Pytanie:

Czy nadpłacona kwota z tytułu opłat czynszowych jest obrotem podlegajacym opodatkowaniu podatkiem VAT, jesli tak - to w jaki sposób ją rozdzielić na poszczególne składniki opłaty i jak ja opodatkować, a jak postąpić jezeli właściciel wogóle nie zapłaci czynszu?

W odpowiedzi na pismo z dnia 12.11.2004r (otrzymano dnia 17.11.2004r), zawierające żądanie udzielenia informacji o zakresie stosowania przepisów prawa podatkowego z zakresu opodatkowania podatkiem od towarów i usług oraz podatkiem dochodowym od osób fizycznych Naczelnik Urzędu Skarbowego w Sulęcinie, zgodnie z przepisem art.14a § 1 i § 3 ustawy z dnia 29.08.1997r Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 1997r nr 137, poz.926 ze zm.) w części dotyczącej podatku od towarów i usług udziela następującej informacji.

W opisanym stanie faktycznym podatnik wskazuje, iż zajmuje się zarządzaniem nieruchomościami mieszkalnymi i niemieszkalnymi. Najemcy lokali zarówno mieszkalnych, jak i użytkowych opłacają miesięczny czynsz, a właściciele tych lokali - zaliczki na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Oprócz tych opłat (czynszu lub zaliczek) najemcy bądź właściciele uiszczają opłaty eksploatacyjne: za dostawę ciepłej wody i centralnego ogrzewania, dostawę zimnej wody, odprowadzanie ścieków, wywóz śmieci i dzierżawę ogródków. Ww. opłaty dokonywane są w jednej kwocie, na podstawie zawartych umów w ustalonym terminie do 10-go każdego miesiąca. Poszczególne składniki opłat czynszowych opodatkowane są różnymi stawkami podatku VAT. Występują sytuacje, że najemcy bądź właściciele wnoszą opłatę w kwocie wyższej niż to wynika z zawartych umów, bez wyszczególnienia czego dotyczy. Podatnik pyta, czy nadpłacona kwota jest obrotem podlegającym opodatkowaniu podatkiem VAT, jeśli tak - w jaki sposób ją rozdzielić na poszczególne składniki opłaty i jaką stawką opodatkować. Ponadto podatnik pyta jak postąpić, gdy najemca bądź właściciel nie płaci w ogóle.

Tut. organ podatkowy informuje, iż zgodnie z art.5 ust.1 pkt 1 ustawy z dnia 11.03.2004r o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz.535), zwanej dalej "ustawą", opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Przez świadczenie usług, zgodnie z art.8 ust.1 ustawy rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów. Natomiast zgodnie z art.8 ust.3 ustawy usługi wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej są identyfikowane za pomocą tych klasyfikacji, z wyjątkiem usług elektronicznych.

Zgodnie z art.29 ust.2 ustawy w przypadku, gdy pobrano zaliczki, zadatki, przedpłaty lub raty, obrotem jest kwota otrzymanych zaliczek, zadatków, przedpłat lub rat pomniejszona o przypadającą od nich kwotę podatku. W opisanym stanie faktycznym zwrócić należy również uwagę na przepisy regulujące moment powstania obowiązku podatkowego. W myśl art.19 ust.13 pkt 1 lit."a" i "c" ustawy dla dostaw energii cieplnej, usług rozprowadzania wody, wywozu śmieci i odprowadzania ścieków obowiązek powstaje z chwilą upływu terminu płatności, jeżeli został on określony w umowie. Natomiast w przypadku świadczenia na terytorium kraju usług dzierżawy obowiązek podatkowy powstaje z chwilą otrzymania całości lub części zapłaty, nie później jednak niż z upływem terminu płatności określonego w umowie lub fakturze (art.19 ust.13 pkt 4 ustawy). Jeżeli jednak przed wydaniem towaru lub wykonaniem usługi otrzymano część należności, w szczególności: przedpłatę, zaliczkę, zadatek ratę - obowiązek podatkowy na mocy art.19 ust.11 ustawy powstaje z chwilą jej otrzymania w tej części. Nadpłacone przez najemców lub właścicieli opłaty mają niewątpliwie charakter przedpłat, zatem są obrotem podlegającym opodatkowaniu z chwilą ich otrzymania. Ponieważ przepisy ustawy nie regulują odrębnie kwestii podziału nadpłaconych kwot - należy je podzielić proporcjonalnie na poszczególne składniki opłat i opodatkować stawką podatku właściwą dla danego składnika. Z przedstawionego przez podatnika stanu faktycznego wynika, że prowadzona jest ewidencja sprzedaży, z której jednoznacznie wynika w jakiej wysokości, według jakich stawek opodatkowana jest dana należność. Prowadzenie tej ewidencji jest prawidłowe, bowiem zgodnie z art.109 ust.3 ustawy podatnik obowiązany jest prowadzić ewidencję zawierającą m.in. dane niezbędne do określenia przedmiotu i podstawy opodatkowania oraz wysokość podatku należnego.

Natomiast w odpowiedzi na drugie zapytanie - jak postąpić jeśli najemca w ogóle nie płaci - tut. organ podatkowy informuje, iż znaczenie ma moment powstania obowiązku podatkowego. Opodatkowaniu będą podlegały te składniki opłat, dla których obowiązek podatkowy powstaje nie później niż z chwilą upływu terminu płatności określonego w umowie lub fakturze, czyli dla pobieranych czynszów za najem lub dzierżawę ogródków.

Odpowiedzi udzielono w świetle przedstawiono stanu faktycznego i w oparciu o obowiązujący stan prawny.