Pytanie:

W sprawie stosowania przepisów w zakresie podatku od towarów i usług dotyczących użytkowania wieczystego gruntu.

Działając na podstawie art. 14a §1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r.- Ordynacja podatkowa (Dz. U. Nr 137, poz. 926 ze zm.), w odpowiedzi na pismo Starosty ... z dnia 28 września 2004r. (wpływ do tut. Organu dnia 29 września 2004r.), Nr BNR II 0718-89/2/04 w sprawie stosowania przepisów prawa podatkowego, w zakresie podatku od towarów i usług, wyjaśniam co następuje.

W powołanym wyżej piśmie Starosta bydgoski zwrócił się do tut. Organu z prośbą o odpowiedź na szereg pytań, dotyczących zastosowania obowiązujących przepisów w zakresie podatku VAT:

1. Jak naliczyć podatek VAT w przypadku oddania gruntu w użytkowanie wieczyste, czy jednorazowo od całej wartości gruntu, czy od pierwszej opłaty i opłat rocznych. Jakie stawki stosować przy oddawaniu gruntu w użytkowanie wieczyste.

Strona stoi na stanowisku iż właściwym jest każdorazowo naliczanie podatku VAT przy każdej wpłacie w wysokości 22 % bez względu na cel na jaki jest przeznaczona nieruchomość.

Tut. Organ informuje co następuje.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54 poz. 535) opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatne dostawa towarów i odpłatna świadczenie usług na terytorium kraju.

Poprzez dostawę towarów, zgodnie z art. 7 ust. 1 tejże ustawy, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, przy czym towarami są zgodnie z art. 2 pkt 6 rzeczy ruchome jak również wszelkie postacie energii, budynki, budowle lub ich części będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty. Oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste nie mieści się w zakresie definicji dostawy towarów zawartej w przywołanym w art. 7 ust. 1 w/wym ustawy, gdyż nie daje praw do rozporządzania gruntem jak właściciel, ani nie zostało wymienione pośród praw wskazanych w tym przepisie.

Prawo użytkowania wieczystego gruntu jest innym niż własność prawem rzeczowym oraz wartością niematerialną i prawną. W myśl art. 8 ust. 1 pkt 1 ww ustawy świadczeniem usług jest przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę w jakiej dokonano czynności prawnej.

Opodatkowaniu więc podlega przeniesienie przez podatnika prawa użytkowania wieczystego gruntu zabudowanego oraz niezabudowanego.

Tak więc, oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy o VAT jest od dnia 01 maja 2004r. opodatkowane stawką podatku VAT w wysokości 22%.

Dodaje się, że zgodnie z art. 29 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług podstawą opodatkowania jest obrót, czyli kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy przy czym w przypadku oddania w użytkowanie wieczyste, będzie to zarówno pierwsza opłata, jak i późniejsze opłaty roczne. Jednocześnie podkreślić należy, iż zgodnie z § 3 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 27 kwietnia 2004r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 97 poz. 970 ze zm.), w przypadku oddania w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowych, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą upływu płatności poszczególnych opłat pobranych z tego tytułu.

2. Czy naliczanie podatku VAT dotyczy każdej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego gruntu.

Strona stoi na stanowisku, iż opodatkowanie podatkiem należnym dotyczy wszystkich umów poza czynnościami publiczno-prawnymi wydanymi w oparciu o przepisy prawa materialnego decyzji administracyjnych np. wydawanych w trybie przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (tj. Dz. U. z 2000r. Nr 46, poz. 543 ze zm.) decyzji uwłaszczeniowych.

Tut. Organ podziela stanowisko Strony.

Zgodnie z art. 15 ust. 6 ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług nie uznaje się za podatnika organów władzy publicznej oraz urzędów obsługujących te organy w zakresie realizowanych zadań nałożonych odrębnymi przepisami prawa, dla realizacji których zostały one powołane, z wyłączeniem czynności wykonywanych na podstawie zawartych umów cywilno-prawnych.

Wyłączenie to ma charakter wyłączenia przedmiotowo-podmiotowego i jako stanowiący odstępstwo od zasady powszechności opodatkowania musi być interpretowane bardzo ściśle. Ma ono miejsce przy spełnieniu łącznie dwóch warunków:

- jego podmiotem są jedynie organy władzy publicznej oraz urzędy obsługujące te organy,
- odnosi się ono jedynie do tych czynności podlegających wyłączeniu podmiotów, w których realizują one zadania nałożone na nie przepisami prawa i to zadania do realizacji których zostały powołane.

