Istota interpretacji:

Czy przedstawione w opisie "Zdarzenia przyszłe" rozliczenia, jakie zamierzamy wprowadzić od dnia 1 stycznia 2008 r. w zakresie podatku od towarów i usług VAT z tytułu najmu gminnych lokali mieszkalnych i użytkowych stanowiących 100% własność Gminy Miejskiej administrowanych przez Spółkę będą prawidłowe?

1. nieprawidłowe- w części dotyczącej pytania nr 1,
2. prawidłowe- w części dotyczącej pytania nr 2.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Przedsiębiorstwo Gospodarki Komunalnej i Mieszkaniowej Sp. z o.o. w X na podstawie umowy zawartej w dniu 20 stycznia 1993 r. z Gminą Miejską Konin administruje zasobami mieszkaniowymi oraz o innym przeznaczeniu niż mieszkalne, stanowiącymi 100% własności Gminy, a w szczególności:

• lokalami mieszkalnymi w budynkach komunalnych,
• lokalami użytkowymi w budynkach komunalnych i w budynkach wolnostojących.

Umowy najmu gminnych lokali zawierane są następująco:

• gminne lokale mieszkalne - do miesiąca marca 1998 r. umowy najmu lokali mieszkalnych zawierała w swoim imieniu Spółka, a od miesiąca kwietnia 1998 r. umowy najmu zawiera Gmina Miejska X. Najemca z zawartą umową zgłasza się do Spółki w celu dokonania formalności administracyjnych. Obecnie Spółka posiada w administracji lokale mieszkalne z najemcami, których umowy zostały zawarte zarówno przez Spółkę jak i przez Gminę. Przeważają umowy zawarte przez Gminę Miejską X. Wysokość czynszu, jaki najemca zobowiązany jest płacić określa w umowie Gmina Miejska wg obowiązujących stawek, natomiast opłaty za media lub inne świadczenia ustala Spółka,
• gminne lokale użytkowe - umowy najmu zawierała i nadal zawiera w swoim imieniu Spółka.

Umowy na dostawy mediów do budynków komunalnych jak i do poszczególnych lokali, tj. wody, odprowadzenia ścieków, energii cieplnej itd. oraz umowy na usługi związane z utrzymaniem budynków komunalnych, takie jak usługi utrzymania czystości, konserwacji budynków, remontów lokali i budynków, obsługi bankowej, ubezpieczenia budynków itd. zawiera w swoim imieniu Spółka. Spółka również dokonuje rozliczeń z dostawcami tych usług.

Z tytułu świadczenia usług administrowania gminnymi lokalami mieszkalnymi i użytkowymi, Spółka otrzymuje od Gminy wynagrodzenie na podstawie faktury VAT wystawionej Gminie Miejskiej.

Zgodnie z umową o administrowanie, Spółka zobowiązana jest w ramach usług administrowania do pobierania czynszu, opłat za media (zaliczek) i innych świadczeń od najemców gminnych lokali mieszkalnych i użytkowych oraz windykacji przeterminowanych należności od najemców tych lokali.

Najemcy lokali mieszkalnych jak i lokali użytkowych płacą swoje zobowiązania z tytułu najmu lokali na rachunek bankowy Spółki lub w kasie Spółki. Wysokość opłat, jakie najemcy lokali mieszkalnych zobowiązani są wpłacać do Spółki określona jest w zawiadomieniach o wysokości opłat z tytułu najmu lokalu. Natomiast najemcom gminnych lokali użytkowych Spółka wystawia co miesiąc faktury VAT za czynsz i opłaty za media.

Wnoszone przez najemców gminnych lokali mieszkalnych zaliczki (opłaty) na poczet dostaw mediów do indywidualnych lokali, tj. wody, odprowadzania ścieków, energii cieplnej, wywozu nieczystości, gazu, podlegają w okresach półrocznych lub rocznych rozliczeniu do wysokości faktycznie poniesionych kosztów. Z tego tytułu może powstać nadpłata, którą Spółka zwraca najemcy lub niedopłata, którą najemca zobowiązany jest wpłacić na rachunek bankowy Spółki.

Najemcy lokali użytkowych płacą za media wg faktycznego ich zużycia w okresach miesięcznych lub kwartalnych.

