Istota interpretacji:

Opodatkowanie sprzedaży nieruchomości zabudowanej.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Spółka zamierza sprzedać nieruchomość w X w skład której wchodzi:

1. prawo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej o powierzchni 0,4726ha,
2. prawo własności budynku posadowionego na ww. działce, stanowiącego odrębną nieruchomość - Hotel o powierzchni 1,312 m2wraz z przynależną infrastrukturą.
   
   

Nabywca ww. nieruchomości zostanie wyłoniony w drodze publicznej licytacji, przeprowadzonej w oparciu o rozporządzenie Rady Ministrów zmieniające rozporządzenie w sprawie określenia sposobu i trybu organizowania przetargu na sprzedaż składników aktywów trwałych przez spółkę powstałą w wyniku komercjalizacji z dnia 13 listopada 2007 r. (Dz. U. Nr 214, poz. 1572).

Oprócz prawa wieczystego użytkowania gruntu w skład sprzedawanej nieruchomości wchodzą następujące środki trwałe, w szczególności:

• Hotel, przyjęty na stan środków trwałych w roku 1979 o wartości początkowej 52.706,08 zł, wartość początkowa po przeszacowaniu w roku 1995 wynosiła 123.859,29 zł. Budynek był kilkakrotnie modernizowany. Ostatnie zwiększenie wartości brutto budynku o kwotę 784.282,22 zł zakończone zostało 28 października 2009 r. Budynek oddano do celów działalności opodatkowanej. Od poniesionych wydatków na ulepszenie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego VAT. Aktualnie wartość brutto budynku wynosi 3.092.670 zł i cały czas prowadzona jest przez Spółkę działalność opodatkowana VAT /noclegi, gastronomia/. Wydatki na ulepszenie Hotelu w roku 2009 wyniosły: 784.282,22 zł i przekroczyły 30% wartości początkowej budynku.
• Budynek garażowy, przyjęty na stan środków trwałych w roku 1986 z wartością początkową 27.149,50 zł, wartość początkowa po przeszacowaniu w roku 1995 to 63.801,33 zł oraz zmodernizowany 25 października 2007 r., poniesiono nakłady o wartości 21.867,39 zł. Wydatki na ulepszenie budynku garażowego przekroczyły więc 30% wartości początkowej budynku garażowego. Od poniesionych wydatków na ulepszenie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego VAT. Obecnie wartość brutto wynosi: 85.668,72 zł.
• Linia kablowa przyjęta na stan środków trwałych w roku 1986 z wartością początkową 6.729,80 zł, wartość początkowa po przeszacowaniu w roku 1995 wynosiła 16.286,12 zł. Aktualna wartość brutto wynosi 16.286,12 zł. Spółka nie poniosła nakładów inwestycyjnych związanych z ulepszeniem ww. linii kablowej.
• Sieć elektryczna, przyjęta na stan środków trwałych w roku 2006 z wartością początkową 90.000 zł. Spółka nie poniosła nakładów inwestycyjnych związanych z ulepszeniem ww. sieci elektrycznej.
• Przyłącze c.o., przyjęte na stan środków trwałych w roku 1986 z wartością początkową 4.216,12 zł, wartość początkowa po przeszacowaniu w roku 1995 wynosiła 10.203,01 zł. Aktualna wartość brutto wynosi 10.203,01 zł. Spółka nie poniosła nakładów inwestycyjnych związanych z ulepszeniem ww. przyłącza.
• Sieć wodno-kanalizacyjna, przyjęta na stan środków trwałych w roku 2007 z wartością początkową 31.385 zł. Spółka nie poniosła nakładów inwestycyjnych związanych z ulepszeniem ww. sieci wodno-kanalizacyjnej.
  
