Istota interpretacji:

Czy wynajem lokalu mieszkalnego korzysta ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie załącznika nr 4 poz. 4 - "wykaz usług zwolnionych od podatku" oraz czy sprzedaż przed zasiedleniem będzie objęta 7% stawką podatku VAT? Gdyby sprzedaż nastąpiła po jakimś okresie dzierżawy, to czy będzie korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług?

• prawidłowe- w zakresie pytania 1 dotyczącego określenia stawki podatku dla dostawy lokalu mieszkalnego znajdującego się w budynku usługowo-handlowym przed pierwszym zasiedleniem oraz w zakresie pytania 3 dotyczącego zastosowania zwolnienia od podatku VAT dla usługi wynajmu lokalu mieszkalnego,
• nieprawidłowe- w zakresie pytania 2 dotyczącego określenia stawki podatku właściwej dla dostawy lokalu mieszkalnego w budynku usługowo-handlowym po pierwszym zasiedleniu.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wnioskodawczyni (osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą) w ramach działalności wybudowała budynek usługowo-handlowy, w którym jedna kondygnacja - drugie piętro - jest lokalem mieszkalnym o powierzchni 62,77 m#178;, dla którego została założona księga wieczysta. Powierzchnia mieszkalna stanowi 13,34% powierzchni całkowitej budynku. Przedmiotowy lokal mieszkalny Wnioskodawczyni zamierza wynajmować na cele mieszkalne, a w przypadku otrzymania korzystnej oferty zakupu może nawet sprzedać.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

1. Czy sprzedaż lokalu mieszkalnego przed zasiedleniem będzie objęta 7% stawką podatku VAT...
2. Gdyby sprzedaż nastąpiła po jakimś okresie dzierżawy, to czy będzie korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług...
3. Czy wynajem lokalu mieszkalnego korzysta ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie poz. 4 załącznika nr 4 do ustawy o podatku od towarów i usług - "wykaz usług zwolnionych od podatku"...

Zdaniem Wnioskodawczyni, sprzedaż przed pierwszym zasiedleniem byłaby objęta 7% podatkiem VAT, sprzedaż lokalu już zasiedlonego korzysta ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, dzierżawa lokalu mieszkalnego korzysta ze zwolnienia od podatku od towarów i usług.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za:

• prawidłowe- w zakresie pytania 1 dotyczącego określenia stawki podatku dla dostawy lokalu mieszkalnego znajdującego się w budynku usługowo-handlowym przed pierwszym zasiedleniem oraz w zakresie pytania 3 dotyczącego zastosowania zwolnienia od podatku VAT dla usługi wynajmu lokalu mieszkalnego,
• nieprawidłowe- w zakresie pytania 2 dotyczącego określenia stawki podatku właściwej dla dostawy lokalu mieszkalnego w budynku usługowo-handlowym po pierwszym zasiedleniu.

Ad. 1

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.) opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Przez dostawę towarów, w myśl art. 7 ust. 1 ww. ustawy, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Przez towary rozumie się rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty - art. 2 pkt 6 powołanej ustawy.

Podstawowa stawka podatku VAT, zgodnie z art. 41 ust. 1 ww. ustawy, wynosi 22%. Zarówno w treści ustawy o podatku od towarów i usług, jak i przepisów wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi bądź zwolnienie od podatku. Stosownie do zapisu art. 41 ust. 2 ustawy o VAT, dla towarów i usług, wymienionych w załączniku nr 3 do ustawy, stawka podatku wynosi 7%, z zastrzeżeniem ust. 12 i art. 114 ust. 1. Natomiast w myśl art. 41 ust. 12 i ust. 12a cyt. ustawy stawkę podatku, o której mowa w ust. 2, stosuje się do dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji lub przebudowy obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym.

Przez budownictwo objęte społecznym programem mieszkaniowym rozumie się obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, oraz lokale mieszkalne w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12, a także obiekty sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w klasie ex 1264 - wyłącznie budynki instytucji ochrony zdrowia świadczących usługi zakwaterowania z opieką lekarską i pielęgniarską, zwłaszcza dla ludzi starszych i niepełnosprawnych, z zastrzeżeniem ust. 12b.

Na podstawie zapisu art. 41 ust. 12b, do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym określonego w ust. 12a nie zalicza się:

1. budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 300 m2,
2. lokali mieszkalnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 150 m2.

Ponadto, stosownie do art. 41 ust. 12c ww. ustawy, w przypadku budownictwa mieszkaniowego o powierzchni przekraczającej limity określone w ust. 12b stawkę podatku, o której mowa w ust. 2, stosuje się tylko do części podstawy opodatkowania odpowiadającej udziałowi powierzchni użytkowej kwalifikującej do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym w całkowitej powierzchni użytkowej.

