Pytanie:

Spółka w dniu 05.12.2001r. zawarła z firmą X umowę o wspólnej inwestycji i przedwstępną umowę przeniesienia udziału w prawie użytkowania wieczystego działki gruntu i własności budynku. Firma X zobowiązała się wybudować na gruncie, którego użytkownikiem wieczystym jest Wnioskodawca, budynek wielokondygnacyjny mieszkalno-usługowy z garażem podziemnym. Na dwóch pierwszych kondygnacjach miały zostać wybudowane lokale usługowo-handlowe, które w wyniku zniesienia współużytkowania wieczystego gruntu i współwłasności budynku przypadły Spółce, a wszelkie pozostałe lokale przypadły firmie X. Po zakończeniu budowy, Spółka zobowiązała się uznać roszczenie firmy X w zakresie zwrotu poczynionych nakładów w kwocie rzeczywiście poniesionych kosztów na wybudowanie powierzchni użytkowej. W celu zwolnienia się z zobowiązania do zwrotu nakładów, które zostały dokonane przez firmę X na przedmiotowej nieruchomości, Spółka zobowiązała się przenieść na rzecz firmy X udział w prawie użytkowania wieczystego gruntu oraz w prawie własności budynku zgodnie z odpowiednio przyjętymi przez strony proporcjami. Strony jednocześnie zobowiązały się do udzielenia sobie wzajemnie pełnomocnictw do wyodrębnienia z budynku w celu ustalenia odrębnej własności konkretnych lokali i przeniesienia ich własności na rzecz dowolnie wybranych osób, na wszelkich warunkach i według własnego uznania. Niniejszym Spółka udzieliła pełnomocnictwa firmie X do zawierania umów przedwstępnych i zobowiązujących ustanowienie odrębnej własności i sprzedaży lokali w budynku, który zostanie wybudowany na przedmiotowym gruncie, w ramach udziału w tej nieruchomości, który przypadnie firmie X, z wyłączeniem lokali, które przypadną Spółce, dowolnym osobom i na dowolnych warunkach. Firma X zawarła umowy dotyczące wybudowania i sprzedaży lokali z osobami trzecimi i nie skorzystała z w/w pełnomocnictwa udzielonego przez Spółkę, zawierając je we własnym imieniu i powołując się na umowę o wspólnej inwestycji i przedwstępną umowę przeniesienia udziału we współwłasności nieruchomości. Osoby, które zawarły powyższe umowy dokonały wpłat na rzecz firmy X, firma X udokumentowała sprzedaż wystawiając fakturę VAT. W dniu 17.05.2004r. Spółka wypowiedziała umowę o wspólnej inwestycji a następnie firma X udzieliła pełnomocnictwa Spółce do rozwiązania umów zawartch w ramach realizacji umowy o wspólnej inwestycji, w tym umów przedwstępnych oraz podejmowania innych czynności. W dniu 01.07.2005r. Spółka zawarła z firmą X ugodę, której postanowienia dotyczyły m. in. uznania prawa firmy X do zwrotu nakładów oraz przejęcia długu firmy X przez Spółkę wynikającego z podpisanych umów przez firmę X z osobami trzecimi. Firma X oświadczyła, że wszystkie umowy o wybudowanie powierzchni mieszkalnych i użytkowych zawarł w swoim imieniu, w tym część bez zgody i wiedzy Spółki. Strony oświadczyły, że przejęcie w/w długu nastąpiło z chwilą zakończenia inwentaryzacji budowy - dokonanej w czerwcu 2004 roku. W związku z powyższym, wnioskodawca pyta: pyt. 1 - Czy w momencie zawierania umów przez Spółkę z wierzycielami firmy X należy uznać, że Spółka uzyskała zapłatę (całość lub część) na poczet dostawy lokalu podlegającą opodatkowaniu. Według Spółki nie jest zasadnym uznanie, iż zaliczki pobierane przez firmę X powinny być opodatkowane przez Spółkę. pyt. 2 - Czy Spółka dokonując sprzedaży lokali powinna opodatkować całą wartość odpowiadającą cenie netto lokali, czy też pominąć część opodatkowaną przez współinwestora, firmę X. Zdaniem Spółki opodatkowaniu podlega wyłącznie tę część nieruchomości, która została jej zapłacona lub w odniesieniu do której, wnioskodawca będzie miał roszczenie o zapłatę. pyt. 3 - W którym momencie powstanie obowiązek podatkowy, czy w momencie zawarcia przez Spółkę umów z wierzycielami firmy X, należy uznać, że uzyskała ona zapłatę na poczet dostawy lokalu. Spółka stoi na stanowisku, iż obowiązek podatkowy z tytułu sprzedaży nieruchomości powstanie w 30 dniu od dnia wydania danego lokalu, w tej części, w której Spółka miała roszczenie o zapłatę.

