Pytanie:

Podatnik sformułował zapytanie, jak należy opodatkować transakcję zamiany nieruchomości dokonaną w trybie art. 15 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, polegającą na ustanowieniu prawa użytkowania wieczystego gruntu niezabudowanego, zgodnie z art. 71 ust. 5 powołanej ustawy, w zamian za przeniesienie na rzecz Gminy prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej zabudowanej.

W dniu 03.04.2006 r. do Naczelnika Dolnośląskiego Urzędu Skarbowego we Wrocławiu wpłynął wniosek o udzielenie interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego.

Ze złożonego wniosku wynika, że na podstawie Zarządzenia Prezydenta... zostanie dokonana zamiana nieruchomości pomiędzy Gminą... a Spółdzielnią Mieszkaniową. Przedmiotowa zamiana zostanie dokonana w trybie art. 15 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, zgodnie z którym "nieruchomości stanowiące własność jednostki samorządu terytorialnego mogą być przedmiotem zamiany własności nieruchomości na prawo użytkowania wieczystego lub prawa użytkowania wieczystego na własność nieruchomości, a także wzajemnej zamiany praw użytkowania wieczystego. W przypadku nierównej wartości zamienianych nieruchomości stosuje się dopłatę, której wysokość jest równa wartości zamienianych nieruchomości".

Gmina jest właścicielem nieruchomości gruntowych będących przedmiotem zamiany. Zgodnie z treścią protokołu rokowań w imieniu Gminy na rzecz Spółdzielni Mieszkanioomościami, zamiana zostanie dokonana z rozliczeniem finansowym, z dopłatą należną Gminie w wysokości 700 zł. Dopłatę Spółdzielnia Mieszkaniowa ureguluje nie później niż do dnia zawarcia umowy notarialnej. Przedmiotowa dopłata zostanie uregulowana przez Spółdzielnię jednorazowo, w całej wysokości, niezależnie od wnoszonych przez nią opłat rocznych, należnych z tytułu ustanowienia na jej rzecz prawa użytkowania wieczystego.

W ocenie wnioskodawcy:

• zgodnie z zajętym przez Ministra Finansów stanowiskiem (pismo z dnia 11.08.2004 r. Nr PP1-811-1181/2004/EF/2699) czynność oddania nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste stanowi świadczenie usługi w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług. Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają wnoszone przez użytkownika wieczystego: pierwsza opłata i opłaty roczne. Ustanowienie prawa użytkowanie wieczystego gruntu niezabudowanego na postawie art. 71 ust. 5 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, w imieniu Gminy na rzecz Spółdzielni Mieszkaniowej powoduje, że nie zostanie pobrana pierwsza opłata. Dlatego w odniesieniu do pierwszej opłaty obowiązek podatkowy w podatku od towarów i usług nie powstaje. Będą natomiast podlegały opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki 22% wnoszone z tego tytułu przez Spółdzielnię Mieszkaniową opłaty roczne,
• należna Gminie dopłata, która wynika z powstałej różnicy wartości zamienianych praw, na podstawie art. 29 cytowanej ustawy jest obrotem, podlegającym opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, przy zastosowaniu stawki 22%.

W ocenie Naczelnika Dolnośląskiego Urzędu Skarbowego we Wrocławiu przedstawione przez Podatnika stanowisko w sprawie jest prawidu przepisu art. 8 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

Jak wynika ze złożonego wniosku dokonana zostanie następująca transakcja zamiany nieruchomości pomiędzy Gminą a Spółdzielnią Mieszkaniową:

• Gmina ustanowi na rzecz Spółdzielni Mieszkaniowej prawo użytkowania wieczystego gruntu niezabudowanego o wartości 1.336.000,00 zł,
• w zamian Spółdzielnia Mieszkaniowa przeniesie na rzecz Gminy prawo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkami, budowlami i urządzeniami trwale z gruntem związanymi. Rynkowa wartości przysługującego Spółdzielni prawa użytkowania wieczystego gruntu wynosi 1.335.300,00 zł. Natomiast przeniesienie prawa własności budynków, budowli i urządzeń trwale z gruntem związanych odbędzie się bez rozliczeń finansowych, gdyż łączna wartość rynkowa przedmiotowych budynków, budowli i urządzeń równoważy nakłady poniesione przez Gminę na ich wybudowanie. Ponadto na rzecz Gminy Spółdzielnia dokona dopłaty w wysokości 700,00 zł.

Jak wynika ze złożonego wniosku przedmiotowa zamiana dokonana zostanie w trybie art. 15 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z treścią tego przepisu nieruchomości stanowiące własność Skarbu Państwa oraz własność jednostki samorządu terytorialnego mogą być przedmiotem zamiany na nieruchomości stanowiące własność osób fizycznych lub osób prawnych. W przypadku nierównej wartości zamienianych nieruchomości stosuje się dopłatę, której wysokość jest równa różnicy wartości zamienianych nieruchomości. Natomiast zgodnie z ustępem 2 tego artykułu ust. 1 stosuje się odpowiednio w przypadku zamiany własności nieruchomości na prawo użytkowania wieczystego lub prawa użytkowania wieczystego na własność nieruchomości, a takżej otrzymania w tej części.

Ponieważ, użytkowanie wieczyste ma charakter usługi ciągłej, zgodnie z wyżej wymienionymi ogólnymi zasadami przewidzianymi w ustawie, obowiązek podatkowy będzie powstawał z chwilą otrzymania zapłaty poszczególnych opłat należnych z tytułu oddania w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowych.

Wobec powyższego, w analizowanym przypadku nie powstaje obowiązek podatkowy w podatku od towarów i usług, w odniesieniu do pierwszej opłaty, ponieważ opłata ta nie jest pobierana zgodnie z art. 71 ust. 5, w związku z art. 15 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Natomiast, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług będą podlegały opłaty roczne wnoszone z tego tytułu, a także dopłata, która zostanie wniesiona w związku z dokonaną zamianą z uwagi na różnicę wartości zamienianych praw. Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, zarówno opłaty roczne jak i dopłata będą podlegały opodatkowaniu według stawki 22%.

Zgodnie z art. 14a § 2 ustawy Ordynacja podatkowa, niniejsza interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę oraz stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania postanowienia.