Pytanie:

Kiedy powstanie obowiązek podatkowy od wpłaty wadium na poczet zakupu nieruchomości w przypadku wygrania przetargu przez daną osobę?

Jak wynika ze stanu faktycznego przedstawionego we wniosku, Strona - zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261 poz. 2603 ze zmianami) - organizuje przetargi na zakup nieruchomości. Osoby, które chcą stanąć do przetargu zgodnie z art. 40 - 41 cyt. ustawy wpłacają wadium. Po wygranym przetargu wadium wpłacone przez osobę, która przetarg wygrała, przekształca się w zaliczkę na poczet zakupu nieruchomości, przy czym ogłoszenie wyników przetargu następuje po 14 dniach od przetargu. Wpłata wadium następuje w innym miesiącu niż oficjalne ogłoszenie wyników i podpisanie aktu notarialnego.

W związku z powyższym Strona sformowała zapytanie kiedy powstanie obowiązek podatkowy od wpłaty wadium na poczet zakupu nieruchomości w przypadku wygrania przetargu przez daną osobę?

Zajmując swe stanowisko Strona poinformowała, iż wpłata wadium powinna być potraktowana jako zaliczka na poczet należności za nabycie nieruchomości i winna być opodatkowana w dniu otrzymania zaliczki.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54 poz. 535 ze zm.) opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (art. 7 ust. 1 ustawy). Przepis art. 19 ust. 1 ustawy stanowi, że obowiązek podatkowy powstaje z chwilą wydania towaru lub wykonania usługi, z zastrzeżeniem ust. 2 - 21, art. 14 ust. 6, art. 20 i art. 21 ust. 1. Jeżeli dostawa towaru lub świadczenie usługi powinny być potwierdzone fakturą, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą wystawienia faktury, nie później jednak niż w 7 dniu, licząc od dnia wydania towaru lub wykonania usługi (art. 19 ust. 4 ustawy).
Przy sprzedaży nieruchomości obowiązek podatkowy powstaje w rozumieniu wyżej cytowanych przepisów w momencie przeniesienia prawa do rozporządzania gruntem jak właściciel.

W myśl art. 158 Kodeksu cywilnego umowa przenosząca własność nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. Dopóki nie zostanie sporządzony akt notarialny, dopóty nie można mówić o skutecznym przeniesieniu własności nieruchomości. Obowiązek podatkowy w podatku od towarów i usług z tytułu dostawy przedmiotowej nieruchomości powstanie zatem z chwilą dokonania dostawy, tj. przeniesienia prawa do rozporządzania tym towarem jak właściciel.
Pobieranie i zwrot kwoty wadium wynika natomiast z art. 45 i 46 ustawy z dnia 29.01.2004r. Prawo zamówień publicznych (Dz. U. Nr 19 poz. 177). Wadium wnoszone w pieniądzu wpłaca się przelewem na rachunek bankowy wskazany przez zamawiającego. Jeśli wadium wniesiono w pieniądzu, zamawiający zwraca je wraz z odsetkami wynikającymi z umowy rachunku bankowego, na którym było ono przechowywane pomniejszone o koszty prowadzenia rachunku bankowego oraz prowizji bankowej za przelew pieniędzy na rachunek bankowy wskazany przez wykonawcę. Przepis art. 46 ust. 5 cytowanej ustawy wskazuje przypadki, kiedy zamawiający zatrzymuje wadium wraz z odsetkami. Kwota wpłaconego wadium stanowi zabezpieczenie dla sprzedającego przed odstąpieniem od kupna i ma charakter kary umownej.

Stosownie do zapisu art. 29 ust. 1 ustawy VAT podstawą opodatkowania jest obrót z zastrzeżeniem ust. 2 - 22, art. 30 - 32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy. Obrotem jest także otrzymana dotacja, subwencja i inna dopłata o podobnym charakterze związane z dostawą lub świadczeniem usług. Samo wniesienie wadium nie gwarantuje przeniesienia prawa własności do rozporządzania towarami jak właściciel. Jest ono jednym z warunków, który każdy przystępujący do przetargu musi spełnić aby być do niego dopuszczonym. Wobec powyższego, kwoty wadium nie można uznać za kwotę należną i zaliczyć jej do podstawy opodatkowania tym podatkiem. Jeżeli oferent wpłaci wadium i wygra przetarg na dostawę nieruchomości, to podstawę opodatkowania stanowić będzie kwota należna pomniejszona o kwotę podatku należnego, a kwota wpłaconego wadium stanowić będzie rozliczenie należności tej transakcji.
Zgodnie z art. 106 ust. 1 ustawy podatnicy, o których mowa w art. 15, są obowiązani wystawić fakturę stwierdzającą w szczególności dokonanie sprzedaży, datę dokonania sprzedaży, cenę jednostkową bez podatku, podstawę opodatkowania, stawkę i kwotę podatku, kwotę należności oraz dane dotyczące podatnika i nabywcy, z zastrzeżeniem ust. 2,4 i 5 oraz art. 119 ust. 10 i art. 120 ust. 16. Na podstawie zawartej w art. 106 ust. 8 pkt 1 ustawy delegacji ustawowej, minister właściwy do spraw finansów publicznych, w drodze rozporządzenia określił szczegółowe zasady wystawiania faktur, dane które powinny zawierać, oraz sposób i okres ich przechowywania.

Stosownie do § 13 ust. 1 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 25 maja 2005r. w sprawie zwrotu podatku niektórym podatnikom, zaliczkowego zwrotu podatku, wystawiania faktur, sposobu ich przechowywania oraz listy towarów i usług, do których nie maja zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 95 poz. 798), fakturę wystawia się nie później niż siódmego dnia od dnia wydania towaru lub wykonania usługi, z zastrzeżeniem § 14 i § 15. Biorąc pod uwagę wyżej cytowane przepisy oraz przedstawiony we wniosku stan faktyczny, tutejszy organ podatkowy stwierdza, że Podatnik zobowiązany jest do wystawienia faktury nie później niż siódmego dnia od daty dostawy nieruchomości, tj. przeniesienia prawa do rozporządzania nieruchomością (towarem) jak właściciel.

Powyższe oznacza, iż uznaję za nieprawidłowe stanowisko Strony zawarte we wniosku, iż wpłata wadium powinna być potraktowana jako zaliczka na poczet należności za nabycie nieruchomości i winna być opodatkowana w dniu otrzymania zaliczki.

Powyższe postanowienie wydano na podstawie stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia tego zdarzenia. Ewentualna zmiana stanu prawnego skutkuje utratą aktualności interpretacji. Powyższa interpretacja nie jest wiążąca dla podatnika, wiąże natomiast organy podatkowe i organy kontroli skarbowej - do czasu jej zmiany lub uchylenia.