  

W związku z nabyciem ww. środków trwałych, prawo do odliczenia podatku naliczonego VAT przysługiwało Spółce od dnia wejścia w życie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (VAT), tj.:

• od wydatków na nabycie sieci elektrycznej i nabycie sieci wodno-kanalizacyjnej oraz
• od wydatków związanych z modernizacją środków trwałych, tj. budynku hotelowego i budynku garażowego wchodzących w skład sprzedawanej nieruchomości - w związku z prowadzeniem działalności opodatkowanej przez Spółkę. Od początku lat 80-tych XX wieku prowadzona jest na terenie nieruchomości własna działalność gospodarcza (usługi gastronomiczne i hotelowe), opodatkowana VAT od dnia wejścia w życie (tj. 5 lipca 1993 r.) ustawy z dnia 8 stycznia 1993 r. o podatku od towarów i usług oraz o podatku akcyzowym (Dz. U. Nr 11, poz. 50 ze zm.).
  
  

Spółka otrzymała wycenę całej nieruchomości od rzeczoznawcy majątkowego. W wycenie nie ma podziału wartości nieruchomości na ceny poszczególnych środków trwałych. Cena transakcyjna będzie więc jedną ceną ze sprzedaży wielu środków trwałych wchodzących w skład nieruchomości.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

1. Czy sprzedaż nieruchomości, w skład której wchodzi:
   1. prawo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej o powierzchni 0,4726 ha działki nr 4, AM-4 obręb południe, dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą KW,
   2. prawo własności budynku posadowionego na ww. działce, stanowiącego odrębną nieruchomość - Hotel o powierzchni 1.312 m2wraz z wyżej wymienioną infrastrukturą przynależną podlega opodatkowaniu, czy też jest zwolniona od podatku VAT...
2. Czy sprzedaż ww. nieruchomości (wielu środków trwałych) za cenę transakcyjną można potraktować jako sprzedaż kompleksową i w związku z tym nie wyodrębniać z podstawy opodatkowania budynku hotelowego, oprócz gruntu, również innych poszczególnych środków trwałych związanych trwale z nieruchomością (budynek garażowy, przyłącza, sieci)...
   
   

Zdaniem Wnioskodawcy:

Ad. 1.

Dostawa nieruchomości, co do zasady, korzysta ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.).

Zwolnienie od podatku VAT dotyczy dostawy budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata;
   
   

oraz dostawy budynków, budowli lub ich części nieobjętej zwolnieniem, o którym mowa powyżej, pod warunkiem że:

1. w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2. dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.
   
   

Przy czym warunku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat (art. 43 ust. 7a ustawy o VAT).

Spółka poniosła w roku 2009 nakłady na ulepszenie budynku hotelowego znacznie przekraczające próg 30% wartości początkowej budynku. Spółce przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego od tych wydatków. Obiekt ten został przekazany do użytkowania w ramach świadczonych przez spółkę usług hotelarskich i gastronomicznych. Nie została tu spełniona definicja pierwszego zasiedlenia wg art. 2 pkt 14 ustawy o VAT: oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1. wybudowaniu lub
2. ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej, więc przekazanie zmodernizowanego obiektu na rzecz własnej działalności nie odbyło się w ramach czynności opodatkowanej.
   
   

W opinii Spółki przyszła sprzedaż nieruchomości będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług. Według oceny Spółki, pierwsze zasiedlenie nieruchomości w rozumieniu art. 2 pkt 14 ww. ustawy nie miało dotychczas miejsca. Nie minie więc 2 lata od pierwszego zasiedlenia. Aby skorzystać ze zwolnienia od podatku VAT, budynek ulepszony powinien być wykorzystywany - przez Spółkę - do działalności opodatkowanej przez co najmniej 5 lat. Zgodnie z Polską Klasyfikacją Obiektów Budowlanych /PKOB/ wprowadzoną rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. (Dz. U. Nr 112, poz. 1316 ze zm.) przez obiekt budowlany rozumie się konstrukcję połączoną z gruntem w sposób trwały, wykonany z materiałów budowlanych i elementów składowych będący wynikiem prac budowlanych. Budynki natomiast, to zadaszone obiekty budowlane wraz z wbudowanymi instalacjami i urządzeniami technicznymi, wykorzystywane dla potrzeb stałych, przystosowane do przebywania ludzi, zwierząt lub ochrony przedmiotów.

