Istota interpretacji:

Dotyczy opodatkowania wpłat tytułem partycypacji w kosztach budowy lokalu mieszkalnego.

Przedmiotowy wniosek został uzupełniony w dniu 21.09.2009 r.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

W oparciu o ustawę z dn. 26.10.1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (Dz. U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1070 ze zm.) Spółka (dalej T.), prowadzi procesy inwestycyjne polegające na budowie budynków mieszkalnych wielorodzinnych z przeznaczeniem na wynajem. W budynkach znajdują się również lokale usługowe i garaże przeznaczone do sprzedaży. Inwestycje finansowane są ze środków własnych T, partycypacji osób fizycznych oraz kredytów udzielanych ze środków Krajowego Funduszu Mieszkaniowego przez Bank Gospodarstwa Krajowego. Zgodnie z art. 29a ww. ustawy, kwota partycypacji w kosztach budowy lokalu mieszkalnego nie może przekroczyć 30% kosztów budowy tego lokalu. Administrując wymienionymi zasobami finansowymi powiększonymi dodatkowo o wpłaty z czynszów oraz kaucji wnoszonych od przyszłych najemców T. nabywał na potrzeby inwestycji nieruchomości gruntowe.

T. w latach 1998-2002 zawierał umowy partycypacji w kosztach budowy lokali mieszkalnych. Partycypant (Inwestor) wpłacał 30% lokalu mieszkalnego w zamian za prawo wskazania najemcy tego lokalu (art. 29a ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego). Początkowo partycypant mógł wskazać na najemcę tylko osobę trzecią. Wraz ze zmianą przepisów prawo to obejmowało również samego partycypanta.

W latach następnych partycypanci dokonywali cesji ww. umów i tylko informowali o tym fakcie T. W związku z powyższym T. nie dokonywał żadnych zwrotów wpłaconych środków pieniężnych a tylko ewidencjonował zmianę osoby partycypanta. Cesje były dokonywane w wartościach pierwotnych (30% wartości lokalu mieszkalnego) bez żadnych dodatkowych wynagrodzeń.

W trzech przypadkach (w latach 2005-2007) nastąpiło rozwiązanie umowy partycypacji z dotychczasowymi partycypantami, wypłata wpłaconych przez nich środków pieniężnych powiększonych o waloryzację wg dokonanej wyceny przez rzeczoznawcę. W to miejsce T. zawarł umowy z nowymi partycypantami - po wpłaceniu przez nich 30% wartości lokalu mieszkalnego, z tym, że wg wartości z wyceny dokonanej przez rzeczoznawcę na dzień rozwiązania uprzedniej umowy.

We wszystkich przypadkach zawierano umowy cywilnoprawne, które to stanowiły podstawę zapisów w księgach rachunkowych Spółki (na podst. PK, art. 21 ustawy o rachunkowości).

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

Czy w wymienionych trzech przypadkach, gdzie T. zawierał umowy o partycypacje z nowymi osobami następowało zbycie praw majątkowych i wystąpił obowiązek podatkowy w podatku VAT...

Czy wpłaty tytułem partycypacji w kosztach budowy lokalu mieszkalnego są opodatkowane podatkiem od towarów i usług...

Zdaniem Wnioskodawcy:

Wpłaty z tytułu partycypacji zwrotnej nie podlegają opodatkowaniu podatkiem VAT. Zgodnie z ustawą o podatku od towarów i usług opodatkowaniu podlegają dotacje, subwencje i inne dopłaty o podobnym charakterze, jeżeli są związane z dostawą konkretnych towarów lub świadczeniem konkretnych usług i wpływają na ich ostateczną cenę. W przypadku jednak, gdy nie istnieje związek dotacji z ceną towaru lub usługi, dofinansowanie ogólne na pokrycie kosztów działalności nie podlega opodatkowaniu.