Natomiast zgodnie z art. 2 pkt 12 ustawy o VAT przez obiekty budownictwa mieszkaniowego rozumie się budynki mieszkalne stałego zamieszkania sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 11.

Ponadto zgodnie z obowiązującym od 1 stycznia 2008 r. § 5 ust. 1a rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 27 kwietnia 2004 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 97, poz. 970 ze zm.) stawkę podatku wymienioną w art. 41 ust. 1 ustawy obniża się do wysokości 7% również w odniesieniu do:

1. robót budowlano-montażowych oraz remontów i robót konserwacyjnych dotyczących obiektów budownictwa mieszkaniowego, o których mowa w art. 2 pkt 12 ustawy, lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, oraz lokali mieszkalnych w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12, a także obiektów sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w klasie ex 1264 - wyłącznie budynki instytucji ochrony zdrowia świadczących usługi zakwaterowania z opieką lekarską i pielęgniarską, zwłaszcza dla ludzi starszych i niepełnosprawnych,
2. obiektów budownictwa mieszkaniowego, o których mowa w art. 2 pkt 12 ustawy, lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, oraz lokali mieszkalnych w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12,

- w zakresie, w jakim wymienione roboty i remonty, obiekty lub ich części oraz lokale nie są objęte tą stawką na podstawie art. 41 ust. 12-12c ustawy.

Z przytoczonych regulacji prawnych wynika, iż 7% stawka podatku od towarów i usług ma zastosowanie w całym budownictwie mieszkaniowym, zarówno objętym społecznym programem mieszkaniowym, jak i nieobjętym tym programem.

Art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT stanowi, iż zwalnia się od podatku dostawę obiektów budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyjątkiem obiektów i ich części, które mają być zasiedlone lub zamieszkane po raz pierwszy; zwolnienie nie dotyczy części budynków przeznaczonych na cele inne niż mieszkaniowe.

Przez pierwsze zasiedlenie rozumie się wydanie pierwszemu nabywcy lub pierwszemu użytkownikowi obiektów budownictwa mieszkaniowego lub ich części do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu - art. 2 pkt 14 cyt. ustawy.

W celu zastosowania prawidłowej stawki przy sprzedaży lokalu mieszkalnego niezbędnym jest zatem określenie, czy dany obiekt jest obiektem wymienionym w art. 2 pkt 12 cyt. ustawy i jakie spełnia funkcje - mieszkalne czy użytkowe, a ponadto czy lokal mieszkalny jest zasiedlony po raz pierwszy czy nie.

Z sytuacji przedstawionej we wniosku wynika, iż przedmiotem zapytania jest kwestia opodatkowania dostawy lokalu mieszkalnego znajdującego się w budynku niemieszkalnym.

Na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług lokal staje się odrębnym od budynku towarem i stanowi samodzielny przedmiot czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Mając na uwadze powołane wyżej przepisy oraz przedstawiony stan faktyczny należy stwierdzić, że do dostawy lokalu mieszkalnego w budynku niemieszkalnym (usługowo-handlowym) sklasyfikowanym w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12 przed jego zasiedleniem będzie miała zastosowanie obniżona do wysokości 7% stawka podatku.

Podkreślić należy, iż przedmiot przyporządkowania budynku wskazanego we wniosku do właściwego grupowania Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych, nie mieści się w ramach określonych w art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.), zgodnie z którym minister właściwy do spraw finansów publicznych, na pisemny wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). W związku z powyższym Minister Finansów nie jest uprawniony do oceny stanowiska odnośnie klasyfikacji przedmiotowego budynku.

Ad. 2

Z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT jednoznacznie wynika, iż zwolnienie dotyczy obiektów budownictwa mieszkaniowego - zdefiniowanych w art. 2 pkt 12 ustawy o VAT - lub ich części.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika jednak, iż przedmiotem ewentualnej sprzedaży będzie część budynku usługowo-handlowego sklasyfikowanego w PKOB w dziale 12, czyli budynku niespełniającego definicji obiektu budownictwa mieszkaniowego. Tym samym Wnioskodawca mimo, że sprzedaż dokonana będzie po pierwszym zasiedleniu, nie może zastosować zwolnienia dla dostawy przedmiotowego lokalu mieszkalnego, na podstawie ww. przepisu cyt. ustawy.