W myśl art. 3 pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118 ze zm.), ilekroć w ustawie jest mowa o budowli, należy przez to rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, (...), jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

Jak wynika z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego, Spółka zamierza sprzedać nieruchomość składającą się z:

1. prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej o powierzchni 0,4726ha,
2. prawa własności budynku posadowionego na ww. działce, stanowiącego odrębną nieruchomość - Hotel W. o powierzchni 1,312 m#178; wraz z przynależną infrastrukturą.
   
   

Według przedstawionego zdarzenia przyszłego sprzedaż ww. nieruchomości będzie opodatkowana stawką podstawową VAT w okresie 5 lat od zakończenia modernizacji w roku 2009, tj. do dnia 28 października 2014 r.

Ad. 2.

Spółka za cenę transakcyjną sprzeda nieruchomość, w skład której wejdą: budynek hotelowy wraz z gruntem oraz infrastruktura przynależąca do budynku i trwale związana z gruntem. Cena sprzedaży będzie jedną kwotą i nie będzie podzielona na poszczególne składniki aktywów trwałych tworzących ww. nieruchomość. Z ceny sprzedaży nie da się wyodrębnić cen poszczególnych środków trwałych. Nie ma tym samym żadnego uzasadnienia sztuczne dzielenie ceny nieruchomości na składowe dla celów podatkowych VAT. Poza tym odrębna sprzedaż poszczególnych elementów infrastruktury przynależnej do budynku i gruntu (garaż, przyłącza, sieci) nie ma samodzielnej racji bytu bez sprzedaży budynku hotelowego wraz z gruntem. Z tego względu infrastruktura przynależna do budynku i gruntu nie może być traktowana jako odrębne świadczenie i stanowić odrębnego przedmiotu opodatkowania podatkiem VAT.

Ponadto zgodnie z art. 29 ust. 5 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W związku z tym sprzedaż omawianej nieruchomości w skład której wchodzą: prawo wieczystego użytkowania gruntu, budynek hotelowy, budynek garażowy, linia kablowa, sieć elektryczna, przyłącze c.o., sieć wodno¬-kanalizacyjna, będąc sprzedażą kompleksową, sprzedana zostanie za cenę transakcyjną bez jej podziału na ceny poszczególnych aktywów trwałych i tym samym opodatkowana będzie jedną wspólną stawką VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.), zwanej dalej ustawą, podlegają m. in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Pojęcie towaru ustawodawca zdefiniował w art. 2 pkt 6 ustawy. Zgodnie z zapisem zawartym w tym przepisie, w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2011 r., przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Przepis art. 7 ust. 1 ustawy stanowi, iż przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Na mocy art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Jednocześnie zaznacza się, że w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2013 r. na podstawie art. 146a pkt 1 ustawy wprowadzonego art. 19 pkt 5 ustawy z dnia 26 listopada 2010 r. o zmianie niektórych ustaw związanych z realizacją ustawy budżetowej (Dz. U. Nr 238, poz. 1578 ze zm.) oraz zmienionego art. 9 pkt 1 ustawy z dnia 16 grudnia 2010 r. o zmianie ustawy o finansach publicznych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 257, poz. 1726), stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%, z zastrzeżeniem art. 146f.

Jednakże zarówno w treści ustawy, jak i przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewiduje dla niektórych czynności obniżone stawki lub zwolnienie od podatku.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.
   
   

Zatem, z powyższych przepisów wynika, iż dostawa nieruchomości, spełniających określone w przepisach warunki, może korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia nie minęły co najmniej dwa lata.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1. wybudowaniu lub
2. ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.
   
   

Co istotne, oddanie do użytkowania powinno nastąpić w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu, a za taką można rozumieć m. in. objęcie we władanie budynku, budowli lub ich części przez pierwszego nabywcę lub pierwszego użytkownika. Przedmiotowa nieruchomość nie musi być faktycznie zamieszkała, lecz winna być przejęta przez nabywcę do użytkowania. Wydanie przedmiotowego obiektu nabywcy winno nastąpić w ramach wykonania przez właściciela (sprzedającego) czynności podlegających opodatkowaniu.

Z powyższej definicji wynika, iż oddanie do użytkowania powinno nastąpić w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu, a za taką należy rozumieć nie tylko umowę sprzedaży, ale także umowy najmu i dzierżawy podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT. Zatem, należy uznać za pierwsze zasiedlenie moment oddania budynku do użytkowania pierwszemu najemcy (dzierżawcy).

