Istota interpretacji:

stawka podatku dla sprzedaży działek, na których znajdują się budynki mieszkalne wielorodzinne zakwalifikowane do grupy PKOB 11

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Spółka ma zamiar sprzedać grunt składający się działek rolnych niezabudowanych, według planu zagospodarowania przestrzennego przeznaczonych pod zabudowę, na których rozpoczęto budowę zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych zakwalifikowanych do grupy PKOB 11.

Zakupy działek nie były objęte podatkiem VAT, gdyż były kupowane od osób fizycznych jako grunty rolne. Spółka uzyskawszy decyzję o warunkach zabudowy dla zespołu mieszkaniowego oraz decyzję zatwierdzającą projekt budowlany na powyższych działkach, rozpoczęła budowę budynków mieszkalnych.

Na cenę sprzedaży składać się będzie rynkowa cena gruntu oraz rynkowa cena rozpoczętej produkcji budowlanej.

W uzupełnieniu Wnioskodawca dodaje, iż przedmiotowe nieruchomości stanowią towar handlowy Spółki, nie są zaliczane do środków trwałych. Ponadto:

• pojęcie "rozpoczęcie budowy budynków mieszkalnych" oznacza rozpoczęcie na nieruchomości prac budowlanych (np. roboty ziemne, fundamenty, itp.) związanych z budową budynków mieszkalnych,
  
• pojęcie "wartość produkcji budowlanej" oznacza koszty dotyczące budowy obiektów z wyjątkiem wydatków dotyczących nieruchomości (gruntu).
  
  

Obiekty posadowione na gruntach, o których mowa we wniosku, stanowią budynki w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994r. Prawo budowlane (t. j. z 2006r. Dz. U. Nr 156 poz. 1118 ze zm.) i Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) wprowadzonej rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999r. (Dz. U. Nr 112 poz. 1316 ze zm.).

Ponadto Wnioskodawca dodaje, iż w momencie sprzedaży budowa przedmiotowego zespołu budynków mieszkalnych, ze względu na istniejące możliwości zagospodarowania środków pracy oraz środków finansowych, znajdować się będzie na różnych etapach, a mianowicie:

• część budynków będzie w gotowym stanie deweloperskim tzn. zadaszona, z zamontowanymi elementami stolarki otworowej (okna, drzwi), z instalacjami centralnego ogrzewania, wodno-kanalizacyjną, elektryczną - gotowym do oddania (uzyskania pozwolenia na użytkowanie);
  
• część budynków będzie miała jedynie mury i dach (bez stolarki otworowej i z częściowo wykonanymi instalacjami).
  
  

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Jaką stawkę (stawki) podatku VAT Spółka powinna zastosować:

1. Do sprzedaży działek wraz z wartością produkcji budowlanej, na których zlokalizowana jest rozpoczęta budowa budynków mieszkaniowych zakwalifikowanych do grupy PKOB 11,
   
2. Czy należy wydzielić i odrębnie opodatkować wartość gruntu i wartość produkcji budowlanej dla wymienionych działek...
   
   

Zdaniem Wnioskodawcy:

1. Sprzedaż działek, na których prowadzona jest budowa budynków mieszkalnych wraz z produkcją budowlaną podlegać będzie opodatkowaniu stawką 7%,
   Zdaniem Wnioskodawcy, o zastosowaniu stawki preferencyjnej w wysokości 7% decyduje przeznaczenie zbywanej nieruchomości w postaci budowy budynków mieszkalnych zakwalifikowanych do grupy PKOB 11. Fakt zakwalifikowania gruntu w planie zagospodarowania przestrzennego danego obszaru jako tereny budowlane przeznaczone pod budowę zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych oraz uzyskanie pozwolenia na budowę łącznie z wymaganymi przepisami prawa uzgodnieniami decyduje o wykorzystaniu gruntu, co równocześnie uniemożliwia przekwalifikowanie rozpoczętej budowy na inne cele. Rozpoczęcie budowy budynków mieszkalnych wielorodzinnych decyduje o obowiązku zastosowania dla sprzedaży gruntu stawki VAT w wysokości 7%.
   
2. Dla celów podatku VAT nie należy dzielić jednej transakcji, jednak dla celów ewidencji w księgach rachunkowych sprzedawcy i odbiorcy w akcie notarialnym należy wyszczególnić wartość sprzedawanego gruntu i produkcji budowlanej.
   
   

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług oraz (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.), zwanej dalej ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez odpłatną dostawę - w myśl art. 7 ust. 1 ustawy - rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Natomiast pojęcie "towary" zostało zdefiniowane przez ustawodawcę w art. 2 pkt 6 tejże ustawy. Należy przez nie rozumieć rzeczy ruchome, wszelkie postacie energii, budynki, budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.