Zgodnie z zapisami umowy, Spółka przedkłada Gminie Miejskiej ostateczne rozliczenie przychodów i kosztów w zakresie najmu administrowanych lokali mieszkalnych i użytkowych po zakończeniu roku kalendarzowego w terminie do końca marca następnego roku. Gmina Miejska decyduje o sposobie zagospodarowania i kierunku wydatkowania w przyszłym roku nadwyżki przychodów nad kosztami oraz sposobie pokrycia straty w przypadku wyższych kosztów od uzyskanych przychodów.

Przychody z tytułu najmu zasobów gminnych stanowią:

• czynsz najmu oraz opłaty za media w wysokości wymiaru opłat, jakie najemcy gminnych lokali mieszkalnych zobowiązani są wpłacać na rachunek bankowy Spółki (przychody z tytułu mediów korygowane są o dokonane najemcom rozliczenia mediów w roku, którego dotyczą),
• czynsz najmu oraz opłaty za media za najem gminnych lokali użytkowych w kwotach wynikających z faktur VAT najemcom,
• uzyskane odsetki od nieterminowej płatności opłat za najem lokalu.

Kosztami dotyczącymi najmu zasobów gminnych są koszty związane z eksploatacją i utrzymaniem administrowanych budynków komunalnych i lokali, w tym: remonty i konserwacje budynków, koszty utrzymania czystości, ubezpieczenia, obsługi bankowej, itd. oraz koszty dostaw mediów do indywidualnych lokali jak i do części wspólnej budynku.

Obecnie Spółka zalicza do własnych przychodów i kosztów księgowych oraz do własnych przychodów i kosztów podatkowych, przychody i koszty z najmu zasobów gminnych oraz dokonuje opodatkowania uzyskanego dochodu z najmu gminnych lokali mieszkalnych i użytkowych podatkiem dochodowym od osób prawnych. Ponadto Spółka opodatkowuje podatkiem od towarów i usług VAT należnym przychody z najmu zasobów gminnych oraz odlicza podatek VAT naliczony z faktur VAT dokumentujących zakupy na rzecz najmu tych lokali. Przychody z tytułu czynszu za najem lokali mieszkalnych stanowią sprzedaż zwolnioną (najem lokali mieszkalnych PKWiU 70.20.11). Podatku naliczonego VAT od zakupów związanych z eksploatacją i utrzymaniem lokali, tj. ze sprzedażą zwolnioną Spółka nie odlicza. Natomiast opłaty za media podlegają opodatkowaniu podatkiem VAT należnym wg właściwych stawek, a podatek VAT naliczony przy nabyciu mediów Spółka odlicza w pełnej wysokości (opłaty za media nie są wkalkulowane w stawkę czynszu, stanowią odrębne pozycje składników opłat).

Zdarzenie przyszłe.

Biorąc pod uwagę zapisy umowy o administrowanie zasobami gminnymi oraz stosowaną praktykę Gminy Miejskiej X, z których wynika, że Gmina Miejska po zakończeniu roku kalendarzowego i po przedstawieniu przez Spółkę rozliczenia zasobów gminnych decyduje o przeznaczeniu nadwyżki lub pokrycia niedoboru powstałych na usługach najmu gminnych lokali mieszkalnych i użytkowych za dany rok kalendarzowy, Spółka zamierza od dnia 1 stycznia 2008 r. zmienić sposób ewidencji księgowej i podatkowej przychodów i kosztów w zakresie najmu zasobów gminnych administrowanych przez Spółkę.

Zmiany sprowadzają się do ewidencji w księgach rachunkowych Spółki przychodów z najmu gminnych lokali mieszkalnych i użytkowych oraz kosztów związanych z najmem tych lokali na kontach rozrachunkowych, a nie jak dotychczas na kontach przychodów i kosztów Spółki. Tak więc w księgowych przychodach i kosztach Spółki nie będą ujęte przychody i koszty z najmu zasobów gminnych.

Powstały dochód (strata) z tytułu najmu administrowanych gminnych lokali mieszkalnych i użytkowych wykazany zostanie na rozrachunkach Spółki do finansowego rozliczenia z Gminą Miejską, nie będzie natomiast ujęty w wyniku finansowym Spółki.

Spółka rozważa również możliwość prowadzenia ewidencji przychodów, kosztów i rozrachunków w zakresie administrowanych zasobów gminnych poza własnymi księgami rachunkowymi, tj. w oddzielnym systemie finansowo-księgowym.

