Pytanie:

Czy podlega opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży po 1 maja 2004 r. lokali mieszkalnych i użytkowych wybudowanych ponad 5 lat temu z jednoczesnym oddaniem w użytkowanie wieczyste gruntu?.

1. Czy pierwsza opłata z tytułu wieczystego użytkowania gruntu powinna być opodatkowana?
2. Od jakiej kwoty należy naliczyć podatek?
3. Czy opłaty roczne z tego tytułu również podlegają opodatkowaniu?

Zdaniem Urzędu do opłat rocznych i do pierwszej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego gruntów powinien być doliczony podatek VAT.

Po przeanalizowaniu stanu faktycznego, Dyrektor Izby Skarbowej w Opolu zważył, co następuje:

Stosownie do art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004r . o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.) opodatkowaniu podatkiem VAT podlegają m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Przez dostawę towarów rozumie się co do zasady przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste nie mieści się jednak w zakresie powyższej definicji, gdyż nie daje nabywcy praw do rozporządzania gruntem jak właściciel, ani nie zostało wymienione pośród praw wskazanych w przepisach art. 7 ust. 1 w/cyt. ustawy. Prawo użytkowania wieczystego jest prawem rzeczowym, którego treść i granice określone zostały zasadniczo w przepisach ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) oraz ustawy z 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn.: Dz. U. z 2004r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.). Zgodnie z art. 232 Kodeksu cywilnego, grunty stanowiące własność Skarbu Państwa, a położone w granicach administracyjnych miast oraz grunty Skarbu Państwa położone poza tymi granicami, lecz włączone do planu zagospodarowania przestrzennego miasta i przekazane do realizacji zadań jego gospodarki, a także grunty stanowiące własność jednostek administracyjnych lub ich związków, mogą być oddawane w użytkowanie wieczyste osobom fizycznym i osobom prawnym. Przepis ten znajduje się w "Księdze drugiej. Własność i inne prawa rzeczowe", w "Tytule II. Użytkowanie wieczyste", co oznacza, iż prawo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej nie zawiera w sobie wszystkich praw należnych właścicielowi (określonych w przepisach "Tytułu l. Własność") m.in. dlatego, że jest prawem na rzeczy cudzej. Natomiast przez świadczenie usług rozumie się, w świetle art. 8 ust. 1 ustawy o VAT, każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej nie mającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów. Oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste jest świadczeniem na rzecz innego podmiotu i nie stanowi - jak wykazano wyżej - dostawy towarów, uznać zatem należy, że jest ono świadczeniem usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku od towarów i usług dostawę towarów używanych, z zastrzeżeniem pkt 10, pod warunkiem że w stosunku do tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostaw prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Zwolnienie to dotyczy również używanych budynków i budowli lub ich części, będących przedmiotem umowy najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Stosownie zaś do art. 43 ust. 2 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r., przez towary używane rozumie się m.in. budynki i budowle lub ich części - jeżeli od końca roku, w którym zakończono budowę tych obiektów minęło, co najmniej 5 lat. Dostawa takich towarów korzysta, więc ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług.
W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, to - na podstawie art. 29 ust. 5 ustawy o VAT - z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Jednakże przepis ten dotyczy sytuacji, w której następuje dostawa budynku wraz z dostawą gruntu. Natomiast w przypadku dostawy lokali użytkowych i mieszkalnych wraz z oddaniem w wieczyste użytkowanie nieruchomości gruntowej dochodzi w rzeczywistości jednocześnie do dostawy towaru oraz odpłatnego świadczenia usług, a zatem nie można zastosować jednej stawki podatku od towarów i usług dla obu tych czynności.
Dodatkowo wskazać należy, że oddawanie nieruchomości gruntowych w użytkowanie wieczyste następuje na podstawie umowy zawieranej w formie aktu notarialnego między gminą (lub Skarbem Państwa) a użytkownikiem wieczystym. Gmina lub Skarb Państwa,przekazując grunt w użytkowanie wieczyste, występują zatem jako strony umowy cywilnoprawnej. Nie ma więc możliwości zastosowania w tym przypadku przepisów art. 15 ust. 6 ustawy o VAT oraz § 8 ust. 1 pkt 13 rozporządzenia Ministra Finansów z 27 kwietnia 2004r. w spawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. N 97, poz. 970 ze zm.)

W związku z powyższym, oddanie w wieczyste użytkowanie nieruchomości gruntowej nie będzie podlegało zwolnieniu z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, lecz na podstawie art. 41 ust. 1 ustawy o VAT, będzie opodatkowane podstawową stawką tego podatku (22%), zarówno pierwsza opłata jak i opłaty roczne.

Stosownie do przepisu § 8 ust.1 pkt 19 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 27 kwietnia 2004r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 97, poz.970) zwolnione od podatku jest oddawania w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowych przeznaczonych na cele rolnicze.

Zgodnie z art. 29 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług podstawą opodatkowania jest obrót, a obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia od nabywcy. Zgodnie z art. 29 ust. 4 obrót zmniejsza się o kwoty udokumentowanych prawnie dopuszczalnych i obowiązkowych rabatów/ bonifikat, opustów, uznanych reklamacji i skont/. W świetle powyższych uregulowań prawny podatek VAT powinien być zawarty w cenie sprzedaży po uwzględnieniu bonifikaty.

Powyższej interpretacji udzielono w oparciu o stan faktyczny przedstawiony w zapytaniu oraz obowiązujące przepisy prawa podatkowego.

Decyzja jest ostateczna w administracyjnym toku instancji.

Na podstawie art. 53 § 1 oraz art. 54 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) na decyzję przysługuje skarga do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Opolu, którą wnosi się za pośrednictwem Dyrektora Izby Skarbowej w Opolu w terminie 30 dni od dnia otrzymania niniejszej decyzji.