Istota interpretacji:

1. Czy w przypadku zbycia nieruchomości składającej się z budynku biurowego wraz prawem użytkowania wieczystego gruntu Wnioskodawca będzie mógł korzystać ze zwolnienia od podatku VAT, zarówno od budynku, jak również od sprzedaży działki, na której znajduje się powierzchnia zabudowy budynku, jak i działki, na której znajdują się schody i świetliki? 2. Czy na fakturze dokumentującej zbycie ww. nieruchomości oraz zbycie prawa wieczystego użytkowania trzeba wyodrębnić wartość budynku oraz wartość prawa wieczystego użytkowania gruntu?

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca zamierza sprzedać nieruchomość wraz z prawem użytkowania wieczystego gruntu. Na nieruchomość składa się budynek biurowy trwale z gruntem związany, który spełnia cechy towaru używanego, zgodnie z art. 43 ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.), tj. od końca roku, w którym zakończono jego budowę minęło 5 lat. Ponadto w stosunku do ww. budynku nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy nabyciu budynku. Przed wprowadzeniem budynku do ewidencji środków trwałych lub w trakcie użytkowania Spółdzielnia nie ponosiła wydatków na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiłyby 30% wartości początkowej.

Grunt będący w wieczystej dzierżawie Wnioskodawcy, który ma być przedmiotem sprzedaży składa się z 2 działek. Działka pierwsza jest zabudowana budynkiem biurowym, a na drugiej działce znajdują się schody prowadzące do budynku i świetliki związane z przedmiotowym budynkiem.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

1. Czy w przypadku zbycia nieruchomości składającej się z budynku biurowego wraz prawem użytkowania wieczystego gruntu Wnioskodawca będzie mógł korzystać ze zwolnienia od podatku VAT, zarówno od budynku, jak również od sprzedaży działki, na której znajduje się powierzchnia zabudowy budynku, jak i działki, na której znajdują się schody i świetliki...
2. Czy na fakturze dokumentującej zbycie ww. nieruchomości oraz zbycie prawa wieczystego użytkowania trzeba wyodrębnić wartość budynku oraz wartość prawa wieczystego użytkowania gruntu...

Zdaniem Wnioskodawcy, w związku z opisanym zdarzeniem przyszłym:

Ad. 1

Ustawodawca w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatku od towarów i usług określił, iż zwalnia od podatku dostawę towarów używanych, z zastrzeżeniem pkt 10, pod warunkiem, że w stosunku do tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, zwolnienie dotyczy również używanych budynków, budowli lub ich części będących przedmiotem umowy najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze.

W opinii Spółdzielni, sprzedaż używanego budynku biurowego podlega zwolnieniu od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. Ponadto nie będzie tu miało zastosowania wyłączenie ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 6 ustawy o VAT, gdyż Wnioskodawca przed wprowadzeniem budynku do ewidencji środków trwałych lub w trakcie użytkowania nie ponosił wydatków na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiłyby co najmniej 30% wartości początkowej.

Zwolnienie obejmuje również, w myśl § 8 ust. 1 pkt 12 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 27 kwietnia 2004 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 97, poz. 970 ze zm.) - zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, jeżeli budynki te lub budowle albo ich części są zwolnione od podatku od towarów i usług.

Mając na uwadze ww. przepisy oraz uwzględniając opis zdarzenia w przedmiotowej sprawie - zdaniem Spółdzielni - zwolniona od podatku od towarów i usług jest zarówno dostawa budynku biurowego trwale związanego z gruntem będącym w użytkowaniu wieczystym, jak również zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu (obie działki).

Ad. 2

Zgodnie z art. 29 ust. 5 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W związku z tym wartość gruntu stanowi element podstawy opodatkowania tej nieruchomości według stawki podatkowej właściwej dla budynków lub budowli.

W opinii Spółdzielni - art. 29 ust. 5 ustawy o VAT odnosi się do sytuacji, w której podatnik jako właściciel zarówno nieruchomości jak i gruntu dokonuje sprzedaży towarów, którymi są nieruchomości i grunt.

Jeśli więc budynek jest np. zwolniony od podatku od towarów i usług, to na podstawie ww. przepisu również grunt korzysta ze zwolnienia od podatku VAT.

Natomiast zwolnienie zbycia prawa wieczystego użytkowania gruntów wynika nie z ww. przepisu, ale z przepisów § 8 ust. 1 pkt 12 cyt. rozporządzenia Ministra Finansów.