Najemcy gminnych lokali mieszkalnych i lokali użytkowych będą nadal wpłacać swoje zobowiązania na rachunek bankowy Spółki wyodrębniony do obsługi administrowanych zasobów gminnych. Z tego rachunku Spółka dokonywać będzie płatności za zakupione usługi na rzecz najmu gminnych lokali mieszkalnych i użytkowych.

Stroną umów z dostawcami towarów i usług na rzecz gospodarki mieszkaniowej i lokali użytkowych nadal będzie Spółka.

Po wprowadzeniu planowanych zmian w ewidencji księgowej przychodów z najmu zasobów gminnych i kosztów z nimi związanych, proponowane poniżej rozliczenia podatkowe od dnia 1 stycznia 2008 r. uzależnione zostały od tego, czy Spółka jest i będzie stroną umowy najmu i czy wystawiać będzie faktury VAT najemcom:

1) zakresie najmu gminnych lokali mieszkalnych - umowy najmu lokalu mieszkalnego aktualnie zawiera i nadal zawierać będzie Gmina, a najemcy jak dotychczas płacić będą do Spółki czynsz i opłaty za media na podstawie otrzymanych od Spółki zawiadomień o wysokości opłat:
a) podatek dochodowy od osób prawnych:
- Spółka nie będzie ujmowała we własnych przychodach i kosztach podatkowych przychodów z najmu lokali mieszkalnych, tj. czynszu i opłat za media oraz kosztów związanych z tymi przychodami.
b) podatek od towarów i usług:
- Spółka nie będzie naliczać podatku VAT należnego od dostaw najmu lokali mieszkalnych i nie odliczy podatku VAT naliczonego od zakupów na rzecz najmu tych lokali.
2) w zakresie lokali użytkowych - umowy najmu lokalu użytkowego zawiera i nadal zawierać będzie Spółka, również Spółka wystawiać będzie faktury VAT najemcom lokali użytkowych:
a) podatek dochodowy od osób prawnych:
- Spółka będzie płatnikiem podatku dochodowego od osób prawnych, doliczy w rozliczeniu podatku dochodowego do własnych przychodów i kosztów podatkowych przychody z najmu lokali użytkowych w wysokościach wynikających z faktur VAT wystawionych najemcom lokali użytkowych oraz koszty związane z najmem tych lokali, a także zapłaci za Gminę podatek od dochodu uzyskanego z najmu lokali użytkowych wraz z podatkiem od własnego dochodu. Zapłacony podatek zostanie rozliczony w ramach wzajemnych rozliczeń z Gminą.
b) podatek od towarów i usług:
- Spółka będzie również płatnikiem podatku VAT w zakresie najmu gminnych lokali użytkowych. Spółka wystawiając najemcom faktury VAT dokona opodatkowania podatkiem VAT należnym czynsz i opłaty za media. Opodatkowanie czynszu i opłat za media z tytułu najmu lokali użytkowych daje jednocześnie Spółce prawo do odliczenia VAT naliczonego od zakupów na rzecz najmu tych lokali. Ponadto koszty najmu lokali użytkowych stanowić będą koszt uzyskania przychodu ujęty w rozliczeniu podatku dochodowego od osób prawnych Spółki.
- Spółka w swojej deklaracji VAT ujmować będzie podatek VAT należny w kwotach wynikających z faktur VAT wystawionych najemcom lokali użytkowych oraz podatek VAT odliczony od nabycia towarów i usług związanych z najmem lokali użytkowych.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1. Czy przedstawione w opisie "Zdarzenia przyszłe" rozliczenia, jakie zamierzamy wprowadzić od dnia 1 stycznia 2008 r. w zakresie podatku od towarów i usług VAT z tytułu najmu gminnych lokali mieszkalnych stanowiących 100% własność Gminy Miejskiej administrowanych przez Spółkę będą prawidłowe...
2. Czy przedstawione w opisie "Zdarzenia przyszłe" rozliczenia, jakie zamierzamy wprowadzić od dnia 1 stycznia 2008 r. w zakresie podatku od towarów i usług VAT z tytułu najmu gminnych lokali użytkowych stanowiących 100% własność Gminy Miejskiej administrowanych przez Spółkę będą prawidłowe...

Zdaniem Wnioskodawcy przedstawione w opisie "Zdarzenia przyszłe" rozliczenia, jakie zamierza Spółka wprowadzić od dnia 1 stycznia 2008 r. w zakresie podatku od towarów i usług z tytułu najmu gminnych lokali mieszkalnych i użytkowych administrowanych przez Spółkę będą prawidłowe.

