Istota interpretacji:

obciążanie członków Wspólnoty kosztami utrzymania nieruchomości wspólnej oraz zaliczkami na pokrycie kosztów indywidualnego zużycia mediów

• obciążenia członków wspólnoty kosztami utrzymania nieruchomości wspólnejjest prawidłowe,

• obciążenia członków wspólnoty zaliczkami na pokrycie kosztów zużycia mediów -jest nieprawidłowe.
  
  

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Wspólnota Mieszkaniowa (dalej: Wspólnota) wykonuje czynności mające na celu Utrzymanie osiedla mieszkaniowego. Wspólnota powstała ex lege z chwilą wyodrębnienia własności lokali (art. 6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali — Dz. U. z 2000 r. Nr 60, poz. 903 ze zm.), na podstawie zawartych w formie aktu notarialnego umów ustanowienia odrębnej własności lokali i sprzedaży lokali. W ramach umów wyodrębnienia własności lokali zawarto również umowę o zarząd nieruchomością wspólną na podstawie której udzielono pełnomocnictw do reprezentacji Wspólnoty wyznaczonemu zarządcy nieruchomości, którym została spółka T. Sp. z o.o. (dalej: Zarządca).

Stosownie do postanowień umowy Zarządca zobowiązany jest do podejmowania wszystkich czynności nie przekraczających zakresu zwykłego zarządu nad Osiedlem oraz wykonywania wszelkich innych czynności mających na celu umożliwienie korzystania z lokali, w tym:

• zapewnienia czystości na Osiedlu,
• zapewnienie sprawności technicznej ciągów komunikacyjnych oraz wszystkich instalacji służących do dostarczania mediów,
• zapewnienia dostaw mediów i wywozu nieczystości,
• prowadzenie prac konserwacyjno - remontowych.
  
  

Zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa oraz zapisami aktów notarialnych ustanawiających odrębną własność lokali, wszystkie koszty związane z utrzymaniem lokali zobowiązani są pokrywać członkowie wspólnoty. Celem pokrycia kosztów utrzymania nieruchomości (zarówno odrębnych lokali, jak i powierzchni wspólnych dla członków wspólnoty), Zarządca ustala plan gospodarczy na każdy rok, w którym określa prognozowane koszty utrzymania nieruchomości wspólnej i odrębnych lokali. Na podstawie tej prognozy określa wysokość zaliczek, do których zapłaty zobowiązani są właściciele lokali celem zebrania środków na pokrycie kosztów zarządzania nieruchomością. Decyzję o parytecie podziału kosztów przypadających na zarząd nieruchomością wspólną i prognozowanego indywidualnego zużycia przez właścicieli lokali podejmują właściciele lokali.

Na podstawie planu gospodarczego na rok 2010 r. podjęto decyzję, iż wartość zaliczki na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną wynosić będzie 6,81 PLN za 1 m2 powierzchni lokalu mieszkalnego (na opłatę składają się: konserwacje, zarządzanie, przeglądy techniczne, utrzymanie czystości, ubezpieczenia, media, podatki, ochrona osiedla), 120 PLN lub 60 PLN tytułem posiadania udziału we współwłasności hali garażowej do wyłącznego używania. Zaliczki na koszty świadczeń lokalowych ustalono na poziomie 4,19 PLN za 1 m2 powierzchni lokalu mieszkalnego (na opłatę składają się koszty: zimnej wody i ścieków, podgrzanie wody, centralne ogrzewanie i wywóz nieczystości).

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

1. Czy obciążanie członków Wspólnoty kosztami utrzymania nieruchomości wspólnej, stanowi odpłatną dostawę towarów i świadczenie usług w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług...
2. Czy obciążanie członków Wspólnoty zaliczkami na pokrycie kosztów indywidualnego zużycia mediów stanowi odpłatną dostawę towarów i świadczenie usług w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług...
   
   

Ad.1

Zgodnie z art. 7 ust. 1 uptu przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

1. przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie;
2. wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej umowy o podobnym charakterze zawartej na czas określony lub umowy sprzedaży na warunkach odroczonej płatności, jeżeli umowa przewiduje, że w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty prawo własności zostanie przeniesione;
3. wydanie towarów na podstawie umowy komisu: między komitentem a komisantem, jak również wydanie towarów przez komisanta osobie trzeciej;
4. wydanie towarów komitentowi przez komisanta na podstawie umowy komisu, jeżeli komisant zobowiązany był do nabycia rzeczy na rachunek komitenta;
5. ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a także ustanowienie na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu oraz przeniesienie na rzecz członka spółdzielni własności lokalu lub własności domu jednorodzinnego;
6. oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;
7. zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.
   
