Istota interpretacji:

Podatek od towarów i usług w zakresie stawki podatku VAT przy sprzedaży lokali mieszkalnych i użytkowych.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

W zamieszkałym budynku mieszkalno – usługowym, którego właścicielem jest Wnioskodawca wykonano następujące prace:

1. docieplenie ścian, wykonanie nowych tynków, malowanie elewacji - za kwotę 183.600 zł – prace ukończone w styczniu 2009 r.,
2. wymiana drzwi wejściowych do budynku - za kwotę 867 zł – w marcu 2009 r.,
3. remont klatki schodowej, wymiana instalacji elektrycznej na klatce schodowej - za kwotę 36.300 zł – prace ukończone w kwietniu 2009 r.

Wartość początkowa budynku wynosi 444.536,41 zł.

Gmina jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług. Nie przysługiwało dostawcy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą lokali upłynął okres krótszy niż 2 lata, ponieważ lokatorzy lokali podczas remontu nie byli wyprowadzani z lokali, lokale były zasiedlone w latach 50-tych.

Gmina nie ponosiła wydatków na ulepszenie lokali mieszkalnych i użytkowych. Remont był wykonany na częściach wspólnych budynku, tj. dach, mury zewnętrzne, klatka schodowa. Remont był prowadzony w roku 2008 i ukończony w kwietniu 2009 r. Od okresu ulepszenia części wspólnych budynku nie upłynął okres 5 lat. W budynku jest jeden lokal użytkowy. Za czynsz lokalu użytkowego Gmina pobiera i odprowadza podatek VAT. Wskazane lokale znajdują się w budynkach mieszkalnych stałego zamieszkania.

Ze złożonego w dniu 12 listopada 2010 r. uzupełnienia do wniosku wynika, że:

• poszczególne lokale mieszkalne i użytkowe nie będą sprzedawane w ramach pierwszego zasiedlenia. Budynek przedwojenny – poniemiecki, a więc pierwsze zasiedlenia nastąpiły w roku 1945, czyli minęło ok. 65 lat,
• wydatki na ulepszenie części wspólnych przekroczyły 30% wartości łącznej lokali,
• Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z ich nabyciem, a następnie z remontem,
• z ogólnej kwoty nakładów na remont wymienionych we wniosku, jedynie kwota 45.915,48 zł może być zaliczona do nakładów związanych z ulepszeniem w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, co stanowi 10,32% wartości początkowej budynku. Zdaniem Wnioskodawcy przeprowadzony remont nie stanowi ulepszenia, a więc nie należy do ceny sprzedaży lokali doliczać podatku VAT.
  
  

W uzupełnieniu z dnia 24 listopada 2010 r. Wnioskodawca oświadczył, że:

• wydatki poniesione na ulepszenie części wspólnych w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym były niższe niż 30% wartości początkowej budynku,
• lokale mieszkalne i użytkowe udostępniane są na podstawie umów najmu od roku 1955. Do dnia dzisiejszego wszystkie lokale objęte są umowami najmu. Najemcy lokali mieszkalnych i użytkowych płacą czynsz za najem lokali,
• Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o podatek naliczony od wydatków poniesionych na ulepszenie części wspólnych budynku.
  
  

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

1. Czy do ceny sprzedaży lokali mieszkalnych i użytkowych należy doliczać podatek VAT w przypadku przeprowadzenia remontu w budynku mieszkalno – usługowym wykonanym w latach 2008 i 2009 na wartość 220.767 zł, co stanowi 49% wartości początkowej budynku...
2. Jeżeli pobierać podatek VAT, to w jakiej wysokości w przypadku sprzedaży mieszkań dla dotychczasowych najemców...
3. Jeżeli pobierać podatek VAT, to w jakiej wysokości w przypadku sprzedaży w tym budynku lokalu użytkowego dla najemcy...
4. Jeżeli należy pobierać podatek VAT, to od jakiej kwoty: czy od wartości szacunkowej mieszkania, czy od ceny sprzedaży, która zgodnie z uchwałą Rady Miasta (dla najemców mieszkań) wynosi 5% wartości mieszkania...