Proponowane rozliczenia podatkowe od 1 stycznia 2008 r. wynikają z planowanych zmian, jakie zamierza Spółka wprowadzić w ewidencji księgowej przychodów i kosztów polegających na nie zaliczaniu do własnych przychodów i kosztów z najmu administrowanych zasobów gminnych. Przesłanką do wprowadzenia tych zmian jest wyłączenie z wyniku finansowego Spółki zysku (straty) z najmu zasobów gminnych, który w roku następnym, niezależnie od podziału wyniku finansowego Spółki, podlega finansowemu rozliczeniu z Gminą Miejską, która decyduje o jego przeznaczeniu.

Po ponownym przeanalizowaniu zagadnień związanych z administrowaniem zasobami gminnymi Spółka uznała, że przychody osiągane z majątku Gminy z tytułu najmu lokali mieszkalnych i użytkowych powinny stanowić przychody Gminy. Również koszty związane z utrzymaniem zasobów gminnych, jak i koszty dostaw mediów, pomimo że Spółka jest stroną umów z dostawcami towarów i usług na rzecz zasobów gminnych, będą kosztami ponoszonymi na rzecz Gminy. Przychodem dla Spółki będzie wynagrodzenie za świadczenie usług administrowania zasobami gminnymi płacone Spółce przez Gminę, a kosztami ich uzyskania, koszty związane z obsługą administracyjną, techniczną, księgowo - finansową itd.

Na zaproponowany sposób rozliczeń podatkowych z tytułu najmu zasobów gminnych od 1 stycznia 2008 r. w istotny sposób wpłynęły zapisy umowy o administrowanie zasobami gminnymi w zakresie uprawnień do zawierania umów najmu z najemcami lokali gminnych.

W związku z tym, że umowa o administrowanie przewiduje zawieranie umów z najemcami lokali mieszkalnych przez Gminę, a najemcami lokali użytkowych przez Spółkę, Wnioskodawca uważa, że:

• w zakresie najmu gminnych lokali użytkowych, gdzie stroną umowy z najemcami jest Spółka, mimo że przychody z najmu, tj. czynsz i opłaty za media, jak i koszty poniesione na ich osiągnięcie stanowić będą przychody i koszty Gminy, to Spółka będzie płatnikiem podatku dochodowego od osób prawnych i płatnikiem podatku od towarów i usług. Uzasadnia to fakt, że Spółka wystawiać będzie faktury VAT najemcom gminnych lokali użytkowych oraz naliczać w nich podatek VAT należny. Opodatkowując podatkiem VAT należnym czynsz i opłaty za media, Spółka nabywa prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego od zakupów na rzecz najmu gminnych lokali użytkowych. Dostawy z tytułu najmu lokali użytkowych i podatek VAT należny wynikający z wystawionych najemcom faktur VAT oraz nabycia towarów i usług na rzecz najmu tych lokali i podatek VAT naliczony od tych nabyć ujęte zostaną w deklaracji VAT- 7 Spółki.Przychody i koszty dotyczące najmu lokali użytkowych Spółka doliczy do własnych przychodów i kosztów podatkowych oraz odprowadzi za Gminę podatek dochodowy od osób prawnych łącznie z podatkiem od własnych dochodów. Zapłacony podatek Spółka rozliczy z Gminą w składanym Gminie rozliczeniu uzyskanego dochodu z najmu lokali użytkowych.
• w przypadku najmu lokali mieszkalnych, gdzie umowy najmu z najemcami od miesiąca kwietnia 1998 r. zawiera Gmina Miejska, a w strukturze zawartych umów przeważają umowy zawarte przez Gminę Spółka potraktowała, w celu ujednolicenia zasad opodatkowania, umowy wcześniej zawarte przez Spółkę tak jakby były umowami zawartymi przez Gminę. Przychody z najmu tych lokali, tj. czynsz i opłaty za media, jak również koszty związane z tymi przychodami stanowić będą przychody i koszty Gminy.W związku z tym, że umowy najmu zawiera Gmina, to przychody i koszty dotyczące najmu lokali mieszkalnych Spółka nie będzie ujmować we własnych przychodach i kosztach podatkowych. Przychody te nie będą również obrotem do celów podatku od towarów i usług i nie będą podlegały opodatkowaniu podatkiem VAT.