Dotacja przeznaczona na działalność lub dotacja celowa przeznaczona na zakup środka trwałego stanowi ogólne dofinansowanie do ponoszonych kosztów związanych z prowadzoną działalnością gospodarczą. Dofinansowanie takie nie jest bezpośrednio związane z dostawą towarów lub świadczeniem usług, nie stanowi dopłaty do ich ceny, czyli nie wpływa na obrót, a w konsekwencji nie podlega opodatkowaniu VAT. Wpłacone partycypacje w kosztach budowy nie mają bezpośredniego związku z wysokością czynszów płaconych przez lokatorów. Partycypacja nie jest świadczeniem, które mogłoby zostać zakwalifikowane jako usługa w rozumieniu przepisów ustawy o p.t.u. Kwoty otrzymane tytułem udziału w kosztach budowy nie są zaliczkami na poczet towarów i usług ponieważ są zwrotne, nie następuje przeniesienie prawa do wartości niematerialnych i prawnych w rozumieniu czy to ustawy o rachunkowości czy ustawy o podatku dochodowym. Nie ma podstaw do zakwalifikowania umowy o partycypację jako umowy sprzedaży prawa majątkowego. Wpłacane partycypacje nie kreują obrotu z tytułu odpłatnego świadczenia usług na terytorium kraju, o których mowa ustawie o podatku VAT. Partycypacja jako świadczenie zwrotne nie spełnia definicji dostawy towarów, jak również świadczenia usług.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

W myśl art. 27 ust. 1 ustawy z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (Dz. U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1070 ze zm.), przedmiotem działania towarzystwa budownictwa społecznego jest budowanie domów mieszkalnych i ich eksploatacja na zasadach najmu. Instytucja partycypacji uregulowana została w ww. ustawie. Art. 29 ust. 1 stanowi, że pracodawca, działając w celu uzyskania mieszkań dla swoich pracowników, a także osoby prawne mające interes w uzyskaniu mieszkań przez wskazane przez nie osoby trzecie mogą zawierać z towarzystwem umowy w sprawie partycypacji w kosztach budowy tych mieszkań. W myśl art. 29a ust. 1 w/w ustawy również osoba fizyczna może zawrzeć z towarzystwem umowę w sprawie partycypacji w kosztach budowy lokalu mieszkalnego, którego będzie najemcą.

Stosownie do art. 29 a ust. 3 i 4 ww. ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego w przypadku zakończenia najmu i opróżnienia lokalu kwota partycypacji, o której mowa w ust. 1, podlega zwrotowi najemcy nie później niż w terminie 12 miesięcy od dnia opróżnienia lokalu. W dniu zwrotu kwota partycypacji powinna odpowiadać kwocie stanowiącej odsetek aktualnej wartości odtworzeniowej lokalu równy udziałowi wniesionej przez najemcę kwoty partycypacji w kosztach budowy lokalu. W przypadku gdy umowa najmu uzależnia termin zwrotu kwoty partycypacji od zawarcia umowy najmu danego lokalu z następnym najemcą, zwrot kwoty partycypacji następuje z dniem zawarcia tej umowy, jednak nie później niż w terminie 12 miesięcy od dnia opróżnienia lokalu.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54 poz. 535 ze zm.), zwanej dalej ustawa o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega:

1. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju;
2. eksport towarów;
3. import towarów;
4. wewnątrzwspólnotowe nabycie towarów za wynagrodzeniem na terytorium kraju;
5. wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.
   
   

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym m. in. wydanie towaru na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej umowy o podobnym charakterze zawartej na czas określony lub umowy sprzedaży na warunkach odroczonej płatności, jeżeli umowa przewiduje, że w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty prawo własności zostanie przeniesione (art. 7 ust. 1 pkt 2), a także ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a także ustanowienie na rzecz członka spółdzielni własności lokalu lub własności domu jednorodzinnego (art. 7 ust. 1 pkt 5).

Zgodnie z art. 8 ust. 1 ww. ustawy przez świadczenie usług o których mowa w art. 5 ust. 1 pkt. 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

1. Przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;
2. Zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;
3. Świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.
   