Jednakże zaznacza się, iż zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 powołanej ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów używanych, z zastrzeżeniem pkt 10, pod warunkiem że w stosunku do tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego; zwolnienie dotyczy również używanych budynków i budowli lub ich części, będących przedmiotem umowy najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Przez towary używane, o których mowa w ust. 1 pkt 2 cytowanego wyżej artykułu, rozumie się między innymi budynki i budowle lub ich części, jeżeli od końca roku, w którym zakończono budowę tych obiektów, minęło co najmniej 5 lat - vide art. 43 ust. 2 pkt 1.

Zwolnienia, o którym mowa wyżej - w myśl art. 43 ust. 6 ustawy o podatku od towarów i usług - nie stosuje się do dostawy towarów wymienionych w ust. 2 pkt 1, tj. towarów używanych będących budynkami, budowlami lub ich częściami - jeżeli przed wprowadzeniem ich do ewidencji środków trwałych lub w trakcie użytkowania wydatki poniesione przez podatnika na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej, a podatnik:

1. miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od tych wydatków;
2. użytkował te towary w okresie krótszym niż 5 lat w celu wykonywania czynności opodatkowanych.

Zatem, jeżeli będą spełnione przesłanki wskazane w powołanych wyżej przepisach, Wnioskodawca będzie mógł przy dostawie lokalu mieszkalnego zastosować zwolnienie od podatku, określone w art. 43 ust.1 pkt 2 ustawy.

Jeżeli natomiast przedmiotowy lokal nie spełnia warunków umożliwiających zastosowanie zwolnienia od podatku, wówczas jego sprzedaż jest opodatkowana 7% stawką podatku.

Ad. 3

Na podstawie art. 8 ust. 1 cyt. ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7.

W myśl art. 8 ust. 3 ww. ustawy, usługi wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej są identyfikowane za pomocą tych klasyfikacji, z wyjątkiem usług elektronicznych i usług turystyki, o których mowa w art. 119.

Kwestię możliwości zastosowania zwolnienia od podatku VAT na czynności wynajmu lokalu mieszkalnego na cele mieszkalne rozstrzyga art. 43 ust. 1 pkt 1 cyt. ustawy o VAT, który stanowi, iż zwalnia się od podatku usługi wymienione w załączniku nr 4 do ustawy. W poz. 4 załącznika nr 4, zawierającego wykaz usług zwolnionych od podatku wymienione zostały usługi o symbolu PKWiU ex 70.20.11 (gdzie "ex" oznacza, że zwolnienie dotyczy danej usługi z danego grupowania) - "Usługi w zakresie wynajmowania lub dzierżawienia nieruchomości o charakterze mieszkalnym na własny rachunek z wyłączeniem wynajmu lokali w budynkach mieszkalnych na cele inne niż mieszkaniowe".

Z cyt. wyżej przepisu wynika, że zwolnieniu od podatku od towarów i usług podlega wyłącznie świadczenie usług wynajmu nieruchomości na cele mieszkalne. Zastosowanie zwolnienia jest więc uzależnione od spełnienia przesłanek obiektywnych dotyczących charakteru wynajmowanego lokalu (lokal mieszkalny) oraz subiektywnych dotyczących przeznaczenia wynajmowanego lokalu (cel mieszkaniowy).

Z sytuacji przedstawionej we wniosku wynika, że Zainteresowana zamierza wynajmować lokal mieszkalny (znajdujący się w wybudowanym budynku usługowo-handlowym) na cele mieszkalne.

Stosownie do zasad metodycznych klasyfikacji statystycznych - na podstawie Komunikatu Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego z dnia 24 stycznia 2005 r. sprawie trybu udzielania informacji dotyczących standardów klasyfikacyjnych (Dz. Urz. GUS Nr 1, poz. 11) zasadą jest, że zainteresowany podmiot sam klasyfikuje prowadzoną działalność, swoje produkty (wyroby i usługi), towary, środki trwałe i obiekty budowlane według zasad określonych w poszczególnych klasyfikacjach i nomenklaturach, wprowadzonych rozporządzeniami Rady Ministrów lub stosowanych bezpośrednio na podstawie przepisów Wspólnoty Europejskiej.

W przypadku trudności w ustaleniu właściwego grupowania, w tym także dla usług według Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług zainteresowany podmiot może zwrócić się z wnioskiem do Urzędu Statystycznego w Łodzi, który udziela informacji w zakresie stosowania wyżej powołanych standardów klasyfikacyjnych.

Odnosząc się do sytuacji przedstawionej we wniosku należy stwierdzić, że jeżeli przedmiotowe usługi wynajmu lokalu mieszkalnego na cele mieszkalne sklasyfikowane zostaną jako PKWiU 70.20.11, wówczas będą korzystać ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na mocy powołanego wyżej art. 43 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, w związku z poz. 4 załącznika nr 4 do ustawy o VAT.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.