Zdaniem Wnioskodawcy, z przedłożonych dokumentów wynika, że do ulepszenia należy zaliczyć ocieplenie jednej ściany na wartość 45.915,48 zł, co daje 10,32% wartości początkowej budynku podanej przez Spółkę Mieszkaniową, tj. 444.536,41 zł.

Wnioskodawcy jako właścicielowi budynku nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a wartości ulepszenia nie przekroczyły 30% wartości początkowej budynku (art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług – Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.). Pozostałe roboty budowlane wykonane w przedmiotowym budynku nie były ulepszeniem tylko remontem.

W związku z powyższym – w opinii Wnioskodawcy – do ceny sprzedaży nie należy doliczać podatku VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary, w myśl art. 2 pkt 6 ustawy, należy rozumieć rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.

Na podstawie art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Stosownie do art. 41 ust. 1 ustawy, podstawowa stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Oprócz stawki podstawowej, na wybrane grupy towarów i usług, ustawodawca przewidział trzy stawki preferencyjne: 7%, 3% i 0% oraz zwolnienie od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone między innymi w art. 43 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Na podstawie art. 2 pkt 14 ustawy, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1. wybudowaniu lub
2. ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do oddania budynku (budowli) do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Jeżeli zatem podatnik wybuduje obiekt lub go zmodernizuje, przy czym nakłady na ulepszenie przekraczają 30% jego wartości początkowej, a następnie obiekt ten (lub ulepszenie) zostanie oddany do użytkowania (wprowadzony do ewidencji środków trwałych w jego firmie), nie oznacza to, że został on zasiedlony. Oddanie do użytkowania nie nastąpiło bowiem w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Pierwsze zasiedlenie będzie miało miejsce wówczas, gdy wybudowany lub zmodernizowany budynek (obiekt) zostanie sprzedany lub np. oddany w dzierżawę, bowiem zarówno sprzedaż, jak i dzierżawa są czynnościami podlegającymi opodatkowaniu.

Zatem, należy uznać za pierwsze zasiedlenie moment oddania budynku (budowli) do użytkowania pierwszemu najemcy (dzierżawcy).

Z powyższych przepisów wynika, iż dostawa nieruchomości, spełniających określone w przepisach warunki, może korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia nie minęły co najmniej dwa lata.

Należy zauważyć, iż w przypadku ponoszenia nakładów na budynek lub budowlę istotne jest czy stanowiły one ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, czy też był to tylko remont.

W myśl art. 16g ust. 13 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654 ze zm.), jeżeli środki trwałe uległy ulepszeniu w wyniku przebudowy, rozbudowy, rekonstrukcji, adaptacji lub modernizacji, wartość początkową tych środków, ustaloną zgodnie z ust. 1 i 3-11, powiększa się o sumę wydatków na ich ulepszenie, w tym także o wydatki na nabycie części składowych lub peryferyjnych, których jednostkowa cena nabycia przekracza 3.500 zł. Środki trwałe uważa się za ulepszone, gdy suma wydatków poniesionych na ich przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację lub modernizację w danym roku podatkowym przekracza 3.500 zł i wydatki te powodują wzrost wartości użytkowej w stosunku do wartości z dnia przyjęcia środków trwałych do używania, mierzonej w szczególności okresem używania, zdolnością wytwórczą, jakością produktów uzyskiwanych za pomocą ulepszonych środków trwałych i kosztami ich eksploatacji.

Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych nie precyzuje użytych w niej pojęć przebudowa, adaptacja, rozbudowa, rekonstrukcja, modernizacja. Brak jest także definicji pojęcia remont.

Remontem – zgodnie z art. 3 pkt 8 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118 ze zm.) – jest wykonanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym.

Zgodnie z powyższą definicją, istotą remontu jest przywrócenie pierwotnego stanu technicznego użytkowanego środka trwałego wraz z wymianą zużytych składników technicznych, niezmieniające jego charakteru i funkcji, a następujące w trakcie eksploatacji środka trwałego i będące wynikiem tej eksploatacji (zużycia) oraz niezwiększające jego wartości początkowej.

