Pytanie:

Czy ekwiwalentną zamianę prawa wieczystego użytkowania należy opodatkować podatkiem od towarów i usług?

Na podstawie art. 14 a § 1, § 3, § 4 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (tekst jednolity Dz. U. z 2005r., Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz art. 2 pkt 6, art. 5 ust. 1 pkt 1, art 7 ust. 1, art. 41 ust. 1, art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. Nr 54, poz. 535 ze zm.) po rozpatrzeniu wniosku o pisemną interpretację co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w sprawie opodatkowania umowy zamiany prawa wieczystego użytkowania niezabudowanych działek

Naczelnik Drugiego Wielkopolskiego Urzędu Skarbowego w Kaliszu

stwierdza, że stanowisko przedstawione przez Spółkę w w/w wniosku jest nieprawidłowe

W złożonym wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny:

Spółka A nabyła w dniu 09.03.1994r. prawo użytkowania wieczystego działki nr 20/4 o obszarze 1930m#178;.

W celu uporządkowania granicy gruntów pomiędzy Spółką A a Spółką B na podstawie postanowienia Prezydenta Miasta z dnia 29.06.2006r. i decyzji z dnia 05.12.2006r. dokonano podziału geodezyjnego gruntu. Działka Spółki A o nr 20/4 została podzielona na działki 20/7(1868m#178;) i działkę 20/8 (111m#178;). Działka Spółki B nr 20/3 została podzielona na działki 20/5 (3635m#178;) i działkę 20/6 (37m#178;).

Spółka A i Spółka B chcą dokonać ekwiwalentnej zamiany działek 20/8 na 20/6 w celu urealnienia granicy prawa wieczystego użytkowania gruntów zgodnie z postawionym ogrodzeniem, a tym samym zgodnie z wykorzystywaniem tego prawa do działalności gospodarczej.

Działki objęte umową zamiany są niezabudowane.

W związku z powyższym stanem faktycznym Spółka stawia następujące pytanie:

Czy ekwiwalentną zamianę prawa wieczystego użytkowania należy opodatkować podatkiem od towarów i usług?

W ocenie Wnioskodawcy powyższa czynność ekwiwalentnej zamiany gruntów, wynikająca z konieczności urzędowego uregulowania granic realnych gruntu, co z kolei wynika między innymi z ponownych obmiarów gruntów (zmniejszenie powierzchni z 2027m#178; na 1979m#178;) nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Przez ekwiwalentność zamiany Spółka rozumie zamianę nie powodującą powstania zobowiązań i należności pomimo różnicy w m2 (brak skutków finansowych).

Analiza obowiązujących przepisów prawa podatkowego wskazuje co następuje:

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt. 1 ustawy z dnia 11.03.2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.) opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Przez dostawę towarów na terytorium kraju w myśl art. 7 ust. 1 cyt. ustawy rozumie się - przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Zgodnie z art. 2 pkt. 6 cyt. ustawy towarami w rozumieniu cyt. ustawy są - rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.

Pojęcie "rozporządzania towarami jak właściciel" w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy należy rozumieć szeroko, jako obejmujące nie tylko uprawnienie do wyzbycia się własności pozyskanych towarów (przeniesienie własności, zrzeczenie się własności) czy ich obciążenia (ustanowienie na rzeczy prawa rzeczowego, czy też oddanie rzeczy w dzierżawę lub najem), lecz także korzystania z nabytych towarów (posiadania, używania, pobierania pożytków, zużycia itp.).

Użytkowanie wieczyste stanowi wprawdzie prawo na rzeczy cudzej, ale daje użytkownikowi wieczystemu uprawnienia do dysponowania rzeczą w sposób zbliżony do właściciela, czyli w istotny sposób różni się od ograniczonych praw rzeczowych, stanowiąc tym samym pośrednie ogniwo pomiędzy tymi prawami, a własnością. W świetle art. 233 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) użytkownik wieczysty (osoba fizyczna lub prawna) może w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego oraz przez umowę o oddanie gruntu Skarbu Państwa lub gruntu jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków w użytkowanie wieczyste korzystać z gruntu z wyłączeniem innych osób. W tych samych granicach użytkownik wieczysty może swoim prawem rozporządzać. Z kolejnych przepisów Kodeksu cywilnego, tj. art. 234, 235 i 237 wynikają następne uprawnienia użytkownika wieczystego ukształtowane na wzór uprawnień właściciela. W wyniku ustanowienia prawa użytkowania wieczystego dochodzi do ekonomicznego przeniesienia władztwa nad gruntem na rzecz użytkownika wieczystego, co pozwala mu rozporządzać nim jak właściciel. Znajduje to wyraz zarówno w swobodzie korzystania z gruntu i czerpania z niego pożytków w sposób niemalże taki jak w przypadku właściciela tego gruntu, jak również w możliwości przeniesienia takiego władztwa na inny podmiot, tak jak ma to miejsce w przypadku dokonywania sprzedaży gruntu przez właściciela.