Mając powyższe na uwadze należy stwierdzić, iż organy władzy publicznej oraz urzędy je obsługujące są podatnikami VAT jedynie w zakresie wszelkich czynności, które mają charakter cywilnoprawny tzn. są przez nie realizowane na podstawie umów cywilnoprawnych.

Zatem w przypadku gdy Starostwo ustanawiać będzie prawo wieczystego użytkowania gruntu wykonując przy tym obowiązki nałożone odrębnymi ustawami np. jak wskazuje Wnioskodawca zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami, a więc mające charakter publicznoprawny nie jest w tym zakresie podatnikiem podatku VAT, a zatem nie ma obowiązku naliczania podatku VAT od opłat z tytułu użytkowania wieczystego gruntu.

3. W przypadku obciążenia podatkiem VAT opłat z tytułu użytkowania wieczystego w jaki sposób zmienić dotychczasowe warunki umowy określającej warunki nabycia tego prawa, czy VAT doliczyć do obecnie ponoszonych opłat czy też wyodrębnić z wnoszonej obecnie opłaty, czy należne 25% dochodu jednostki samorządu powiatowego z uzyskanych wpływów z nieruchomości w ramach wykonywanych zadań z zakresu administracji rządowej naliczane jest od kwoty brutto czy netto, oraz czy w stosunku do osób, które nie wpłaciły w terminie opłaty rocznej (terminie do 31 marca 2004r.) uzyskana w wyniku windykacji należności kwota po dniu 01 maja 2004r. podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.

Strona stoi na stanowisku iż nie jest możliwe wypowiadanie dotychczasowych umów i zawieranie nowych a naliczanie VATu następuje z mocy prawa, zatem istnieje możliwość wypowiedzenia umowy w zakresie opłaty, przedstawiając ofertę przyjęcia nowej jej wysokości (zawierającej podatek VAT). Należny podatek VAT od ww umów należy doliczyć do obecnie ponoszonych opłat, a 25% pobieranie dochodu jednostki naliczane jest od kwoty netto. Ponadto Strona uważa, iż obowiązek podatkowy powstaje z dniem ustalonym w art. 71 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, a zatem przed wejściem w życie znowelizowanej ustawy o podatku VAT, a tym samym windykacja należności dotyczy należności nieopodatkowanej.

Tut. Organ informuje co następuje.

Zgodnie z art. 29 ust. 1 ustawy o VAT podstawą opodatkowania jest obrót. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy.

A zatem należność jaką uiszcza nabywca stanowi kwotę brutto natomiast w kwestii możliwości zmiany umowy notarialnej lub wypowiedzenia jej w trybie art. 78 ustawy o gospodarce nieruchomościami tut. Organ podatkowy nie może się wypowiedzieć ponieważ nie dotyczy ona stosowania przepisów prawa podatkowego.

Ponadto wskazuje się, iż oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste jest czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT od dnia 01 maja 2004r. tj. od dnia wejścia w życie w/wym ustawy o VAT, zatem mając na uwadze przepis § 3a w/cyt. rozporządzenia Ministra Finansów zgodnie z którym w przypadku oddania w użytkowaniu wieczyste nieruchomości gruntowych obowiązek podatkowy powstaje z chwilą upływu terminu płatności poszczególnych opłat pobieranych z tego tytułu stwierdza się, że wpłaty opłat rocznych za 2004r. których termin płatności określony jest na dzień 31 marca 2004r., a więc przed dniem obowiązywania niniejszej ustawy, uzyskane w wyniku windykacji należności nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Ponadto tut. Organ podatkowy stosownie do swojej właściwości ma obowiązek udzielić pisemnej informacji o zakresie stosowania przepisów prawa podatkowego i nie może wypowiedzieć się w sprawach dotyczących sposobów zmiany warunków umowy cywilnoprawnej zawartej w formie aktu notarialnego - które to kwestie reguluje Kodeks cywilny oraz kwestii naliczania należnego 25 % dochodu jednostki samorządu powiatowego z uzyskanych wpływów z nieruchomości w ramach wykonywania zadań z zakresu administracji rządowej - którą to kwestię reguluje ustawa o gospodarce nieruchomościami.