Pytanie:

Czy wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z lokalu podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Z wniosku wynika, że z wystawionych faktur, również za m-c luty 2006r., odprowadzono należny podatek VAT.

Odnośnie zasądzonego wynagrodzenia z tytułu bezumownego korzystania z lokalu zwrócono się natomiast z wątpliwością - czy wynagrodzenie to podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w wysokości 22%?

Pytający stoi na stanowisku, iż otrzymane wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z lokalu nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W postanowieniu z dnia 18.09.2007r. nr PP/443-24/07 Naczelnik Urzędu Skarbowego uznał stanowisko przedstawione we wniosku za prawidłowe wskazując, iż zasądzone wynagrodzenie nie jest związane z dostawą towaru, ani ze świadczeniem usług, ponieważ brak jest zgodnej woli stron wyrażonej w drodze umowy najmu. Zatem otrzymane przez Szkołę wynagrodzenie z tytułu bezumownego korzystania z lokalu nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu po dokonaniu weryfikacji przedmiotowego postanowienia stwierdza, co następuje:

Zgodnie z art.5 ust.1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług (Dz.U.Nr 54, poz.535 ze zm.) opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
W myśl art.7 ust.1 ww. ustawy, przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Natomiast przez świadczenie usług, stosownie do art.8 ust.1 ustawy o podatku od towarów i usług rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art.7, w tym również:
1) przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;
2) zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;
3) świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.
Wskazane czynności, jak wynika z art.5 ust.2 ww. ustawy podlegają opodatkowaniu niezależnie od tego, czy zostały wykonane z zachowaniem warunków oraz form określonych przepisami prawa.
Powyższe oznacza, iż istotny jest przede wszystkim faktyczny przebieg danej czynności i osiągnięty rezultat zgodny z zamiarem umawiających się stron.

Aby uznać daną czynność za opodatkowaną pomiędzy stronami umowy musi istnieć wzajemny stosunek zobowiązaniowy oznaczający, iż dany podmiot w zmian za wynagrodzenie zobowiązany jest do spełnienia na rzecz innego podmiotu określonego świadczenia. Istotną cechą wynagrodzenia jest więc istnienie bezpośredniego związku pomiędzy usługą i otrzymaną zapłatą, należną z tytułu danego świadczenia. Czynność opodatkowana powstaje bowiem wyłącznie w związku z zaistnieniem stosunku prawnego określonego umową między stronami. Wystąpić musi zatem bezpośredni związek pomiędzy wykonywanymi czynnościami i wysokością otrzymanego wynagrodzenia oparty o relacje cywilnoprawne pomiędzy podmiotami.

Kwestie bezumownego korzystania z cudzej własności regulują przepisy art.224, 225 oraz art.674 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks cywilny (Dz.U.Nr 16, poz.93 ze zm.).
W warunkach określonych normą art.224 i art.225 K.c. właścicielowi przysługuje roszczenie o wynagrodzenie za korzystanie z jego rzeczy. Zapłata w tym przypadku określonej kwoty pieniężnej wiąże się z prawem żądania naprawienia wynikłej dla właściciela rzeczy szkody z tytułu bezprawnego korzystania z nieruchomości. Żądane wynagrodzenie stanowi w istocie odszkodowanie. Odszkodowanie za bezumowne korzystanie z nieruchomości obejmuje spodziewane korzyści z tytułu umowy najmu czy dzierżawy, która zostałaby zawarta gdyby nieruchomość nie została zajęta. Przepisy prawa przyznają właścicielowi prawo do roszczenia o odszkodowanie, które obejmuje kompensatę utraconych korzyści, jakie właściciel uzyskałby, gdyby rzecz wynajął.

O tym czy, czy bezumowne korzystanie z lokalu po zakończeniu umowy najmu podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług decydują każdorazowo okoliczności sprawy.

W sytuacji, gdy po zakończeniu stosunku zobowiązaniowego najemca nie chce opuścić nieruchomości, a wynajmujący czyni wszelkie starania dążąc do wydania rzeczy, zasadne jest przyjęcie, że pomiędzy wynajmującym i korzystającym bezumownie z tej nieruchomości nie istnieje żaden jawny lub dorozumiany stosunek prawny (umowa), w ramach którego spełnione są świadczenia wzajemne. Świadczenie podatnika, nieoparte na tytule prawnym, wskazującym obowiązek świadczenia usług oraz wysokość wynagrodzenia, nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Odszkodowanie wypłacone w takich okolicznościach nie jest płatnością za świadczenie usługi, lecz rekompensatą za pozbawienie właściciela prawa do swobodnego dysponowania nieruchomością i wynikłe z tego tytułu szkody.

Odmiennie natomiast należy oceniać sytuację, gdy po zakończeniu umowy dotychczasowy najemca nadal użytkuje lokal za zgodą właściciela (chociażby dorozumianą, ale wyrażoną w sposób dostatecznie czytelny), płacąc z tego tytułu określone kwoty. Uwzględnić w takim przypadku należy, że na podstawie art.674 Kodeksu cywilnego, jeżeli po upływie terminu oznaczonego w umowie najemca używa nadal rzecz za zgodą wynajmującego, poczytuje się w razie wątpliwości, że najem został przedłużony na czas nie oznaczony. Taka sytuacja wskazuje na kontynuację dotychczasowego stosunku zobowiązaniowego, który nadal podlega regulacjom ustawy o podatku od towarów i usług.

Ze stanu faktycznego przedstawionego we wniosku wynika, że po upływie terminu, na który została zawarta przedmiotowa umowa Szkoła nadal wystawiała najemcy faktury przyjmując, iż jest on zainteresowany przedłużeniem umowy (faktury były terminowo regulowane przez najemcę). Dopiero w sytuacji, gdy najemca odmówił podpisania umowy najmu wskazanego lokalu na kolejny okres, Szkoła wystąpiła do sądu o wydanie nakazu zapłaty wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z lokalu w wysokości 200% czynszu za wynajem.
Pomiędzy stronami - Szkołą, będącą właścicielem lokalu użytkowego a najemcą istniało zatem porozumienie wyrażające wolę świadczenia usługi najmu za wynagrodzeniem, którego wielkość, także w przypadku bezumownego korzystania z lokalu, strony ustaliły w umowie. Wolą stron było zatem ustalenie wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z lokalu i to w wysokości odmiennej (wyższej) aniżeli stawka czynszu obowiązująca w czasie realizacji umowy.

W sprawie będącej przedmiotem wniosku mamy więc do czynienia z dorozumianym przedłużeniem umowy najmu. Należność otrzymana przez Szkołę na skutek postępowania upominawczego stanowi w związku z tym wynagrodzenie z tytułu świadczenia usługi najmu lokalu użytkowego (wynikające z umowy). Tym samym bezumowna czynność, na którą została wyrażona wyraźna zgoda wynajmującego, stanowi transakcję mieszczącą się w katalogu czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, a żądana z tego tytułu zapłata (w umówionej kwocie przewyższającej obowiązującą stawkę czynszu), jako należność za jej wykonanie, winna zostać objęta 22% podatkiem od towarów i usług.

Biorąc powyższe pod uwagę orzeczono jak w sentencji.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu jej wydania.