   

Stosownie do ust. 2 cytowanego przepisu przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 rozumie się również przekazanie przez podatnika towarów należących do jego przedsiębiorstwa na cele inne niż związane z prowadzonym przez niego przedsiębiorstwem, w szczególności:

1. przekazanie lub zużycie towarów na cele osobiste podatnika lub jego pracowników, w tym byłych pracowników, wspólników, udziałowców, akcjonariuszy, członków spółdzielni i ich domowników, członków organów stanowiących osób prawnych, członków stowarzyszenia,
2. wszelkie inne przekazanie towarów bez wynagrodzenia, w szczególności darowizny

- jeżeli podatnikowi przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od tych czynności, w całości lub w części.

Stosownie zaś do art. 8 ust. 1 uptu przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

1. przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, wjakiej dokonano czynności prawnej;
2. zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;
3. świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego wjego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.
   
   

Stosownie do art. 6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm., zwanej dalej: "uwl") ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana. Zgodnie z art. 17 cytowanej ustawy za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej odpowiada wspólnota mieszkaniowa bez ograniczeń, a każdy właściciel lokalu - w części odpowiadającej jego udziałowi w tej nieruchomości. Z powyższego wynika, iż na mocy przepisów uwl, wspólnota mieszkaniowa może stanowić odrębny podmiot praw i obowiązków. Celem działania Wspólnoty jako podmiotu praw i obowiązków jest utrzymanie nieruchomości wspólnej. Przykładowy katalog kosztów zarządu nad nieruchomością wspólną określony został natomiast w art. 14 uwl. Stosownie do tego przepisu na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:

1. wydatki na remonty i bieżącą konserwację,
2. opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę,
3. ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali,
4. wydatki na utrzymanie porządku i czystości,
5. wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.
   
   

Analogiczny zakres kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej został określony przez Zarządcę w planie gospodarczym, na podstawie którego określono wysokość zobowiązań poszczególnych członków Wspólnoty. Wspólnota jako podmiot zobowiązany do ponoszenia tych wydatków na podstawie przepisów ustawy jest ostatecznym konsumentem towarów i usług dostarczanych przez kontrahentów. W konsekwencji, należy stwierdzić, iż opłaty wnoszone przez członków Wspólnoty, stanowią wpłaty na rzecz utrzymania nieruchomości wspólnej przez Wspólnotę, do których ponoszenia zobowiązani są na podstawie przepisów prawa jako właściciele lokali w częściach odpowiadających ich udziałowi w nieruchomości. Służą więc one jedynie realizacji celu ustawowego działalności Wspólnoty jakim jest utrzymanie nieruchomości wspólnej. Wspólnota nie świadczy więc w tym zakresie żadnych usług na rzecz swoich członków w rozumieniu art. 8 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2004 r. Nr 54, poz. 535 ze zm.) — dalej uptu, ani też nie dokonuje na ich rzecz dostawy towarów w rozumieniu art. 7 tej ustawy. Świadczenia te, nie spełniają bowiem przesłanek określonych przez ustawodawcę w w/w przepisach.

Powyższe stanowisko potwierdzają ostatnio wydane interpretacje indywidualne: Interpretacja Indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach (Sygn. IBPP2/443-676/10/RSz, IBPP3/443-641/10/IK), Interpretacja Indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie (Sygn. IPPP3/443-860/10-2/MG), Interpretacja Indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy (Sygn. ITPPI/443-517/10/KM). Stanowisko Spółki potwierdza również wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie z dnia 30 marca 2009 r. (Sygn. I SA/Rz 803/08). W uzasadnieniu wyroku Sąd wskazał, iż "bezspornym między stronami jest, że właściciele poszczególnych lokali do 10-go każdego miesiąca wpłacali zaliczki na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości, a także uczestniczyli w rzeczywiście ponoszonych kosztach zarządu w częściach odpowiadających ich udziałowi we współwłasności w nieruchomości wspólnej. Taki stan faktyczny - uiszczanie zaliczek na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości przez poszczególnych właścicieli nie wypełnia podatkowej koncepcji świadczenia usług za wynagrodzeniem między Wspólnotą Lokalową a jej członkami - właścicielami poszczególnych lokali. Koncepcja ta zakłada istnienie bezpośredniego związku, między świadczoną usługą a wynagrodzeniem, podczas gdy w rozpoznawanej sprawie wzajemności "usługi za wynagrodzeniem" nie ma.

