Istota interpretacji:

Zwolnienie od podatku sprzedaży lokali mieszkalnych.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

W dniu 10 czerwca 2009 r. Spółka nabyła od osoby fizycznej (nieprowadzącej działalności gospodarczej) dom mieszkalny położony w P. Przedmiotowy dom to willa miejska wzniesiona około roku 1936, która od chwili wybudowania wykorzystywana była na cele mieszkalne. Zaraz po zakupie Spółka zleciła inwentaryzację budynku, z której wynika, że w budynku znajduje się 8 lokali spełniających kryteria samodzielnych lokali mieszkalnych. Spółka zamierza obecnie zbyć poszczególne lokale na wolnym rynku.

W piśmie z dnia 17 listopada 2009 r. stanowiącym uzupełnienie do wniosku Wnioskodawca wskazał co następuje:

1. znajdujące się w budynku lokale były wynajmowane lokatorom przez poprzednich właścicieli. Ze względu na to, że budynek posiadał od chwili powstania kilku właścicieli nie można stwierdzić czy i jaki zakres ulepszeń oraz o jakiej wartości wprowadzili poprzedni właściciele,
2. w odniesieniu do ww. nieruchomości Spółce nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego – obiekt został zakupiony od osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej,
3. Spółka nie poniosła wydatków na ulepszenie obiektu przekraczających 30% jego wartości początkowej.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy sprzedaż samodzielnych lokali wyodrębnionych z budynku wykorzystywanego na cele mieszkaniowe od roku 1936 korzysta ze zwolnienia od podatku VAT...

Zdaniem Wnioskodawcy, stosownie do postanowień art. 43 ust. 1 pkt 10 lit. a i b ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. u. Nr 54, poz. 535 ze zm.), zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części z wyjątkiem gdy:

1. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zgodnie z zapisem art. 2 pkt 14 ww. ustawy, ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o pierwszym zasiedleniu, rozumie się przez to oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich wybudowaniu lub ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Jak wskazuje treść przytoczonych przepisów intencją ustawodawcy było objęcie zwolnieniem od podatku VAT dostawy budynków lub ich części (mieszkań), które przed datą planowanej sprzedaży (dostawy) były choć krótkotrwale zamieszkałe.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie określają jak należy interpretować pojęcie "części" budynku. Zdaniem Spółki przez część budynku należy rozumieć w szczególności samodzielny lokal mieszkalny w rozumieniu ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. u. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.). Spółka stoi na stanowisku, że wszystkie lokale, którymi dysponuje są od dziesięcioleci zasiedlone – budynek został wybudowany i jest zamieszkały od roku 1936, a w cytowanych powyżej przepisach pierwsze zasiedlenie odnosi się do budynków, budowli lub ich części po ich wybudowaniu lub ulepszeniu. w odniesieniu do ww. budynku żaden proces budowy ani ulepszania nie miał miejsca. w związku z powyższym – zdaniem Wnioskodawcy – sprzedaż lokali mieszkalnych w analizowanym przypadku powinna korzystać ze zwolnienia od podatku.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. u. Nr 54, poz. 535 ze zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na podstawie art. 7 ust. 1 ustawy, w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 grudnia 2008 r., przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

1. przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie;
2. wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej umowy o podobnym charakterze zawartej na czas określony lub umowy sprzedaży na warunkach odroczonej płatności, jeżeli umowa przewiduje, że w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty prawo własności zostanie przeniesione;
3. wydanie towarów na podstawie umowy komisu: między komitentem a komisantem, jak również wydanie towarów przez komisanta osobie trzeciej;
4. wydanie towarów komitentowi przez komisanta na podstawie umowy komisu, jeżeli komisant zobowiązany był do nabycia rzeczy na rachunek komitenta;
5. ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a także ustanowienie na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu oraz przeniesienie na rzecz członka spółdzielni własności lokalu lub własności domu jednorodzinnego;
6. oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;
7. zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

W oparciu o art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.

Podstawowa stawka podatku VAT, zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy, wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Oznacza to, że wymienioną wyżej stawkę należy stosować, jeżeli brak jest przepisu szczególnego określającego obniżoną stawkę podatku lub zwolnienie od podatku, przy czym przepisy takie zawiera zarówno ustawa, jak też rozporządzenie Ministra Finansów z dnia 28 listopada 2008 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. u. Nr 212, poz. 1336).

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, w brzmieniu nadanym ustawą z dnia 7 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku od towarów i usług oraz niektórych innych ustaw (Dz. u. Nr 209, poz. 1320), zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Przez pierwsze zasiedlenie – art. 2 pkt 14 ustawy – rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1. wybudowaniu lub
2. ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Należy podkreślić, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1. są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2. złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Ponadto w myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ww. ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1. w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2. dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Na podstawie art. 43 ust. 7a ww. ustawy, warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Należy podkreślić, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalne. w efekcie podatnik uprawniony jest do zastosowania zwolnienia od podatku jedynie w sytuacji, gdy charakter dokonywanej transakcji w sposób jednoznaczny i nie budzący wątpliwości wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Z danych wskazanych we wniosku wynika, że w dniu 10 czerwca 2009 r. Spółka nabyła od osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej dom mieszkalny. Przedmiotowy dom to willa miejska wzniesiona około roku 1936, która od chwili wybudowania wykorzystywana była na cele mieszkalne - znajdujące się w budynku lokale były wynajmowane lokatorom przez poprzednich właścicieli. Ze względu na to, że budynek posiadał, od chwili powstania, kilku właścicieli Spółka nie może stwierdzić czy i jaki zakres ulepszeń oraz o jakiej wartości wprowadzili poprzedni właściciele. Zaraz po zakupie Spółka zleciła inwentaryzację budynku, z której wynika, że w budynku znajduje się 8 lokali spełniających kryteria samodzielnych lokali mieszkalnych. Od momentu zakupu Wnioskodawca nie poniósł wydatków na ulepszenie obiektu przekraczających 30% jego wartości początkowej. Spółka zamierza obecnie zbyć poszczególne lokale na wolnym rynku.

Na podstawie analizy przedstawionego zdarzenia należy stwierdzić, że w związku z tym, iż Wnioskodawca nie posiada informacji o ewentualnych ulepszeniach dokonywanych przez poprzednich właścicieli nieruchomości od chwili jej wybudowania do czasu nabycia jej przez Spółkę, nie można w sposób jednoznaczny wykluczyć, że planowana przez Zainteresowanego sprzedaż lokali mieszkalnych znajdujących się w przedmiotowym budynku nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia. z uwagi na powyższe nie można z całą pewnością wykluczyć, że w przypadku dostawy przedmiotowych lokali nie zajdą przesłanki wykluczające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług.

Mając na uwadze powyższe należy stwierdzić, że planowana przez Spółkę dostawa lokali mieszkalnych nie może korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ww. ustawy. Dla sprzedaży przedmiotowych lokali Wnioskodawca będzie mógł jednakże zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT. Spółce nie przysługiwało bowiem prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z zakupem ww. nieruchomości, a ponadto Spółka nie poniosła nakładów na ulepszenie nieruchomości przekraczających 30% jej wartości początkowej.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, ul. Ratajczaka 10/12, 61-815 Poznań po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. u. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.