Pytanie:

Czy sprzedaż lokalu mieszkalnego wraz z udziałem w gruncie podlega opodatkowaniu z zastosowaniem stawki 7% VAT ? w sytuacji, gdy nabywca lokalu uzyskuje również prawo do wyłącznego korzystania z miejsca postojowego znajdującego się w części wspólnej nabytej nieruchomości?

Z nabywcami zawierane są umowy o wybudowanie mieszkania, w których Podatnik zobowiązuje się sprzedać kupującemu lokal mieszkalny oraz umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i umowy sprzedaży z zachowaniem obowiązującej formy tj. aktu notarialnego.

Podatnik podnosi, iż zgodnie z zapisami umowy o wybudowanie mieszkania:

• zobowiązuje się do sprzedaży Kupującemu lokalu mieszkalnego wraz z odpowiednim udziałem w prawie współwłasności nieruchomości wspólnej, obejmującej działkę gruntu wydzieloną pod budynek (lub prawo wieczystego użytkowania gruntu pod budynkiem) oraz części budynku nie przeznaczone do wyłącznego użytku właścicieli poszczególnych lokali, w tym w szczególności halę garażową w podziemiu budynku,
• Kupującemu w ramach dokonanego podziału do użytkowania części wspólnej nieruchomości przysługuje prawo do korzystania, z wyłączeniem innych osób, z miejsca parkingowego położonego w podziemnej hali garażowej,
• przy ustalaniu szacunkowej ceny nabycia przedmiotu umowy jest uwzględniona wartość lokalu mieszkalnego wraz z prawem do wyłącznego korzystania z określonego miejsca parkingowego ? z ceny wyodrębnia się wartość udziału w gruncie (prawie użytkowania wieczystego gruntu) oraz wartość podatku VAT.

Przedmiotem umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i umowy sprzedaży zawieranej w formie aktu notarialnego jest:

• ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego i określenie ułamkowego udziału przypadającego właścicielowi tego lokalu w nieruchomości wspólnej;
• sprzedaż tego lokalu wraz z określonym udziałem ułamkowym w nieruchomości wspólnej;
• określenie sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej ze szczególnym uwzględnieniem podziału do użytkowania hali garażowej, poprzez wskazanie uprawnień do wyłącznego korzystania z miejsc postojowych przez właścicieli poszczególnych lokali mieszkalnych z wyłączeniem praw właścicieli innych lokali do posiadania i władania tymi miejscami postojowymi.

Ponadto Podatnik podkreśla, iż jak wynika z aktu notarialnego, cena sprzedaży obejmuje wartość gruntu (prawa użytkowania wieczystego gruntu).

Podatnik zwraca się z zapytaniem czy sprzedaż lokalu mieszkalnego wraz z udziałem w gruncie podlega opodatkowaniu z zastosowaniem stawki 7% VAT ? w sytuacji, gdy nabywca lokalu uzyskuje również prawo do wyłącznego korzystania z miejsca postojowego znajdującego się w części wspólnej nabytej nieruchomości.

Zdaniem Podatnika, przedmiotem dokonywanej dostawy jest część budynku mieszkalnego trwale związanego z gruntem, co oznacza, że w wystawianych fakturach oraz ewidencji sprzedaży prowadzonej dla celów podatku od towarów i usług powinna zostać wykazana cena sprzedaży określona w akcie notarialnym ? bez wyodrębniania wartości ustanowienia prawa do wyłącznego korzystania z miejsc postojowych.

W opinii Podatnika, skoro nie wycenia on odrębnie elementów składowych ceny sprzedawanego lokalu, w tym ceny ewentualnie związanego z nim prawa do wyłącznego korzystania z miejsca parkingowego, to dostawą towaru lub usługi jest jedynie dostawa lokalu określonego w umowie.

W uzasadnieniu swojego stanowiska Podatnik powołuje się na zapisy aktu notarialnego, z których jednoznacznie wynika, że:

• przedmiotem umowy jest sprzedaż lokalu mieszkalnego wraz z określonym udziałem ułamkowym w nieruchomości wspólnej (ustawodawca natomiast wyraźnie określił w art. 29 ust. 5 ustawy o VAT, że w przypadku takiej dostawy nie wyodrębnia się wartości gruntu);
• w dziale III księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości dokonywany jest wpis dotyczący sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej, ograniczony do sposobu korzystania z miejsc parkingowych (właściciel lokalu korzystać będzie z określonego miejsca parkingowego, z wyłączeniem praw właścicieli innych lokali co do posiadania i władania tym miejscem parkingowym);
• na nabywcę przechodzą wszelkie ciężary i korzyści związane z eksploatacją i utrzymaniem części wspólnych nieruchomości.

A zatem w opinii Podatnika prawo do wyłącznego korzystania z miejsca parkingowego nie jest więc prawem majątkowym, które mogłoby być przedmiotem samodzielnego obrotu (sprzedaży) ? nie może być również uznane za usługę w rozumieniu przepisów art. 8 ustawy o VAT.

Uzyskanie ww. prawa przez nabywcę jest następstwem sprzedaży lokalu, a zmiana prawa do korzystania z określonego miejsca parkingowego może wynikać jedynie ze zmiany właściciela lokalu.