Podstawą opodatkowania - w myśl art. 29 ust. 1 tejże ustawy - jest obrót, obrotem zaś jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę podatku należnego.

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu (art. 29 ust. 5 ustawy o VAT). Z powyższej regulacji wynika, że opodatkowanie gruntu lub jego zwolnienie z opodatkowania podatkiem od towarów i usług jest ściśle uzależnione od wysokości opodatkowania (lub zwolnienia) budynku, który się na nim znajduje.

Co do zasady stawka podatku - na podstawie art. 41 ust. 1 wskazanej ustawy - wynosi 22%, jednakże zarówno w treści ustawy o podatku od towarów i usług, jak i przepisów wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi. I tak, stosownie do zapisu art. 41 ust. 2 wskazanej ustawy dla towarów i usług wymienionych w załączniku nr 3 do ustawy, stawka podatku wynosi 7%, z zastrzeżeniem ust. 12 i art. 114 ust. 1.

Stawkę podatku, o której mowa w ust. 2, stosuje się również do dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji lub przebudowy obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym - art. 41 ust. 12.

W myśl art. 41 ust. 12a i 12b przez budownictwo objęte społecznym programem mieszkaniowym rozumie się obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, oraz lokale mieszkalne w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12, a także obiekty sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w klasie ex 1264 - wyłącznie budynki instytucji ochrony zdrowia świadczących usługi zakwaterowania z opieką lekarską i pielęgniarską, zwłaszcza dla ludzi starszych i niepełnosprawnych, z zastrzeżeniem, iż do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym określonego powyżej nie zalicza się:

1. budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 300 m2
   
2. lokali mieszkalnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 150 m2.
   
   

W przypadku budownictwa mieszkaniowego o powierzchni przekraczającej ww. limity, stawkę podatku, o której mowa w ust. 2, stosuje się tylko do części podstawy opodatkowania odpowiadającej udziałowi powierzchni użytkowej kwalifikującej do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym w całkowitej powierzchni użytkowej (art. 41 ust. 12c ustawy o VAT).

Ponadto zgodnie z § 5 ust. 1a rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 27 kwietnia 2004r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 97, poz. 970 ze zm.) w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2008r., stawkę podatku wymienioną w art. 41 ust. 1 ustawy obniża się do wysokości 7% również w odniesieniu do:

1. robót budowlano-montażowych oraz remontów i robót konserwacyjnych dotyczących obiektów budownictwa mieszkaniowego, o których mowa w art. 2 pkt 12 ustawy, lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, oraz lokali mieszkalnych w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12, a także obiektów sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w klasie ex 1264 - wyłącznie budynki instytucji ochrony zdrowia świadczących usługi zakwaterowania z opieką lekarską i pielęgniarską, zwłaszcza dla ludzi starszych i niepełnosprawnych,
   
2. obiektów budownictwa mieszkaniowego, o których mowa w art. 12 pkt 12 ustawy, lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, oraz lokali mieszkalnych w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12

- w zakresie, w jakim wymienione roboty i remonty, obiekty lub ich części oraz lokale nie są objęte tą stawką na podstawie art. 41 ust. 12-12c ustawy.

Z unormowań zawartych w przytoczonych przepisach wynika zatem, iż 7% stawka podatku od towarów i usług ma zastosowanie w całym budownictwie mieszkaniowym, zarówno objętym społecznym programem mieszkaniowym, jak i nieobjętym tym programem.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ww. ustawy zwalnia się od podatku dostawę obiektów budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyjątkiem obiektów i ich części, które mają być zasiedlone lub zamieszkane po raz pierwszy; zwolnienie nie dotyczy części budynków przeznaczonych na cele inne niż mieszkaniowe.

W myśl art. 2 pkt 14 cyt. ustawy przez pierwsze zasiedlenie rozumie się wydanie pierwszemu nabywcy lub pierwszemu użytkownikowi obiektów budownictwa mieszkaniowego lub ich części do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu.

Z przytoczonych wyżej przepisów wynika, iż dostawa lokali mieszkalnych przed ich pierwszym zasiedleniem jest czynnością opodatkowaną 7% stawką podatku od towarów i usług.

Należy również zwrócić uwagę na brzmienie art. 2 pkt 12 ustawy o VAT obowiązujące od dnia 1 stycznia 2008 r., zgodnie z którym przez obiekty budownictwa mieszkaniowego rozumie się budynki mieszkalne stałego zamieszkania sklasyfikowane w PKOB w dziale 11.

