioskującą sytuacji jest fakt, iż część należności z tytułu sprzedaży mieszkania wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej (gruntem), została przyjęta (tyt. zaliczki) przed 1 maja 2004r. Jeżeli czynność dostawy towaru została dokonana po 1 maja 2004r., podlega ona opodatkowaniu według zasad określonych przywoływaną ustawą z dnia 11 marca 2004r.