Mając powyższe na uwadze, zdaniem Podatnika, w przedstawionym stanie faktycznym nie ma on obowiązku wykazywania na wystawianych fakturach wartości prawa do wyłącznego korzystania z miejsca parkingowego jako odrębnej dostawy lub usługi ? obrót z tytułu dostawy lokalu mieszkalnego wraz z udziałem ułamkowym w części wspólnej podlega opodatkowaniu podatkiem VAT według stawki 7%.

Po przeanalizowaniu wniosku Podatnika, mając na uwadze obowiązujące przepisy prawa tut. Organ podatkowy stwierdza, co następuje:

Zakres przedmiotowy opodatkowania podatkiem od towarów i usług został określony w art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. Nr 54, poz. 535 z późn.zm.), zwanej dalej ustawą o VAT.

I tak zgodnie z pkt 1 tegoż przepisu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Natomiast zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT przez towary rozumie się rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.

A zatem sprzedaż gruntu stanowi obecnie dostawę towarów i podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.

Natomiast stawka podatkowa, jaką należy zastosować w przypadku, gdy na gruncie posadowione są budynki trwale z nim związane, które są również objęte dostawą, uzależniona jest od stawki, z jakiej korzysta sprzedawany wraz z nim obiekt budowlany. Z art. 29 ust. 5 ustawy wynika bowiem, że w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Co do zasady, dostawa towarów i świadczenie usług opodatkowane jest stawką podstawową w wysokości 22%, co wynika z treści art. 41 ust. 1 ustawy o VAT ? poza wyjątkami wyszczególnionymi w ww. ustawie o VAT oraz rozporządzeniu Ministra Finansów z dnia 27 kwietnia 2004r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz.U. Nr 97, poz. 970 z późn.zm.).

Na mocy przepisu przejściowego (art. 146 ust. 1 pkt 2 lit. b cyt. ustawy) w okresie od dnia przystąpienia Rzeczypospolitej Polskiej do Unii Europejskiej do dnia 31 grudnia 2007r. w odniesieniu do obiektów budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, stosuje się stawkę podatku w wysokości 7%.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, iż Podatnik dokonuje sprzedaży lokalu mieszkalnego wraz z udziałem w gruncie, przy czym nabywca lokalu uzyskuje również prawo do wyłącznego korzystania z miejsca parkingowego położonego w podziemnej hali garażowej tj. nieruchomości wspólnej. W ramach dokonanego podziału do użytkowania części wspólnej nieruchomości, kupującemu przysługuje prawo do wyłącznego korzystania z określonego miejsca parkingowego w podziemnej hali garażowej, z wyłączeniem innych osób.

Ponadto, jak zaznacza Podatnik w złożonym wniosku, przedmiotem umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i umowy sprzedaży, jest określenie sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej ze szczególnym uwzględnieniem podziału do użytkowania hali garażowej, poprzez wskazanie uprawnień do wyłącznego korzystania z miejsc postojowych przez właścicieli poszczególnych lokali mieszkalnych, z wyłączeniem praw właścicieli innych lokali do posiadania i władania tymi miejscami postojowymi.

A zatem prawo do wyłącznego korzystania z miejsca parkingowego, w analizowanym przypadku, nie jest przedmiotem odrębnej sprzedaży (obrotu), bowiem uzyskanie tego prawa przez nabywcę jest następstwem sprzedaży lokalu, a zmiana prawa do korzystania z określonego miejsca parkingowego może wynikać jedynie ze zmiany właściciela lokalu.

Mając powyższe na uwadze należy stwierdzić, iż w przedstawionym stanie faktycznym prawo do korzystania z miejsca parkingowego w hali garażowej, jest nierozerwalnie związane z nabyciem danego lokalu mieszkalnego, stanowi jego integralną część. Prawo to uzyskują bowiem tylko właściciele poszczególnych lokali, z wyłączeniem praw właścicieli innych lokali mieszkalnych.

A zatem w analizowanym przypadku prawo do wyłącznego korzystania z miejsca parkingowego nie stanowi odrębnego obrotu. W konsekwencji sprzedaż lokalu mieszkalnego wraz z udziałem ułamkowym w części wspólnej (w tym miejsce postojowe w hali garażowej) będzie podlegało na mocy przepisu art. 146 ust. 1 pkt 2 lit. b ustawy o VAT) opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki 7%, natomiast wartość prawa do wyłącznego korzystania z miejsca parkingowego nie będzie wykazywana jako odrębny obrót w wystawianych przez Podatnika fakturach.

Jednakże tut. Organ podatkowy zauważa, iż w sytuacji gdyby miejsca postojowe w hali garażowej były przedmiotem odrębnego obrotu, niezwiązanego z dostawą lokalu mieszkalnego, to obrót z tego tytułu należałoby opodatkować podstawową stawką podatku VAT w wysokości 22%. Odrębna sprzedaż miejsca postojowego w hali garażowej nie mogłaby korzystać bowiem z preferencyjnej 7% stawki podatku na podstawie art. 146 ust. 1 pkt 2 lit. b ustawy o VAT, gdyż przepis ten odnosi się wyłącznie do obiektów budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych.

Tut. Organ jednocześnie zaznacza, iż dokonując interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w przedmiotowej sprawie nie dokonywał oceny załączonej przez Podatnika do wniosku umowy.