W związku z powyższym, przy sprzedaży nieruchomości, której towarzyszy zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu należy na fakturze wyodrębnić z podstawy opodatkowania wartość budynku oraz wartość zbywanego prawa wieczystego użytkowania.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na podstawie art. 7 ust. 1 ustawy, w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 grudnia 2008 r., przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

1. przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie;
2. wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej umowy o podobnym charakterze zawartej na czas określony lub umowy sprzedaży na warunkach odroczonej płatności, jeżeli umowa przewiduje, że w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty prawo własności zostanie przeniesione;
3. wydanie towarów na podstawie umowy komisu: między komitentem a komisantem, jak również wydanie towarów przez komisanta osobie trzeciej;
4. wydanie towarów komitentowi przez komisanta na podstawie umowy komisu, jeżeli komisant zobowiązany był do nabycia rzeczy na rachunek komitenta;
5. ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a także ustanowienie na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu oraz przeniesienie na rzecz członka spółdzielni własności lokalu lub własności domu jednorodzinnego;
6. oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;
7. zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

W oparciu o art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.

Należy zauważyć, że użytkowanie wieczyste stanowi wprawdzie prawo do rzeczy cudzej, ale daje użytkownikowi wieczystemu uprawnienia do dysponowania rzeczą w sposób zbliżony do właściciela.

W myśl art. 41 ust. 1 ustawy, podstawowa stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Oprócz stawki podstawowej, na wybrane grupy towarów i usług, ustawodawca przewidział trzy stawki preferencyjne: 7%, 3% i 0% oraz zwolnienie od podatku.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, w brzmieniu nadanym ustawą z dnia 7 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku od towarów i usług oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1320), obowiązującym od 1 stycznia 2009 r., zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ww. ustawy zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1. w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2. dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Przez pierwsze zasiedlenie - art. 2 ust. 14 ustawy - rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1. wybudowaniu lub
2. ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W stanie prawnym obowiązującym do dnia 31 grudnia 2008 r. dostawa budynków mogła korzystać ze zwolnienia zawartego w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zgodnie z którym zwolniona od podatku była dostawa towarów używanych, z zastrzeżeniem pkt 10, pod warunkiem, że w stosunku do tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego; zwolnienie dotyczyło również używanych budynków i budowli lub ich części będących przedmiotem umowy najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. W myśl art. 43 ust. 2 pkt 1 za towary używane uznawało się:

1. budynki i budowle lub ich części - jeżeli od końca roku, w którym zakończono budowę tych obiektów, minęło co najmniej 5 lat;
2. pozostałe towary, z wyjątkiem gruntów, których okres używania przez podatnika dokonującego ich dostawy wyniósł co najmniej pół roku.

Zgodnie z 43 ust. 6 ustawy, w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2008 r., zwolnienia, o którym mowa w ust. 1 pkt 2, nie stosowało się do dostawy towarów wymienionych w ust. 2 pkt 1, jeżeli przed wprowadzeniem ich do ewidencji środków trwałych lub w trakcie użytkowania wydatki poniesione przez podatnika na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej, a podatnik:

1. miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od tych wydatków,
2. użytkował te towary w okresie krótszym niż 5 lat w celu wykonywania czynności opodatkowanych.

Stosownie do art. 29 ust. 5 ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Przepis ten należy interpretować w ten sposób, że do dostawy gruntu, na którym posadowiony jest trwale związany z tym gruntem budynek lub budowla, stosuje się taką samą stawkę podatku VAT, jaka jest właściwa dla tych budynków, budowli lub ich części. Jeżeli zatem dostawa budynków, budowli albo ich części podlega zwolnieniu od podatku VAT, to ze zwolnienia korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekty te są posadowione.

Od dnia 1 grudnia 2008 r., zgodnie z dodanym ust. 5a powołanego wyżej artykułu, przepisu ust. 5 nie stosuje się do czynności oddania w użytkowanie wieczyste gruntu, dokonywanego z równoczesną dostawą budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli.

Zgodnie natomiast z obowiązującym od dnia 1 grudnia 2008 r. § 13 ust. 1 pkt 10 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 28 listopada 2008 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 212, poz. 1336) zwalnia się od podatku zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, jeżeli budynki te lub budowle albo ich części są zwolnione od podatku.

Ponadto, zgodnie z obowiązującym do dnia 30 listopada 2008 r. § 8 ust. 1 pkt 12 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 27 kwietnia 2004 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 97, poz. 970 ze zm.), zwolnione od podatku było zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, jeżeli budynki te lub budowle albo ich części były zwolnione od podatku lub opodatkowane stawką podatku w wysokości 0%.