Podsumowując powyższe rozważania należy stwierdzić, iż:

• Wspólnota jako podmiot posiadający odrębność prawną zobowiązana jest na mocy przepisów uwl do utrzymania nieruchomości wspólnej i w takim zakresie zużywa nabywane towary i usługi jako ich ostateczny konsument.
• Członkowie Wspólnoty zobowiązani są do dostarczenia środków finansowych koniecznych na pokrycie kosztów działalności Wspólnoty.
• W konsekwencji, stwierdzić należy, że Wspólnota w w/w zakresie nie dokonuje na rzecz swoich członków dostaw towarów i usług, a ponoszone przez jej członków na pokrycie kosztów działalności wpłaty nie stanowią wynagrodzenia za odpłatne świadczenie usług i dostawy towarów.
• W zakresie zarządzania nieruchomością wspólną Wspólnota nie prowadzi działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 uptu, a więc nie jest podatnikiem VAT.
• Z uwagi na powyższe, obciążanie członków Wspólnoty kosztami zarządu nieruchomością wspólną nie stanowi czynności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług i nie podlega dokumentowaniu fakturą VAT.
  
  

Ad. 2.

Istotą działania wspólnot mieszkaniowych jest usprawnienie funkcjonowania ogółu właścicieli lokali mieszkalnych danej nieruchomości. Taki był cel wprowadzenia stosownych regulacji w przepisach ustawy o własności lokali. Cel ten realizowany jest również poprzez zawieranie w imieniu i na rzecz lokatorów określonego rodzaju umów, m. in. umów dotyczących dostarczania wody, ogrzewania oraz wywozu nieczystości. Z uwagi na charakter takich dostaw, podmioty zajmujące się w/w działalnością nie zawierają umów z indywidualnymi odbiorcami z lokali mieszkalnych. W konsekwencji, umowy te zawierane są przez Wspólnotę w imieniu i na rzecz jej członków. Upraszcza to w znaczny sposób dostawy mediów do mieszkań (w przypadku braku Wspólnoty konieczne okazałoby się bowiem zawieranie indywidualnych umów, co w przypadku niektórego rodzaju dostaw, np. dostaw wody, byłoby niezwykle utrudnione, o ile nie niemożliwe). Z uwagi na powyższe, stwierdzić należy, iż Wspólnota nie występuje w tym przypadku w roli osoby trzeciej, tj. sprzedawcy dóbr i usług względem swoich członków. Nabywa jedynie na ich rzecz towary bądź usługi, które są niezbędne do prawidłowego korzystania z lokalu nie prowadząc w związku z tymi czynnościami żadnej zarobkowej działalności gospodarczej.

W ustawie o własności lokali określono przypadki, w których Wspólnota występuje jako osoba trzecia względem swoich członków:

• art. 16 uwl - jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości. Powyższe oznacza, że Wspólnota występuje względem swojego członka jako osoba trzecia w przypadku, gdy swoim działaniem narusza on interesy innych członków wspólnoty,
• art. 21 ust. 1 uwl – w stosunkach między Wspólnotą a lokatorami, Wspólnotę reprezentuje Zarząd. W doktrynie wskazuje się, że przepis ten dotyczy przede wszystkim sytuacji spornych, tj. takich gdy jeden bądź część członków Wspólnoty nie akceptuje podejmowanych przez nią decyzji,
• art. 25 ust. 1 i 2 uwl – Wspólnota jest stroną sporu, w przypadku kwestionowania przez członków Wspólnoty uchwał podjętych przez członków Wspólnoty.
  
