W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

W roku 1996 Wnioskodawca zakupił wraz z działką budynek pensjonatu położony w X. Zainteresowany nie wykorzystywał ww. obiektu do celów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej, ani też w inny sposób nie uzyskiwał z niego dochodów. W roku 2007 Strona wystąpiła o zmianę sposobu użytkowania z zamiarem podzielenia budynku na samodzielne lokale mieszkalne.

Po uzyskaniu aprobaty nadzoru budowlanego, Wnioskodawca zamierza przystąpić do fizycznego podziału budynku i adaptacji pomieszczeń na cele mieszkalne.

Planuje przy tym wydzielić 8 samodzielnych mieszkań, a następnie dokonać ich sprzedaży.

Wszystkie te działania - jak twierdzi Strona - nie będą prowadzone w ramach wykonywanej działalności gospodarczej (handlowej).

Zainteresowany nie będzie dokonywał odliczenia podatku naliczonego przy zakupie materiałów i robót budowlanych związanych z nieruchomością.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy sprzedaż mieszkań będzie podlegała opodatkowaniu podatnikiem od towarów i usług?

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż jako dostawa towarów używanych będzie objęta zwolnieniem przedmiotowym przewidzianym w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatku od towarów i usług.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.

W myśl art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Zgodnie natomiast z art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.

Z kolei przepis art. 7 ust. 1 ustawy stanowi, iż przez dostawę, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, iż Wnioskodawca zamierza dokonać adaptacji pomieszczeń pensjonatu na cele mieszkalne a następnie dokonać sprzedaży 8 lokali mieszkalnych.

Zgodnie z cyt. powyżej przepisem art. 2 pkt 6 ustawy, lokal mieszkalny spełnia definicję towaru. Jego sprzedaż natomiast, co do zasady traktowana będzie jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Zainteresowany twierdzi przy tym, iż przysługuje mu zwolnienie w oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Wyjaśnić zatem należy, iż zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów używanych, z zastrzeżeniem pkt 10, pod warunkiem że w stosunku do tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego; zwolnienie dotyczy również używanych budynków i budowli lub ich części, będących przedmiotem umowy najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze.

Z kolei w świetle art. 43 ust. 2 ustawy, przez towary używane, o których mowa w ust. 1 pkt 2, rozumie się:

1. budynki i budowle lub ich części - jeżeli od końca roku, w którym zakończono budowę tych obiektów, minęło co najmniej 5 lat;
2. pozostałe towary, z wyjątkiem gruntów, których okres używania przez podatnika dokonującego ich dostawy wyniósł co najmniej pół roku.

Tym niemniej przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zawiera zastrzeżenie, które w niniejszej sprawie odgrywa kluczową rolę. Zgodnie bowiem z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę obiektów budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyjątkiem obiektów i ich części, które mają być zasiedlone lub zamieszkane po raz pierwszy; zwolnienie nie dotyczy części budynków przeznaczonych na cele inne niż mieszkaniowe.

Z kolei przez obiekty budownictwa mieszkaniowego - w myśl art. 2 pkt 12 ustawy - rozumie się budynki mieszkalne stałego zamieszkania sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 11.

Jak wynika z powyższych przepisów w przypadku dostawy obiektów budownictwa mieszkaniowego przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy nie znajduje zastosowania, gdyż zakresem jego uregulowania objęte zostały m.in. budynki i budowle lub ich części.

Wnioskodawca zamierza natomiast sprzedać lokale mieszkalne a zatem towar, który podlega uregulowaniom cyt. powyżej art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Z przedstawionego zdarzenia przyszłego wynika przede wszystkim, iż Wnioskodawca zamierza z budynku niemieszkalnego tj. pensjonatu utworzyć obiekt budownictwa mieszkalnego.

W świetle uregulowań art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, dostawa obiektów budownictwa mieszkalnego jest co, do zasady, zwolniona od podatku za wyjątkiem obiektów i ich części, które mają być zasiedlone lub zamieszkane po raz pierwszy.

Zgodnie bowiem z przepisem art. 2 pkt 14 ustawy, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się wydanie pierwszemu nabywcy lub pierwszemu użytkownikowi obiektów budownictwa mieszkaniowego lub ich części do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu.