Stosownie do art. 106 ust. 1 ww. ustawy, podatnicy, o których mowa w art. 15, są obowiązani wystawić fakturę stwierdzającą w szczególności dokonanie sprzedaży, datę dokonania sprzedaży, cenę jednostkową bez podatku, podstawę opodatkowania, stawkę i kwotę podatku, kwotę należności oraz dane dotyczące podatnika i nabywcy, z zastrzeżeniem ust. 2, ust. 4 i ust. 5 oraz art. 119 ust. 10 i art. 120 ust. 16.

Na podstawie art. 106 ust. 8 ustawy o podatku od towarów i usług, Minister Finansów wydał rozporządzenie z dnia 28 listopada 2008 r. w sprawie zwrotu podatku niektórym podatnikom, wystawiania faktur, sposobu ich przechowywania oraz listy towarów i usług, do których nie mają zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 212, poz. 1337).

Stosownie do § 5 ust. 1 ww. rozporządzenia, faktura stwierdzająca dokonanie sprzedaży powinna zawierać co najmniej:

1. imiona i nazwiska lub nazwy bądź nazwy skrócone sprzedawcy i nabywcy oraz ich adresy;
2. numery identyfikacji podatkowej sprzedawcy i nabywcy, z zastrzeżeniem ust. 10 i 11;
3. numer kolejny faktury oznaczonej jako "FAKTURA VAT";
4. dzień, miesiąc i rok wystawienia faktury, a w przypadku gdy data ta różni się od daty sprzedaży, również datę sprzedaży; w przypadku sprzedaży o charakterze ciągłym podatnik może podać na fakturze miesiąc i rok dokonania sprzedaży, pod warunkiem podania daty wystawienia faktury;
5. nazwę (rodzaj) towaru lub usługi;
6. miarę i ilość sprzedanych towarów lub zakres wykonanych usług;
7. cenę jednostkową towaru lub usługi bez kwoty podatku (cenę jednostkową netto);
8. wartość towarów lub wykonanych usług, których dotyczy sprzedaż, bez kwoty podatku (wartość sprzedaży netto);
9. stawki podatku;
10. sumę wartości sprzedaży netto towarów lub wykonanych usług z podziałem na poszczególne stawki podatku i zwolnionych od podatku oraz niepodlegających opodatkowaniu;
11. kwotę podatku od sumy wartości sprzedaży netto towarów (usług), z podziałem na kwoty dotyczące poszczególnych stawek podatku;
12. kwotę należności ogółem wraz z należnym podatkiem.

Z opisanego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, iż Wnioskodawca zamierza sprzedać nieruchomość wraz z prawem wieczystego użytkowania gruntu. Na nieruchomość składa się budynek biurowy, znajdujący się na dwóch działkach. Jedna z działek zabudowana jest przedmiotowym biurowcem, z kolei na drugiej działce znajdują się schody prowadzące do budynku oraz świetliki. Spółdzielni nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy nabyciu ww. budynku, a od zakończenia jego budowy minęło ponad 5 lat. Wnioskodawca nie ponosił również wydatków na ulepszenie budynku, które stanowiłyby 30% wartości początkowej.

Mając na uwadze treść powołanych przepisów oraz opis zdarzenia przyszłego należy stwierdzić, iż zbycie działki zabudowanej budynkiem biurowym oraz działki zabudowanej schodami prowadzącymi do budynku i świetlikami korzysta ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10, jeżeli zostały spełnione warunki zawarte w tym przepisie. Jeśli natomiast, warunki te nie zostały spełnione, to dostawa nieruchomości będzie mogła korzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a. W przypadku, gdy przedmiotowa transakcja nastąpiła przed 31 grudnia 2008 r., to korzysta ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. W każdym z tych przypadków, również sprzedaż prawa wieczystego użytkowania nieruchomości gruntowej korzysta ze zwolnienia od podatku VAT.

Wnioskodawca dokonując przedmiotowej transakcji może wystawić fakturę VAT, na której wykaże osobno wartość budynku oraz wartość prawa użytkowania wieczystego gruntu, jeżeli są to oddzielne wartości, ponieważ korzystają ze zwolnienia od podatku na podstawie odrębnych przepisów w zakresie podatku od towarów i usług.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, ul. Ratajczaka 10/12, 61-815 Poznań po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.