  

Reasumując, Wspólnota występuje jako osoba trzecia w stosunku do swoich członków jedynie w sytuacjach spornych. W pozostałych sprawach występuje w ich imieniu i na ich rzecz. W konsekwencji, w przypadku podpisywania zbiorczych umów na dostawy wody, ogrzewania, czy wywóz śmieci, nie może być mowy o świadczeniu usług bądź dostawy towarów na rzecz członków Wspólnoty. W przypadku tych czynności nie występują bowiem oni jako osoby trzecie w stosunku do Wspólnoty, a polskie przepisy prawa nie przewidują świadczenia usług bądź dokonywania dostaw towarów na rzecz samego siebie.

Oczywistą konsekwencją powyższego jest fakt, że ten segment działalności Wspólnoty nie ma charakteru zarobkowego. Wpłaty na rzecz Wspólnoty mają na celu, tak jak w przypadku kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej wyposażenie Wspólnoty w środki niezbędne do regulowania zobowiązań w związku z dokonaniem zakupu towarów bądź usług. Powyższe, stanowi wypełnienie obowiązku wynikającego z dyspozycji art. 17 uwl, stosownie do którego każdy z członków Wspólnoty odpowiada za jej zobowiązania w części odpowiadającej jego udziałowi w tej nieruchomości.

W rezultacie, obciążanie członków Wspólnoty kosztami indywidualnego utrzymania lokali, tj. kosztami związanymi z dostawą wody, ogrzewania i wywozem odpadów nie mieści się ani w określonej w art. 7 uptu definicji dostawy towarów, ani też określonej w art. 8 definicji odpłatnego świadczenia usług. Czynności te nie stanowią bowiem dostaw na rzecz osób trzecich, ani też nie mają charakteru odpłatnych dostaw bądź świadczeń o zarobkowym charakterze wykonywanych w ramach prowadzonej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 uptu. Prezentowane wyżej stanowisko znajduje odzwierciedlenie w dotychczasowej praktyce organów podatkowych, m. in. interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 18.10.2010 r., znak IPPP31443-859/10-2/lB.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za:

• prawidłowew zakresie obciążenia członków wspólnoty kosztami utrzymania nieruchomości wspólnej,

• nieprawidłowew zakresie obciążenia członków wspólnoty zaliczkami na pokrycie kosztów zużycia mediów.
  
  

Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu ww. podatkiem, podlegają:

1. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju;
2. eksport towarów;
3. import towarów;
4. wewnątrzwspólnotowe nabycie towarów za wynagrodzeniem na terytorium kraju;
5. wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.
   
   

Przez dostawę towarów – stosownie do przepisu art. 7 ust. 1 ustawy – należy rozumieć przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Natomiast świadczeniem usług, jest w myśl art. 8 ust. 1 ustawy, każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7.

Stosownie do art. 8 ust. 2a ustawy w przypadku gdy podatnik, działając we własnym imieniu, ale na rzecz osoby trzeciej, bierze udział w świadczeniu usług, przyjmuje się, że podatnik ten sam otrzymał i wyświadczył te usługi.

Jedną z generalnych zasad na gruncie podatku od towarów i usług jest to, że czynności wymienione w art. 5 ust. 1 ustawy podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdy wykonane są przez podatnika.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Powyższa działalność obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych (art. 15 ust. 2).

W myśl art. 29 ust. 1 ustawy podstawą opodatkowania jest obrót, z zastrzeżeniem ust. 2-21, art. 30-32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy lub osoby trzeciej. Obrót zwiększa się o otrzymane dotacje, subwencje i inne dopłaty o podobnym charakterze mające bezpośredni wpływ na cenę (kwotę należną) towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika, pomniejszone o kwotę należnego podatku.

Na podstawie art. 30 ust. 3 ustawy, w przypadku gdy podatnik, działając we własnym imieniu, ale na rzecz osoby trzeciej, bierze udział w świadczeniu usług, podstawą opodatkowania jest kwota należna z tytułu świadczenia usług, pomniejszona o kwotę podatku.

Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika, iż z chwilą wyodrębnienia własności lokali, na podstawie zawartych w formie aktu notarialnego umów powołano Wspólnotę Mieszkaniową oraz zawarto umowę o zarząd nieruchomością wspólną, na podstawie której udzielono pełnomocnictw do reprezentacji Wspólnoty wyznaczonemu Zarządcy.