Skoro w niniejszej sprawie nowo utworzone przez Wnioskodawcę lokale mieszkalne będą - w świetle cyt. powyżej art. 2 pkt 14 ustawy - zasiedlone po raz pierwszy, to tym samym sprzedaż tych obiektów nie będzie zwolniona od podatku VAT. Zaistnienie wskazanej przesłanki negatywnej wyklucza bowiem zastosowanie analizowanego zwolnienia.

Ponadto z wniosku wynika, iż wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą opodatkowania podatkiem VAT zamierzonej sprzedaży lokali mieszkalnych.

Jak powyżej wskazano czynność ta nie będzie zwolniona od podatku VAT. Analizując jednak opis zdarzenia przyszłego należy rozważyć, czy zakup w roku 1996 pensjonatu oraz jego przygotowanie do sprzedaży przesądzają o uznaniu, iż Wnioskodawca jest w świetle cyt. wyżej przepisu podatnikiem VAT.

Zauważyć należy, iż w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, Wnioskodawca dokonując dostawy lokali mieszkalnych wykonuje czynności, które należy zaliczyć do samodzielnie prowadzonej działalności gospodarczej.

Zgodnie bowiem z treścią powołanego przepisu podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Z kolei działalność gospodarcza - ust. 2 powołanego artykułu - obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Z powyższego wynika, iż przepisy ustawy o podatku od towarów i usług jako działalność gospodarczą traktują również wszelką działalność handlowców.

W przedmiotowym przypadku podział budynku na kilka lokali mieszkalnych stwarza możliwość dokonywania częstotliwej sprzedaży.

Działalność gospodarcza może składać się bowiem z kilku następujących po sobie transakcji. Z kolei już same czynności przygotowawcze, takie jak nabycie nieruchomości, które stanowią część tych transakcji, powinny być traktowane jako działalność gospodarcza.

W świetle powyższego, zasadnym jest zatem rozważenie handlowego aspektu przyszłych transakcji. Innymi słowy, istotne jest stwierdzenie, czy w związku z dokonywaną sprzedażą lokali mieszkalnych podmiot działa jak handlowiec.

Zauważyć należy na wstępie, iż o ile ustawa z dnia 2 lipca 2004 r. o swobodzie działalności gospodarczej (j.t Dz. U. z 2007 r. Nr 155, poz. 1095 ze zm.) za działalność gospodarczą uznaje jedynie czynności wykonywane w sposób ciągły, zorganizowany i profesjonalny, o tyle ustawa o podatku VAT katalog podatników poszerza o podmioty, które mimo że czynność wykonały jednorazowo, jednak działały z zamiarem jej powtarzania.

Z kolei z działalnością gospodarczą w rozumieniu ustawy o podatku VAT mamy do czynienia jeżeli podmiot wykonując określone czynności działa w charakterze producenta, handlowca lub usługodawcy i ma zamiar wykonywać tego typu czynności częstotliwie.

Ustawa o podatku od towarów i usług, nie określa jednak jak należy postrzegać pojęcie "handlowca". Zdaniem tut. Organu należy je zatem rozumieć w znaczeniu potocznym.

Zgodnie z definicją zawartą w Małym Słowniku Języka Polskiego (Wydawnictwo Naukowe PWN, Warszawa 1999 r., wydanie XII poprawione, s. 246-247), handel to zorganizowana wymiana dóbr, obrót towarów polegający na kupnie-sprzedaży.

Jak wynika z przedstawionego zdarzenia przyszłego, Zainteresowany zamierza z zakupionego pensjonatu wydzielić klika lokali mieszkalnych, a następnie dokonać ich sprzedaży. Bez wątpienia w świetle wskazanych okoliczności, uznać należy zakupiony obiekt budowlany za towar handlowy.

Wyjaśnić następnie należy, iż podstawą uznania Wnioskodawcy za handlowca nie może być wyłącznie kwestia samego rozmiaru prowadzonej działalności.

Zgodnie bowiem z przepisem art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, jako działalność gospodarczą uznaje się również jednorazowe wykonanie czynności w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy.