Ad. 1 - Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy o z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2004r., Nr 54, poz. 535 ze zm.) zwanej dalej ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają m. in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Przez dostawę towarów, o której mowa w wyżej wymienionym przepisie, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (art. 7 ust. 1 ustawy o VAT). Natomiast przez świadczenie usług, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów, (art. 8 ust. 1 ustawy o VAT). W świetle zaprezentowanego stanu faktycznego, należy stwierdzić, iż firma X zawierając umowy z osobami trzecimi dotyczące sprzedaży lokali w przedmiotowej nieruchomości dokonywała opodatkowanej dostawy towarów w myśl art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT. Podmiot ten, jak wynika z wniosku, otrzymywał wpłaty z tytułu sprzedaży a jej dokonanie dokumentował wystawieniem faktury VAT. Zatem to firma X, dokonująca czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług powinna je opodatkować. Natomiast wnioskodawca nie dokonywał faktycznie sprzedaży oraz nie otrzymywał z tego tytułu pieniędzy. W związku z powyższym zaliczki pobrane przez firmę X powinny być opodatkowane tylko przez podmiot dokonujący sprzedaży lokali.

Ad. 2 - Jak wynika z wniosku, w wyniku zawarcia ugody między Spółką a firmą X, Spółka rozpoczęła zawieranie umów (w ramach przejęcia długu firmy X) z osobami, z którymi wcześniej stosowne umowy dotyczące sprzedaży lokali zawarła firma X. Spółka uznała, iż dotychczas wpłacone kwoty będą zaliczone na poczet ceny lokalu. Zgodnie z art. 29 ust 1 podstawą opodatkowania jest obrót, którym jest kwota należna z tytułu sprzedaży. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy. W myśl ust. 2 przytoczonego artykułu, w przypadku gdy pobrano zaliczki, zadatki, przedpłaty lub raty, obrotem jest również kwota otrzymanych zaliczek, zadatków, przedpłat lub rat, pomniejszona o przypadającą od nich kwotę podatku. W świetle powyższych przepisów podstawą opodatkowania w przypadku sprzedaży lokali przez Spółkę, będzie kwota należna z tytułu tej sprzedaży. Wnioskodawca trafnie stwierdził, iż kwoty zaliczek zapłacone na rzecz firmy X i przez nią opodatkowane, nie stanowią dla Spółki kwoty należnej z tytułu sprzedaży.

Ad. 3 - W myśl unormowania art. 19 pkt 10 w przypadku dostawy towarów, której przedmiotem są lokale i budynki, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą otrzymania całości lub części zapłaty, nie później jednak niż 30. dnia, licząc od dnia wydania. Norma ta będzie miała zastosowanie w przedstawionej przez wnioskodawcę sytuacji, przyjmując iż Spółka nie otrzymała wcześniej pieniędzy z tytułu odrębnej czynności opodatkowanej dokonanej przez firmę X (co wynika ze złożonego wniosku).

W konkluzji, należy stwierdzić, iż Spółka, zawierając umowy z osobami trzecimi (w ramach przejęcia długu firmy X) będzie dokonywać odrębnie opodatkowanej sprzedaży lokali, do której mają zastosowanie powyższe uwagi.