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku również dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1. w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2. dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.
   
   

Warunku, o którym mowa w 43 ust. 1 pkt 10a lit. b – stosownie do art. 43 ust. 7a – nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Podkreślenia wymaga, że dla rozstrzygnięcia, czy możliwe jest skorzystanie ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy ważne jest, czy Wnioskodawcy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Literalne brzmienie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy wskazuje bowiem, że jednym z warunków skorzystania ze zwolnienia jest to, by w stosunku do dostawy danego obiektu nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Należy również wskazać, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1. są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2. złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.
   
   

Tak więc, ustawodawca daje podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – możliwość zrezygnowania ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych.

Ponadto, zgodnie z art. 29 ust. 5 ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Powyższego przepisu nie stosuje się do czynności oddania w użytkowanie wieczyste gruntu, dokonywanego z równoczesną dostawą budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli (art. 29 ust. 5a ustawy).

Natomiast, na mocy § 13 ust. 1 pkt 11, obowiązującego od dnia 6 kwietnia 2011 r. rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 4 kwietnia 2011 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 73, poz. 392), zwalnia się od podatku zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, jeżeli budynki te lub budowle albo ich części są zwolnione od podatku.

Powyższy przepis, w identycznym brzmieniu, do dnia 5 kwietnia 2011 r. uregulowany był w § 13 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 grudnia 2010 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 246, poz. 1649 ze zm.).

Z powyższego jednoznacznie wynika, że co do zasady grunt będący przedmiotem sprzedaży (w tym zbycie użytkowania wieczystego) podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki lub budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu lub zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu będą korzystały ze zwolnienia od podatku.

Na mocy przepisu art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118 ze zm.), przez budynek należy rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

Natomiast, stosownie do art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane, pod pojęciem budowli należy rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak lotniska, drogi, linie kolejowe, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

Z opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Spółka zamierza sprzedać nieruchomość w skład której wchodzi:

1. prawo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej o powierzchni 0,4726ha,
2. prawo własności budynku posadowionego na ww. działce, stanowiącego odrębną nieruchomość - Hotel o powierzchni 1,312 m2wraz z przynależną infrastrukturą.
   
   

Oprócz prawa wieczystego użytkowania gruntu w skład sprzedawanej nieruchomości wchodzą następujące środki trwałe, w szczególności:

• Hotel, przyjęty na stan środków trwałych w roku 1979 o wartości początkowej 52.706,08 zł, wartość początkowa po przeszacowaniu w roku 1995 wynosiła 123.859,29 zł. Budynek był kilkakrotnie modernizowany. Ostatnie zwiększenie wartości brutto budynku o kwotę 784.282,22 zł zakończone zostało 28 października 2009 r. Budynek oddano do celów działalności opodatkowanej. Od poniesionych wydatków na ulepszenie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego VAT. Aktualnie wartość brutto budynku wynosi 3.092.670 zł i cały czas prowadzona jest przez Spółkę działalność opodatkowana VAT /noclegi, gastronomia/. Wydatki na ulepszenie Hotelu w roku 2009 wyniosły: 784.282,22 zł i przekroczyły 30% wartości początkowej budynku.
• Budynek garażowy, przyjęty na stan środków trwałych w roku 1986 z wartością początkową 27.149,50 zł, wartość początkowa po przeszacowaniu w roku 1995 to 63.801,33 zł oraz zmodernizowany 25 października 2007 r., poniesiono nakłady o wartości 21.867,39 zł. Wydatki na ulepszenie budynku garażowego przekroczyły więc 30% wartości początkowej budynku garażowego. Od poniesionych wydatków na ulepszenie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego VAT. Obecnie wartość brutto wynosi: 85.668,72 zł.
• Linia kablowa przyjęta na stan środków trwałych w roku 1986 z wartością początkową 6.729,80 zł, wartość początkowa po przeszacowaniu w roku 1995 wynosiła 16.286,12 zł. Aktualna wartość brutto wynosi 16.286,12 zł. Spółka nie poniosła nakładów inwestycyjnych związanych z ulepszeniem ww. linii kablowej.
• Sieć elektryczna, przyjęta na stan środków trwałych w roku 2006 z wartością początkową 90.000 zł. Spółka nie poniosła nakładów inwestycyjnych związanych z ulepszeniem ww. sieci elektrycznej.
• Przyłącze c.o., przyjęte na stan środków trwałych w roku 1986 z wartością początkową 4.216,12 zł, wartość początkowa po przeszacowaniu w roku 1995 wynosiła 10.203,01 zł. Aktualna wartość brutto wynosi 10.203,01 zł. Spółka nie poniosła nakładów inwestycyjnych związanych z ulepszeniem ww. przyłącza.
• Sieć wodno-kanalizacyjna, przyjęta na stan środków trwałych w roku 2007 z wartością początkową 31.385 zł. Spółka nie poniosła nakładów inwestycyjnych związanych z ulepszeniem ww. sieci wodno-kanalizacyjnej.
  