Zgodnie ze Słownikiem Języka Polskiego (Wydawnictwo Naukowe PWN, Warszawa 2005 r., str. 1223) pojęcie "zamiar" oznacza "to, co ktoś zamierzył, umyślił sobie, określony projekt, pomysł, zamysł, cel".

W związku z tym nawet w przypadku, gdy sprzedaż dokonywana jest jednorazowo lecz okoliczności wskazują na to, że zamysłem oraz celem sprzedającego jest ponowne wykonywanie tej czynności w przyszłości w sposób częstotliwy to uznać należy, iż dla potrzeb opodatkowania podatkiem VAT wykonywana jest działalność gospodarcza w tym przypadku w postaci działalności handlowej.

Mając powyższe na uwadze stwierdzić należy, iż przytoczone powyżej okoliczności, w jakich Wnioskodawca zamierza dokonać sprzedaży utworzonych lokali mieszkalnych wskazują na to, że Strona ma zamiar wykonywania tej czynności w sposób częstotliwy.

Zaznaczyć przy tym należy, iż o kwestii częstotliwości wykonywanej czynności nie decyduje czasokres jej wykonywania (tydzień, miesiąc lub rok), ani też ilość dokonanych transakcji, tylko fakt powtarzalności określonej czynności.

Argument, iż okoliczności świadczą o zamiarze częstotliwego dokonywania sprzedaży, doznaje dodatkowego wzmocnienia z uwagi na fakt, iż w przeciwnym razie nakłady finansowe, jakie zamierza ponieść Wnioskodawcę na przebudowę pensjonatu na budynek wielomieszkaniowy byłyby niecelowe i ekonomicznie nieuzasadnione.

Powyższe przesądza o tym, że Zainteresowany dokonując dostawy lokali mieszkalnych będzie podatnikiem podatku od towarów i usług.

Ponadto Wnioskodawca wskazuje we wniosku, iż nie będzie odliczał podatku naliczonego przy zakupie materiałów i robót budowlanych związanych z nieruchomością.

Zwrócić uwagę należy na fakt, iż w świetle poczynionych na wstępie ustaleń dotyczących kwalifikacji prawnej zamierzonej sprzedaży tj. podstawy prawnej ewentualnego zwolnienia od podatku, kwestia ta pozostaje bez znaczenia. W sprawie nie znajdują bowiem zastosowania przepisy art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, a w związku z tym i zastrzeżenia odnośnie wysokości obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, wynikające z uregulowania art. 43 ust. 6 ustawy.

Jednocześnie należy zaznaczyć, iż prawem Wnioskodawcy, jako podatnika podatku od towarów i usług jest skorzystanie z uregulowania art. 86 ust. 1 ustawy.

Zgodnie bowiem z jego treścią w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Ostatecznie należy również wyjaśnić, iż dostawa lokali mieszkalnych, zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy, podlega opodatkowaniu stawką podatku 22%.

Zgodnie bowiem z treścią ww. przepisu stawka podatku wynosi 22 %, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Tym niemniej Minister Finansów, w oparciu o przepis art. 41 ust. 16 ustawy, rozporządzeniem z dnia 27 kwietnia 2004 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 97, poz. 970 ze zm.), dokonał obniżenia ww. stawki podatku dla dostaw niektórych towarów i świadczenia niektórych usług albo dla części tych dostaw lub części świadczenia usług.

Zgodnie z przepisem § 5 ust. 1a pkt 2 powołanego rozporządzenia, stawkę podatku wymienioną w art. 41 ust. 1 ustawy obniża się do wysokości 7% również w odniesieniu do obiektów budownictwa mieszkaniowego, o których mowa w art. 2 pkt 12 ustawy, lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, oraz lokali mieszkalnych w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12 - w zakresie, w jakim wymienione obiekty lub ich części oraz lokale nie są objęte tą stawką na podstawie art. 41 ust. 12-12c ustawy.

W związku z powyższym stwierdzić należy, iż zamierzona przez Wnioskodawcę sprzedaż lokali mieszkalnych zaliczanych do obiektów budownictwa mieszkaniowego, o których mowa w art. 2 pkt 12 ustawy, winna zostać opodatkowana 7% stawką podatku VAT.

Ponadto informuje się, iż w sprawie udzielenia pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego wydana zostanie odrębna interpretacja.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.

Referencje