Natomiast z ulepszeniem środków trwałych mamy do czynienia, gdy następuje ich:

• przebudowa, tj. zmiana (poprawienie) istniejącego stanu składnika majątkowego na inny,
• rozbudowa, tj. powiększenie (rozszerzenie) składników majątkowych, w szczególności budynków i budowli, linii technologicznych itp.,
• adaptacja, tj. przystosowanie (przerobienie) składnika majątkowego do wykorzystania go w innym celu niż ten, do którego był pierwotnie przeznaczony albo nadania mu nowych cech użytkowych,
• rekonstrukcja, tj. odtworzenie (odbudowanie) zużytych całkowicie lub częściowo składników majątkowych,
• modernizacja, tj. unowocześnienie składnika majątkowego.
  
  

Przed zakwalifikowaniem określonych wydatków do ulepszeń lub remontów należy każdorazowo w stosunku do konkretnego środka trwałego szczegółowo przeanalizować zakres rzeczowy wykonywanych robót, porównując je do stanu istniejącego na podstawie dokumentacji technicznej.

Zatem, zasadnicza różnica między remontem, a ulepszeniem polega na tym, że przesłanką rozpoczęcia remontu jest zużycie środków trwałych lub ich części składowych w trakcie ich eksploatacji. Remont ma na celu przywrócenie pierwotnej wartości użytkowej (nawet przy użyciu nowocześniejszych materiałów i technologii), natomiast ulepszenie ma na celu zwiększenie wartości użytkowej obiektu.

Tak więc, modernizacja (ulepszenie) to działania związane ze środkami trwałymi, które powodują wzrost ich wartości użytkowej w stosunku do wartości z dnia przyjęcia środków trwałych do używania, mierzonej w szczególności okresem używania, zdolnością wytwórczą, jakością produktów za pomocą ulepszonych środków trwałych i kosztami eksploatacji.

Ponadto, w myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1. w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2. dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat (art. 43 ust. 7a ustawy).

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, iż w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z dwóch podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Zauważyć bowiem należy, iż stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega, ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie podatnik uprawniony będzie do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter świadczonych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i nie budzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Nadmienić należy, iż zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1. są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2. złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Z opisanego we wniosku stanu faktycznego oraz z uzupełnień do wniosku wynika, iż Wnioskodawca jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług. Gmina zamierza sprzedać lokale mieszkalne i użytkowe, znajdujące się w budynku, w którym dokonane były zarówno ulepszenia w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, jak i remont części wspólnych. Przedmiotowe ulepszenia i remont były przeprowadzone w latach 2008-2009. Wydatki poniesione na ulepszenie części wspólnych w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym były niższe niż 30% wartości początkowej budynku (10,32%). Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z nabyciem przedmiotowych lokali, jak również od wydatków poniesionych na ulepszenie części wspólnych budynku. Lokale mieszkalne i użytkowe udostępniane są na podstawie umów najmu od roku 1955. Najemcy lokali mieszkalnych i użytkowych płacą czynsz za najem lokali.

Mając na uwadze treść powołanych przepisów oraz przedstawiony stan faktyczny należy stwierdzić, że dostawa przedmiotowych lokali mieszkalnych i użytkowych, które od roku 1955 są oddane w najem na podstawie umowy najmu – stanowiący czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT – korzysta ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Bowiem w przedmiotowej sprawie dostawa nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia (lokale były oddane w odpłatny najem użytkownikom), a pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą minęło więcej niż 2 lata. Co istotne w sprawie Wnioskodawca oświadczył, iż nakłady ponoszone na ulepszenie części wspólnych były niższe niż 30% wartości początkowej budynku, gdyż wyniosły 10,32%.

Reasumując, sprzedaż lokali mieszkalnych i użytkowych korzysta ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W związku z powyższym rozstrzygnięciem stanowisko Wnioskodawcy odnośnie pytania 1 należało uznać za prawidłowe, jednakże w oparciu o inną podstawę prawną niż wskazana przez Zainteresowanego.

Wobec powyższego pytania nr 2, 3 i 4 w analizowanej sytuacji stały się bezprzedmiotowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.