Wszystkie koszty związane z utrzymaniem lokali zobowiązani są pokrywać członkowie Wspólnoty. Celem pokrycia kosztów utrzymania nieruchomości (zarówno odrębnych lokali, jak i powierzchni wspólnych dla członków Wspólnoty), Zarządca ustala plan gospodarczy na każdy rok, w którym określa prognozowane koszty utrzymania nieruchomości wspólnej i odrębnych lokali. Na podstawie tej prognozy określa wysokość zaliczek, do których zapłaty zobowiązani są właściciele lokali celem zebrania środków na pokrycie kosztów zarządzania nieruchomością wspólną i prognozowanego indywidualnego zużycia przez właścicieli lokali podejmują właściciele lokali.

Wątpliwości Wnioskodawcy budzi kwestia uznania czynności obciążania członków Wspólnoty kosztami utrzymania nieruchomości wspólnej oraz zaliczkami na pokrycie kosztów indywidualnego zużycia mediów za odpłatną dostawę towarów i świadczenie usług w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług.

Na podstawie art. 6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.), ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana. Przepis ten daje wspólnocie mieszkaniowej przymiot jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej. Z powyższego wynika, iż wspólnota mieszkaniowa jest odrębnym od członków wspólnoty podmiotem praw i obowiązków, a tym samym działając w ramach przyznanej zdolności prawnej, może nabywać prawa i obowiązki do własnego majątku.

Jednostka, która powstała w oparciu o powyższy przepis art. 6 ustawy o własności lokali, posiada określoną strukturę organizacyjną, w skład której wchodzą (tworzą ją) właściciele lokali, zobowiązani do określonych zachowań i czynności wynikających z ustawy.

Stosownie do art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali, właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nie utrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra.

W myśl art. 14 ustawy o własności lokali na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:

1. wydatki na remonty i bieżącą konserwację,
2. opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę,
3. ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali,
4. wydatki na utrzymanie porządku i czystości,
5. wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.
   
   

Na podstawie art. 15 ust. 1 ww. ustawy, na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca.

Wyżej cytowane przepisy ustawy o własności lokali wskazują na dwa rodzaje obowiązków członków wspólnoty mieszkaniowej: jedne związane z nieruchomością wspólną i drugie, związane z odrębną własnością lokalu. Tym samym właściciele lokali zobowiązani są uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z nieruchomością wspólną, na pokrycie których uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat oraz ponoszą wydatki związane z utrzymaniem własnych lokali (m.in. za wodę, ciepło, odprowadzanie ścieków, gaz, energię elektryczną).

Biorąc pod uwagę powyższe, należy stwierdzić, że wspólnota mieszkaniowa realizując wspólny interes właścicieli występuje w odmiennych rolach w przypadku nabycia towarów i usług w ramach zarządu nieruchomością wspólną oraz w przypadku nabycia towarów i usług na potrzeby utrzymania poszczególnych lokali właścicieli.

Wspólnota nabywając towary i usługi dla celów nieruchomości wspólnej nie wykonuje żadnych czynności na rzecz właścicieli. W takiej sytuacji działa ona w imieniu własnym i na własny rachunek, jako podmiot stosunków zobowiązaniowych wynikających z zarządu nieruchomością wspólną, którego działanie jest jedynie finansowane przez właścicieli wyodrębnionych lokali (m.in. w formie zaliczek, o których mowa w art. 15 ust. 1 ustawy o własności lokali), mających udziały w nieruchomości wspólnej. Tym samym odbiorcą nabywanych towarów i usług jest Wspólnota Mieszkaniowa, jako odrębny od jej członków podmiot praw, i to ona występuje jako ostateczny konsument. W takim więc zakresie Wspólnota nie świadczy żadnych czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług na rzecz właścicieli odrębnych lokali. Zatem odnosząc się po pytania pierwszego należy stwierdzić, iż uiszczane przez członków Wspólnoty należności tytułem pokrycia kosztów zarządu nieruchomością wspólną nie są objęte przepisami ustawy o podatku od towarów i usług. W konsekwencji brak jest podstaw do fakturowania wewnętrznych rozliczeń między Wspólnotą a jej członkami, w związku z ponoszonymi kosztami zarządu nieruchomością wspólną.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy w powyższym zakresie należało uznać za prawidłowe.