  

W związku z nabyciem ww. środków trwałych, prawo do odliczenia podatku naliczonego VAT przysługiwało Spółce od dnia wejścia w życie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (VAT), tj.:

• od wydatków na nabycie sieci elektrycznej i nabycie sieci wodno-kanalizacyjnej oraz
• od wydatków związanych z modernizacją środków trwałych, tj. budynku hotelowego i budynku garażowego wchodzących w skład sprzedawanej nieruchomości - w związku z prowadzeniem działalności opodatkowanej przez Spółkę. Od początku lat 80-tych XX wieku prowadzona jest na terenie nieruchomości własna działalność gospodarcza (usługi gastronomiczne i hotelowe), opodatkowana VAT od dnia wejścia w życie (tj. 5 lipca 1993 r.) ustawy z dnia 8 stycznia 1993 r. o podatku od towarów i usług oraz o podatku akcyzowym.
  
  

Spółka otrzymała wycenę całej nieruchomości od rzeczoznawcy majątkowego. W wycenie nie ma podziału wartości nieruchomości na ceny poszczególnych środków trwałych. Cena transakcyjna będzie więc jedną ceną ze sprzedaży wielu środków trwałych wchodzących w skład nieruchomości.

W świetle powołanych wyżej regulacji prawnych oraz opisu zdarzenia przyszłego odpowiedź na zadane we wniosku pytania przedstawia się następująco:

Ad. 1.

Transakcja sprzedaży:

• Hotelu nie będzie korzystała ze zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Spółka bowiem w roku 2009 poniosła wydatki na ulepszenie ww. budynku przekraczające 30% jego wartości początkowej, co oznacza, że planowana dostawa tego budynku odbędzie się w ramach pierwszego zasiedlenia, gdyż dopiero ta dostawa będzie czynnością oddania do użytkowania w wykonywaniu czynności podlegających opodatkowaniu pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynku po jego ulepszeniu.
  Ponadto, jak wynika z opisu zdarzenia przyszłego, Spółka ponosząc nakłady na ulepszenie korzystała z prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Zatem, jeżeli Spółka będzie wykorzystywała ww. budynek krócej niż 5 lat do wykonywania czynności opodatkowanych, jego dostawa będzie opodatkowana wg podstawowej stawki podatku VAT, tj. 23%.
  Tym samym w świetle § 13 ust. 1 pkt 11 cyt. wyżej rozporządzenia w związku z art. 29 ust. 5 ustawy, dostawa prawa użytkowania wieczystego gruntu, na którym jest posadowiony przedmiotowy budynek, również będzie opodatkowana stawką VAT w wysokości 23%.
  Po upływie 5 lat wykorzystywania budynku do wykonywania czynności opodatkowanych, dostawa ww. budynku wraz z prawem użytkowania wieczystego gruntu będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10a w związku z ust. 7a tego artykułu.
• Budynku garażowego nie będzie korzystała ze zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Spółka bowiem w roku 2007 poniosła wydatki na ulepszenie ww. budynku przekraczające 30% jego wartości początkowej, co oznacza, że planowana dostawa tego budynku odbędzie się w ramach pierwszego zasiedlenia, gdyż dopiero ta dostawa będzie czynnością oddania do użytkowania w wykonywaniu czynności podlegających opodatkowaniu pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynku po jego ulepszeniu.
  Ponadto, jak wynika z opisu zdarzenia przyszłego, Spółka ponosząc nakłady na ulepszenie korzystała z prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Zatem, jeżeli Spółka będzie wykorzystywała ww. budynek krócej niż 5 lat do wykonywania czynności opodatkowanych, jego dostawa będzie opodatkowana wg podstawowej stawki podatku VAT, tj. 23%.
  Tym samym w świetle § 13 ust. 1 pkt 11 cyt. wyżej rozporządzenia w związku z art. 29 ust. 5 ustawy, dostawa prawa użytkowania wieczystego gruntu, na którym jest posadowiony przedmiotowy budynek, również będzie opodatkowana stawką VAT w wysokości 23%.
  Po upływie 5 lat wykorzystywania budynku do wykonywania czynności opodatkowanych, dostawa ww. budynku wraz z prawem użytkowania wieczystego gruntu będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10a w związku z ust. 7a tego artykułu.
• Lini kablowej zakupionej w roku 1986, dokonana zostanie w ramach pierwszego zasiedlenia i tym samym nie będzie korzystała ze zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.
  Jednakże z uwagi na fakt, iż Spółka nie miała prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy jej nabyciu oraz nie poniosła nakładów na jej ulepszenie przekraczających 30% wartości początkowej - zamierzona dostawa ww. budowli będzie korzystała ze zwolnienia, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy. Analogicznie, w świetle § 13 ust. 1 pkt 11 cyt. wyżej rozporządzenia w związku z art. 29 ust. 5 ustawy, dostawa prawa użytkowania wieczystego gruntu, na którym jest posadowiona przedmiotowa budowla, również będzie korzystała ze zwolnienia od tego podatku.
• Sieci elektrycznej będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT, wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, bowiem nie zachodzą wyjątki w nim przedstawione, tzn. nie jest ona dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim (nabycie budowli w roku 2006 odbyło się w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT), a pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą przedmiotowych lokali upłynie okres dłuższy niż 2 lata.
  W myśl § 13 ust. 1 pkt 11 cyt. wyżej rozporządzenia w związku z art. 29 ust. 5 ustawy, dostawa prawa użytkowania wieczystego gruntu, na którym jest posadowiona przedmiotowa budowla, również będzie korzystała ze zwolnienia od tego podatku.
• Przyłączy c.o. zakupionych w roku 1986, dokonana zostanie w ramach pierwszego zasiedlenia i tym samym nie będzie korzystała ze zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.
  Jednakże z uwagi na fakt, iż Spółka nie miała prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy ich nabyciu oraz nie poniosła nakładów na ich ulepszenie przekraczających 30% wartości początkowej - zamierzona dostawa ww. budowli będzie korzystała ze zwolnienia, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy. Analogicznie, w świetle § 13 ust. 1 pkt 11 cyt. wyżej rozporządzenia w związku z art. 29 ust. 5 ustawy, dostawa prawa użytkowania wieczystego gruntu, na którym jest posadowiona przedmiotowa budowla, również będzie korzystała ze zwolnienia od tego podatku.
• Sieci wodno-kanalizacyjnej będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT, wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, bowiem nie zachodzą wyjątki w nim przedstawione, tzn. nie jest ona dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim (nabycie budowli w roku 2007 odbyło się w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT), a pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą przedmiotowej budowli upłynie okres dłuższy niż 2 lata.
  W myśl § 13 ust. 1 pkt 11 cyt. wyżej rozporządzenia w związku z art. 29 ust. 5 ustawy, dostawa prawa użytkowania wieczystego gruntu, na którym jest posadowiona przedmiotowa budowla, również będzie korzystała ze zwolnienia od tego podatku.
  
  

Ad. 2.

Dla potrzeb prawidłowej oceny opodatkowania podatkiem VAT, a przede wszystkim do oceny warunków zawartych w art. 43 ust. 1 pkt 2, pkt 10 i pkt 10a ustawy, konieczne jest rozpatrywanie każdego budynku i budowli oddzielnie.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.