   

Jak wynika z treści art. 29 ust. 1 ustawy o VAT podstawą opodatkowania jest obrót z zastrzeżeniem ust. 2-22, Art. 30-32, Art. 119 oraz Art. 120 ust. 4 i 5. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy. Obrót zwiększa się o otrzymane dotacje, subwencje i inne dopłaty o podobnym charakterze mające bezpośredni wpływ na cenę (kwotę należną) towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika, pomniejszone o kwotę należnego podatku.

Stosownie do art. 29 ust. 2 cyt. ustawy w przypadku gdy pobrano zaliczki, zadatki, przedpłaty lub raty, obrotem jest również kwota otrzymanych zaliczek, zadatków, przedpłat lub rat, pomniejszona o przypadającą od nich kwotę podatku. Dotyczy to również otrzymanych zaliczek na dotacje, subwencje i inne dopłaty o podobnym charakterze.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, iż Wnioskodawca w latach 1998-2002 zawierał umowy partycypacji w kosztach budowy lokali mieszkalnych. Partycypant (Inwestor) wpłacał 30% lokalu mieszkalnego w zamian za prawo wskazania najemcy tego lokalu (art. 29a ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego). Początkowo partycypant mógł wskazać na najemcę tylko osobę trzecią. Wraz ze zmianą przepisów prawo to obejmowało również samego partycypanta.

W latach następnych partycypanci dokonywali cesji ww. umów i tylko informowali o tym fakcie T. W związku z powyższym T. nie dokonywał żadnych zwrotów wpłaconych środków pieniężnych a tylko ewidencjonował zmianę osoby partycypanta. Cesje były dokonywane w wartościach pierwotnych (30% wartości lokalu mieszkalnego) bez żadnych dodatkowych wynagrodzeń.

W trzech przypadkach (w latach 2005-2007) nastąpiło rozwiązanie umowy partycypacji z dotychczasowymi partycypantami, wypłata wpłaconych przez nich środków pieniężnych powiększonych o waloryzację wg dokonanej wyceny przez rzeczoznawcę. W to miejsce T. zawarł umowy z nowymi partycypantami - po wpłaceniu przez nich 30% wartości lokalu mieszkalnego, z tym, że wg wartości z wyceny dokonanej przez rzeczoznawcę na dzień rozwiązania uprzedniej umowy.

Mając na uwadze powyższe przepisy oraz przedstawiony we wniosku stan faktyczny stwierdzić należy, iż partycypacja w kosztach stanowi jedynie formę finansowania inwestycji. Jest świadczeniem zwrotnym, nie stanowi więc zaliczki. Nie stanowi również wkładu budowlanego czy mieszkaniowego, nie dochodzi do przeniesienia własności lokalu mieszkalnego na rzecz partycypanta ani też na rzecz żadnego innego podmiotu, którego właścicielem pozostaje zawsze T., bez względu na to czy kwota partycypacji zostanie zwrócona po rozwiązaniu tej umowy czy nie. Nie wiąże się z nią świadczenie najmu - najemca płaci z tytułu najmu tego lokalu odrębnie ustanowiony czynsz. Wpłacona partycypacja nie ma również żadnego wpływu na kształtowanie się stawek czynszu za najem lokali mieszkalnych w T., który regulowany jest w/w ustawą z dnia 26 października 1995 roku o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego.

Partycypacja w kosztach budowy lokalu mieszkalnego, jako świadczenie zwrotne w określonym terminie nie spełnia definicji dostawy towarów o której mowa w art. 7 jak również definicji świadczenia usług zawartej w art. 8 ustawy o VAT. W konsekwencji powyższego partycypacja w kosztach budowy lokalu mieszkalnego, nie będąc elementem ceny lokalu, nie stanowi obrotu i nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Bez znaczenia pozostaje fakt, czy umowa o partycypację dotyczy pierwotnych inwestorów, czy też osób, z którymi T. zawiera nowe umowy po rozwiązaniu umów z dotychczasowymi partycypantami.

Niniejsza interpretacja wydana została w zakresie podatku od towarów i usług, natomiast w zakresie podatku dochodowego od osób prawnych oraz podatku dochodowego od osób fizycznych wydane zostały odrębne rozstrzygnięcia.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie, ul. M.C. Skłodowskiej 40, 20-029 Lublin po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.

Referencje