Pytanie:

Czy w przypadku uznania przez sąd, iż przedmiotowe umowy były umowami najmu, które zostały skutecznie wypowiedziane, to należy przyjąć opłaty z tytułu bezumownego korzystania przez kontrahenta z lokali są w swej istocie odszkodowaniem niepodlegającym na gruncie obecnej ustawy o VAT opodatkowaniu?

Ustosunkowując się do stanowiska Spółki Naczelnik Drugiego Mazowieckiego Urzędu Skarbowego informuje jak niżej.

Kwestie bezumownego korzystania z cudzej nieruchomości zostały uregulowane w art. 224 i 225 Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 ze zm.). Stosownie do tych postanowień w razie bezumownego korzystania z lokalu korzystający w złej wierze lub dobrej wierze obwiązany jest do wypłaty wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy.

Definicję usługi najmu zawiera art. 659 k. c., który stanowi, iż jest to umowa, na podstawie której wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu określony czynsz.

Po upływie terminu określonego w umowie ustaje łączący strony umowy stosunek najmu, co powoduje po stronie najemcy obowiązek oddania przedmiotu najmu. W przypadku gdy wynajmujący tego nie uczyni, zachodzi po jego stronie tzw. bezumowne korzystanie z rzeczy. Zapłata określonej kwoty pieniędzy z tytuł korzystania z lokalu po wygaśnięciu umowy najmu związana jest z obowiązkiem naprawienia szkody powstałej u właściciela na skutek bezprawnego używania rzeczy stanowiącej jego własność. Żądanie wynagrodzenia (roszczenie pieniężne) stanowi w istocie odszkodowanie. Prawo do roszczenia o odszkodowanie wynika z przepisów przyznających właścicielowi kompensatę utraconych korzyści, jakie ten by uzyskał, gdy rzecz wynajął.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54 poz. 535 z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Przy czym w myśl art. 7 ust. 1 przez dostawę towarów, o której mowa powyżej, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również m. in. wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu leasingu lub innej umowy o podobnym charakterze zawartej na czas określony lub umowy sprzedaży na warunkach odroczonej płatności, jeżeli umowa przewiduje, że w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianej ta umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty prawo własności zostanie przeniesione. Z art. 2 ust. 6 wynika, że za towary uznaje się rzeczy ruchome, jak również wszelkie postaci energii, budynki i budowle lub ich części będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wydane na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty. Z kolei art. 8 ust. 1 stanowi, iż przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust.1 pkt 1, rozumnie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

1. przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;

2. zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub tolerowania czynności lub sytuacji;

3. świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Biorąc pod uwagę powyższe przepisy należy stwierdzić, iż otrzymanie odszkodowania nie stanowi ekwiwalentu za świadczone usługi, lecz rekompensatę za poniesioną przez wynajmującego szkodę polegającą na niemożności pobierania pożytków cywilnych, które rzecz przynosi. Z drugiej strony należy pamiętać, iż odszkodowanie w postaci pieniądza nie jest towarem. W związku z tym odszkodowanie jako nie wynikające z odpłatnej dostawy towarów bądź odpłatnego świadczenia usług nie kreować będzie obrotu podlegającego opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, którym zgodnie z art. 29 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 z późn. zm.) jest kwota należna z tytułu sprzedaży pomniejszona o kwotę należnego podatku.

W ocenie Naczelnika tutejszego Urzędu dokonując kwalifikacji przedmiotowego stanu faktycznego należy wskazać, iż rozstrzygającym kryterium o tym, czy w przedmiotowym przypadku mamy do czynienia z czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT jest ustalenie czy doszło do bezumownego korzystaniem z rzeczy, czy też do dorozumianego, milczącego przedłużenia umowy najmu. W myśl art. 674 k. c., jeżeli po upływie terminu oznaczonego w umowie albo wypowiedzenia najemca używa nadal rzeczy za zgodą wynajmującego, poczytuje się w razie wątpliwości, że najem został przedłużony na czas nieoznaczony. W takim przypadku wynagrodzenie otrzymane przez właściciela lokalu nie ma charakteru odszkodowania, ale jest opłatą czynszową opodatkowaną podatkiem VAT. Nie ulega wątpliwości, iż wystąpienie przez Spółkę na drogę sądową po ustaniu najmu (z zachowaniem terminu wypowiedzenia) jest zachowaniem świadczącym o jej dezaprobacie dla dalszego korzystania z lokalu przez najemcę.

Reasumując, otrzymanie odszkodowania od osób zajmujących bezprawnie lokal (niezależnie czy dobrowolnie czy z mocy wyroku sądu) będzie czynnością, która nie wywoła żadnych skutków w zakresie podatku od towarów i usług i w konsekwencji będzie neutralna dla tego podatku.

Referencje