Z treści złożonego wniosku oraz z załączonych do niego dokumentów wynika, iż Wnioskodawca zamierza zawrzeć umowę zamiany prawa użytkowania wieczystego działek niezabudowanych. Przez umowę zamiany zgodnie z art. 603 ustawy z dnia 23.04.1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.), każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy. Zatem w przypadku zamiany obie strony przenoszą na siebie wzajemnie własność rzeczy, występując jednocześnie w charakterze dostawcy jak i nabywcy. Zapis art. 604 ww. ustawy Kodeks cywilny daje dyspozycję odpowiedniego stosowania do zamiany przepisów o sprzedaży. Umowa zamiany jest umową wzajemną, bardzo zbliżoną do umowy sprzedaży. Różnica w stosunku do umowy sprzedaży polega na tym, że w miejsce świadczenia ceny pojawia się obowiązek drugiej strony przeniesienia własności rzeczy. Ze względu na wzajemny charakter umowy, wartość świadczonych rzeczy powinna być ekwiwalentna. Dopłata przez jedną ze stron do świadczenia, wynikająca z różnicy wartości rzeczy będącej przedmiotem zamiany nie zmienia charakteru umowy (chyba, że ze względu na jej wartość ma ona charakter ceny jak w umowie sprzedaży).

Z art. 5 ust. 1 pkt. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, nie wynika wcale, że odpłatność za czynności dostawy towarów lub świadczenia usług musi mieć postać pieniężną. Odpłatność jako świadczenie wzajemne może również przybrać postać rzeczową - zapłatą może być inny towar lub usługa, albo mieszaną - zapłata w części pieniężna a w części rzeczowa. Innymi słowy, dla uznania czynności za odpłatą, wystarczające jest, by istniała możliwość określenia ceny wyrażonej w pieniądzu w stosunku do świadczenia wzajemnego stanowiącego wynagrodzenie za tą czynność.

Zatem na podstawie art. 7 ust. 1 w związku z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług przeniesienie w oparciu o umowę zamiany prawa wieczystego użytkowania niezabudowanych działek stanowi odpłatną dostawę towarów, która generalnie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki podatku 22 % - art. 41 ust. 1 ustawy. Zgodnie bowiem z przepisem art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku od towarów i usług zwolniona z opodatkowania jest dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę. Z powyższego uregulowania wynika więc, iż to czy dostawa gruntu podlega opodatkowaniu , czy też korzysta ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy zależy od przeznaczenia gruntu, przy czym opodatkowaniu podlegają również grunty, które nawet potencjalnie będą traktowane jako tereny budowlane.

W przepisach podatkowych brak jest jednak definicji gruntu przeznaczonego pod zabudowę oraz wytycznych, jakimi należy się kierować przy ocenie danego gruntu. W związku z powyższym charakter gruntu należy ustalić w oparciu o przepisy prawa miejscowego tj. lokalne przepisy zagospodarowania przestrzennego. W sytuacji, gdy dla danego terenu brak jest planu zagospodarowania przestrzennego możliwość zastosowania zwolnienia z podatku od towarów i usług zależeć będzie także od obecnego charakteru działki, przy uwzględnieniu polityki przestrzennej gminy, w tym lokalnych zasad zagospodarowania przestrzennego. Dla określenia charakteru gruntu wykorzystać należy zatem informacje dotyczące danego terenu, takie jak np. : przeznaczenia gruntu, informacje zawarte w ewidencji gruntów i budynków czy też w planie zagospodarowania przestrzennego.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego, a w szczególności z postanowienia Prezydenta Miasta dotyczącego podziału nieruchomości wynika, że działki objęte umową zamiany tj. działki o nr 20/6 i 20/8 "nie będą stanowić samodzielnej działki budowlanej". Jeżeli sformułowanie to oznacza brak możliwości przeznaczenia przedmiotowych działek pod zabudowę czy też brak możliwości potraktowania ich jako tereny budowlane, to oznacza to, iż niniejsze grunty nie mogą być traktowane jako tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę, a tym samym ich dostawa może korzystać ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na mocy art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy. Jeżeli natomiast przedmiotowe działki są traktowane np. w planie zagospodarowania przestrzennego jako przeznaczone pod zabudowę czy też jako tereny budowlane to wówczas nie znajdzie zastosowania zwolnienie, o którym mowa w przepisie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Biorąc pod uwagę powyższe stwierdzić należy, iż stanowisko Podatnika przedstawione w złożonym wniosku jest nieprawidłowe.

W związku z powyższym należało stwierdzić jak w sentencji postanowienia.

Podkreśla się, że niniejsza interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia tego zdarzenia.