Pytanie:

Czy naliczona opłata za użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowych zawiera w sobie podatek od towarów i usług, czy też doliczyć go należy do ustalonych opłat?

Ocena prawna stanowiska Podatnika:

Prawo użytkowania wieczystego jest prawem rzeczowym, którego treść i granice określone zostały zasadniczo w przepisach ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) oraz ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm).
Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.) przez dostawę towarów rozumie się co zasady przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste nie mieści się w zakresie definicji dostawy towarów, nie daje bowiem praw do rozporządzania gruntem jak właściciel, ani nie zostało wymienione spośród praw wskazanych w tym przepisie.

Zgodnie z art. 8 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej.

Prawo użytkowania wieczystego jest "wartością niematerialną i prawną" w świetle art. 16c ust. 1 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654 ze zm.). Ponieważ oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste jest świadczeniem na rzecz innego podmiotu i nie jest dostawą towarów, uznać należy, że jest ono świadczeniem usług, w rozumieniu przepisu art. 8 ust. 1 cytowanej ustawy o podatku od towarów i usług.

Tak więc oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste jest od dnia 1 maja 2004 r. opodatkowane stawką podatku od towarów i usług w wysokości 22%, za wyjątkiem nieruchomości gruntowych przeznaczonych na cele rolnicze, które korzysta ze zwolnienia na podstawie § 8 ust. 1 pkt 19 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 27 kwietnia 2004 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 97, poz. 970 ze zm.).
Ustalanie opłat z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowych oraz zasady rozliczeń pomiędzy stronami danego stosunku prawnego reguluje powołana powyżej ustawa o gospodarce nieruchomościami, która nie pozwala swobodnie zmieniać wysokości opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego. Jedną z sytuacji, w jakiej można je podwyższać, jest ich aktualizacja związana ze wzrostem wartości nieruchomości.

Zgodnie bowiem z art. 77 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami opłata roczna może być aktualizowana, nie częściej niż raz w roku, jeżeli wartość nieruchomości się zmieni.
Z kolei, zagadnienia związane z ceną za dostarczane świadczenia zawarte są w przepisach ustawy z dnia 5 lipca 2001 r. o cenach (Dz. U. Nr 97, poz. 1050 ze zm.).
Powołany przez Państwa art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o cenach stanowi, że podatek od towarów i usług jest elementem cenotwórczym, wobec czego sprzedawca towaru lub usługi, kalkulując cenę, uprawniony jest do wliczenia do niej podatku od towarów i usług należnego od tego towaru lub usługi.
Jednakże wyżej powołany przepis nie daje podstawy do przyjęcia, że z jego mocy nabywca towaru lub usługi jest obowiązany zapłacić sprzedawcy cenę wyższą, powstałą w wyniku zmiany przepisów w zakresie stawki podatku od towarów i usług, jeżeli zawarta umowa nie zawiera klauzuli rodzącej takie zobowiązanie.

Podstawą opodatkowania zgodnie z art. 29 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług jest obrót, czyli kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy.
Zatem, należność jaką uiszcza użytkownik gruntu stanowi kwotę brutto, natomiast w kwestii doliczania do opłat należnego podatku od towarów i usług tutejszy organ podatkowy nic może się wypowiedzieć, ponieważ sprawa nie dotyczy przepisów prawa podatkowego.

Nadmienia się jednocześnie, że w związku z licznymi pytaniami kierowanymi do Ministerstwa Infrastruktury w sprawie wątpliwości związanych z ustalaniem wysokości opłat z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości w związku z wejściem w życie przepisów ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, w dniu 15.02.2005 r. na stronie internetowej resortu opublikowane zostało wyjaśnienie zawierające stanowisko Ministerstwa Infrastruktury i Ministerstwa Finansów, gdzie podano:
Kwestia opodatkowania od dnia 1 maja 2004 r. opłat z tytułu użytkowania wieczystego dotyczy zarówno przepisów z zakresu gospodarki nieruchomościami, jak i finansów, w związku z czym w powyższej sprawie stanowisko zajął Minister Finansów w piśmie z dnia 08.02.2005 r., znak: PPI-811-1868/BM 616233/2004/EF, wskazując w nim, że organ władzy publicznej, który wykonując czynności z zakresu oddawania nieruchomości gruntowych w użytkowanie wieczyste działa jako strona umów cywilnoprawnych, uznawany jest za podatnika podatku od towarów i usług, a wykonywane przez niego czynności podlegają opodatkowaniu na zasadach określonych w przepisach regulujących pobór tego podatku.Zasady ustalania opłat z tytułu użytkowania wieczystego, ich zmiany, jak również termin ich uiszczania zawarte są w przepisach ustawy o gospodarce nieruchomościami (...).
(...) Jeśli więc podatek od towarów i usług wpływać będzie na cenę nieruchomości, a nie na jej wartość, to brak jest prawnego uzasadnienia do zmiany (aktualizacji) opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego w związku z opodatkowaniem tego rodzaju opłat.
(...) Zmiany opłat z tytułu użytkowania wieczystego, z uwagi na ochronę interesów osób, którym takie prawo przysługuje (użytkownikom wieczystym), będą dopuszczalne jedynie w ściśle określonych sytuacjach wskazanych w ustawie o gospodarce nieruchomościami, a zatem tylko w sytuacji zmiany wartości nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste.

Ponadto tutejszy organ informuje, iż od dnia 15 lutego 2005 r. nie obowiązuje już § 3a rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 27 kwietnia 2004 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 97, poz. 970 ze zm.), na podstawie którego w przypadku oddania w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowych obowiązek podatkowy powstawał z chwilą upływu terminu płatności poszczególnych opłat pobieranych z tego tytułu.

Ponadto, w rozporządzeniu Ministra Finansów z dnia 28 stycznia 2005 r. zmieniającym rozporządzenie w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 17, poz. 150) w § 2 zawarty jest przepis przejściowy, z którego wynika, że w przypadku pobrania po dniu 24 czerwca 2004 r., a przed dniem wejścia w życie niniejszego rozporządzenia, całości lub części należności z tytułu oddania w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowych - przed upływem terminu ich płatności - obowiązek podatkowy z tytułu pobrania tych należności powstaje z chwilą upływu terminu płatności poszczególnych opłat (wpłat).

Zatem, od dnia 15.02.2005 r. obowiązek podatkowy w przypadku oddania nieruchomości gruntowych powstaje na zasadach ogólnych określonych w ustawie o podatku od towarów i usług.

Powyższa interpretacja:
- dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia tego zdarzenia, traci moc z chwilą zmiany przepisów jej dotyczących;
- nie jest wiążąca dla podatnika / płatnika / inkasenta / następcy prawnego podatnika / osoby trzeciej odpowiedzialnej za zaległości podatkowe, wiąże natomiast właściwe dla wnioskodawcy organy podatkowe i organy kontroli skarbowej.

Pouczenie:
Na powyższe postanowienie służy zażalenie do Dyrektora Izby Skarbowej w Krakowie za pośrednictwem Naczelnika Urzędu Skarbowego Kraków-Stare Miasto w terminie 7 dni od daty doręczenia niniejszego postanowienia.