Jak wynika z powyższego ustawa o podatku VAT, poprzez podanie klasyfikacji odwołuje się do Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych wprowadzonej rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999r. (Dz. U. Nr 112 poz. 1316 ze zm.)., która stanowi usystematyzowany wykaz obiektów budowlanych.

Zgodnie zatem z PKOB przez obiekt budowlany rozumie się konstrukcję połączoną z gruntem w sposób trwały, wykonany z materiałów budowlanych i elementów składowych będący wynikiem prac budowlanych. Budynki natomiast to zadaszone obiekty budowlane wraz z wbudowanymi instalacjami i urządzeniami technicznymi, wykorzystywane dla potrzeb stałych, przystosowane do przebywania ludzi, zwierząt lub ochrony przedmiotów.

W myśl art. 3 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo budowlane (t.j. Dz. U.z 2006r. Nr 156, poz. 1118 ze zm.) ilekroć w ustawie jest mowa o:

1. obiekcie budowlanym - należy przez to rozumieć:
   a) budynek wraz z instalacjami i urządzeniami technicznymi,
   b) budowlę stanowiącą całość techniczno-użytkową wraz z instalacjami i urządzeniami,
   c) obiekt małej architektury;
   
2. budynku - należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.
   
   

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, iż Wnioskodawca dokonywać będzie dostawy działek stanowiących towar handlowy i nieujętych w ewidencji środków trwałych Spółki, przeznaczonych pod budowę. Ponadto z treści wniosku wynika, iż budynki mieszkalne (PKOB 11), znajdujące się na przedmiotowych działkach będą w stanie developerskim tj. gotowym do oddania (uzyskania pozwolenia na użytkowanie).

Tym samym należy stwierdzić, iż Wnioskodawca będzie dokonywał dostawy działek wraz z posadowionymi na nich budynkami mieszkalnymi sklasyfikowanymi do grupy PKOB 11 przed ich pierwszym zasiedleniem.

Uwzględniając zatem wymienione wyżej uregulowania w odniesieniu do opisanego zdarzenia przyszłego wskazać należy, iż dostawa przedmiotowych działek wraz ze znajdującymi się na nich budynkami mieszkalnymi, zakwalifikowanymi do grupy PKOB 11, podlegać będzie opodatkowaniu według 7% stawki podatku od towarów i usług zgodnie z art. 41. ust. 12 oraz § 5 ust 1a pkt 2 ww. rozporządzenia. W przedmiotowej sprawie bowiem nie znajdzie zastosowania zwolnienie wynikające z powołanego powyżej przepisu art. 43. ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, gdyż z treści wniosku wynika, iż jest to budynek nowowybudowany, a więc obiekt, który ma być zasiedlony lub zamieszkany po raz pierwszy.

W konsekwencji powyższego, Wnioskodawca wystawiając fakturę VAT dokumentującą dostawę przedmiotowych działek wraz z posadowionymi na nich budynkami mieszkalnymi wielorodzinnymi zakwalifikowanymi do grupy PKOB 11, wykaże w jednej pozycji wartość dostawy budynków wraz z gruntem, bowiem do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak do dostawy budynków trwale z tym gruntem związanych.

Mając powyższe na uwadze, stanowisko Wnioskodawcy należało uznać zaprawidłowe, jednakże w oparciu o inną podstawę prawną niż wskazana przez Wnioskodawcę.

Należy zauważyć, iż kwestie dotyczące stawki podatku dla sprzedaży działek rolnych niezabudowanych, według planu zagospodarowania przestrzennego przeznaczonych pod zabudowę oraz sprzedaży działek przeznaczonych pod budowę, na których zlokalizowana jest rozpoczęta budowa budynków mieszkalnych (fundamenty i częściowo rozpoczęte wznoszenie ścian) zakwalifikowanych do grupy PKOB 11 będą przedmiotem odrębnych rozstrzygnięć.

Nadmienia się ponadto, że niniejsza interpretacja nie rozstrzyga w kwestii sposobu ewidencji powyższych transakcji w księgach rachunkowych sprzedawcy i odbiorcy oraz w akcie notarialnym, gdyż nie są to przepisy prawa podatkowego. Zgodnie z art. 14b § 1 Minister właściwy do spraw finansów publicznych, na pisemny wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). Natomiast w myśl art. 3 pkt 2 ww. ustawy Ordynacja podatkowa, ilekroć w ustawie jest mowa o przepisach prawa podatkowego - rozumie się przez to przepisy ustaw podatkowych, postanowienia ratyfikowanych przez Rzeczpospolitą Polską umów o unikaniu podwójnego opodatkowania oraz ratyfikowanych przez Rzeczpospolitą Polską innych umów międzynarodowych dotyczących problematyki podatkowej, a także przepisy aktów wykonawczych wydanych na podstawie ustaw podatkowych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).
Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.