Gmina Miejska uzyskany dochód z najmu lokali mieszkalnych i użytkowych przeznacza na finansowanie gminnej gospodarki mieszkaniowej.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe w zakresie pytania nr 1, a w części dotyczącej pytania nr 2 - za prawidłowe.

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.) podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Przez dostawę towarów, w myśl art. 7 ust.1 ww. ustawy rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…). Natomiast zgodnie z art. 8 ust. 1 cyt. ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7.

Podstawą opodatkowania, stosownie do art. 29 ust. 1 ustawy o VAT jest obrót, z zastrzeżeniem art. 2-22, art. 30-32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku.

Podstawowa stawka podatku VAT, zgodnie z art. 41 ust. 1 ww. ustawy wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Ponadto zgodnie z § 8 ust. 1 pkt 8 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 27 kwietnia 2004 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz.U Nr. 97 poz. 970 ze zm.) zwalnia się od podatku VAT usługi w zakresie zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi, świadczone na zlecenie, z wyłączeniem wyceny nieruchomości mieszkalnych (PKWiU ex 70.32.11). Natomiast usługi zarządzania nieruchomościami niemieszkalnymi jako umieszczone w grupowaniu PKWiU 70.32.12, które obejmuje: administrowanie nieruchomościami niemieszkalnymi, świadczone na zlecenie w kraju podlegają opodatkowaniu stawką 22 % - zgodnie z art. 41 ust. 1 cyt. wyżej ustawy o podatku od towarów i usług .

Z sytuacji przedstawionej we wniosku wynika, że Spółka na podstawie umowy z Gminą Miejską Konin zajmuje się administrowaniem zasobami mieszkalnymi i użytkowymi Gminy, stanowiącymi w 100% własność Gminy. Z tego tytułu Spółka otrzymuje od Gminy wynagrodzenie na podstawie faktury VAT wystawionej Gminie Miejskiej.

W przypadku gminnych lokali mieszkalnych Stroną umów z najemcami do marca 1998 r. była Spółka, natomiast od kwietnia 1998 r. jest Gmina. Uwzględniając powyższe należy stwierdzić, że kwoty czynszów wpłacanych przez najemców, których umowy najmu były zawarte do końca marca 1998 r. stanowią przedmiot opodatkowania podatkiem od towarów i usług Spółki.

Jednocześnie Spółka nie jest Stroną umów zawartych na najem gminnych lokali mieszkalnych od kwietnia 1998 r., co oznacza, że z tytułu opłat za najem powyższych lokali nie jest podmiotem świadczącym usługę, bowiem czynności te są formą rozliczeń pomiędzy stronami tego procesu i nie stanowią dla Spółki obrotu własnego w rozumieniu przepisów ustawy o VAT. Tym samym nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W zakresie lokali użytkowych, Spółka wystawia najemcom faktury VAT i opodatkowuje podatkiem VAT pobierany od najemców czynsz. Jak wynika ze stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego zawartego we wniosku, umowy najmu Gminnych lokali użytkowych zawiera i nadal będzie zawierać Spółka, zatem słuszne jest dokonywanie rozliczeń podatku VAT przez Spółkę w tym zakresie. Podobna sytuacja ma miejsce w przypadku rozliczeń mediów zakupionych od dostawców usług, a dotyczących indywidualnych potrzeb właścicieli. Bowiem ze złożonego wniosku wynika, że umowy na dostawy mediów do budynków komunalnych jak i do poszczególnych lokali, tj. wody, odprowadzania ścieków, energii cieplnej itp. a także umowy na usługi związane z utrzymaniem budynków komunalnych zawiera w swoim imieniu Spółka, dokonując jednocześnie rozliczeń z dostawcami tych usług.

Zatem opłaty za media pobierane przez Spółkę w ramach obowiązków nałożonych zawartą z Gminą Miejską umową są obrotem Spółki w rozumieniu przepisów ww. ustawy o podatku od towarów i usług.

Ponadto tut. Organ podkreśla, że analiza przedmiotu umów cywilnoprawnych nie mieści się w zakresie określonym przez cyt. art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa.

Informuje się, że w przedmiocie udzielenia pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych, wydana została interpretacja Nr ILPB3/423-169/07-2/HS z dnia 11 stycznia 2008 r.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.

Referencje