Natomiast w sytuacji, gdy wydatki ponoszone są przez właściciela wyłącznie w związku z odrębną własnością lokalu, Wspólnota w zakresie nabywanych towarów i usług (tj. głównie mediów) celem zaopatrzenia poszczególnych lokali występuje w odmiennej roli. Nabywa bowiem towary i usługi w swoim imieniu jednakże na rzecz właścicieli poszczególnych lokali, którzy dokonują na poczet tych zakupów stosownych wpłat.

Środki uiszczone z tytułu wpłat dokonanych przez właścicieli poszczególnych lokali na utrzymanie tych lokali (zapłata za media) nie są zaliczkami w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o własności lokali. Wydatki te nie stanowią partycypacji w kosztach wspólnych nieruchomości, bowiem finalnym nabywcą towarów i usług świadczonych przez podmioty np. dostarczające wodę czy odprowadzające ścieki i służących zaspokajaniu indywidualnych potrzeb każdego z członków Wspólnoty jest nie Wspólnota, a każdy z jej członków z osobna. W przypadku nabywcy i konsumenta, jakim jest najemca występuje następujący ciąg świadczeń: najpierw świadczenie dostawy określonych towarów lub usług w ramach udostępniania mediów wykonuje zakład do tego uprawniony, wystawiając fakturę VAT na rzecz Wspólnoty w oparciu o zawartą umowę, następnie Wspólnota "odsprzedaje" te towary i usługi właścicielom odrębnych lokali, gdyż zgodnie z art. 14 pkt 2 ustawy o własności lokali Wspólnota ponosi koszty tylko w zakresie zarządu nieruchomością wspólną, a nie odrębnych lokali.

Tym samym Wspólnota zakupując towary i usługi, które następnie przyporządkowuje poszczególnym lokalom, dokonuje ich odsprzedaży właścicielom lokali. W takiej sytuacji środki uiszczane przez właścicieli poszczególnych lokali na ich utrzymanie stanowią w istocie zapłatę za odsprzedawane im przez Wspólnotę towary i usługi.

W konsekwencji odpowiadając na pytanie nr 2 należy stwierdzić, iż obciążanie członków Wspólnoty zaliczkami na pokrycie kosztów indywidualnego zużycia mediów stanowi odpłatną dostawę towarów i świadczenie usług w myśl art. 7 ust. 1 i art. 8 ust. 1 w zw. z art. 8 ust. 2a ustawy o podatku od towarów i usług.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy w przedmiotowym zakresie należało uznać za nieprawidłowe.

Pokreślić należy, iż powyższe stanowisko, w kwestii tego, czy wspólnota mieszkaniowa dokonuje odsprzedaży wydatków ponoszonych z tytułu zakupu mediów do poszczególnych lokali, zgodne jest ukształtowanym poglądem w orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego (vide wyroki NSA z 20 marca 2009 r., sygn. akt I FSK 88/08, z 5 sierpnia 2010 r., sygn. akt I FSK 1343/09, z 11 stycznia 2011 r., sygn. akt I FSK 1454/10, z 10 marca 2011 r., sygn. akt I FSK 423/11).

Odnosząc się do powołanego w uzasadnieniu stanowiska Wnioskodawcy wyroku z dnia 30 marca 2009 r. sygn. akt I SA/Rz 803/08, należy zwrócić uwagę, iż wyrok powyższy jest nieprawomocny i został uchylony wyrokiem z dnia 05.08.2010 r. sygn. akt I FSK 1343/09, w którym Sąd stwierdził: "(…) zakup przez wspólnotę usług odprowadzania nieczystości, wywozu śmieci czy dostarczania wody i służących zaspokajaniu indywidualnych potrzeb każdego z członków wspólnoty powinien być refakturowany na członków wspólnoty ze wszystkimi konsekwencjami wynikającymi z przepisów ustawy o podatku od towarów i usług".

Powyższe również potwierdza stanowisko organu przedstawione w niniejszej interpretacji

Reasumując należy stwierdzić, iż obciążanie członków Wspólnoty kosztami utrzymania nieruchomości wspólnej nie stanowi odpłatnej dostawy towarów i świadczenia usług i nie jest objęte przepisami ustawy o podatku od towarów i usług.

Natomiast obciążanie członków Wspólnoty zaliczkami na pokrycie kosztów indywidualnego zużycia mediów stanowi odpłatą dostawę towarów i świadczenie usług w myśl art. 7 ust. 1 i art. 8 ust. 1 w zw. z art. 8 ust. 2a ustawy o podatku od towarów i usług.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.