Istota interpretacji:

Jaką stawkę podatku VAT winien zastosować Wnioskodawca przy sprzedaży budynków?

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

W dniu 20 stycznia 2000 r. Wnioskodawca kupił budynek mieszkalny wraz z budynkiem gospodarczym (2 budynki) od osoby fizycznej za kwotę 148.000,00 zł + opłaty 8.790,00 zł (akt notarialny). Zainteresowany nie odliczył podatku VAT od zakupu. Ww. budynki Wnioskodawca przekazał dnia 20 stycznia 2000 r. na stan majątkowy firmy oraz ulepszył, zmodernizował i przystosował je do potrzeb działalności. Wydatki te wyniosły 210.556,73 zł netto (przekroczyły 30% wartości początkowej obiektów). Od wydatków tych Wnioskodawca odliczył podatek VAT w części, gdyż obiekt miał służyć działalności opodatkowanej i zwolnionej. Nie odliczoną kwotę podatku VAT, tj. 7.952,00 zł Zainteresowany doliczył do wartości początkowej środka trwałego.

Po zakończeniu modernizacji i ulepszenia, tj. w dniu 1 kwietnia 2001 r. Wnioskodawca wprowadził budynki do ewidencji środków trwałych. Wartość początkowa wyniosła 390.794,66 zł (w wartości początkowej Zainteresowany uwzględnił również podatek od nieruchomości w kwocie 402,29 zł oraz odsetki od kredytu w kwocie 15.093,65 zł zapłacone do momentu oddania środka trwałego do użytkowania, ustalając 10 letnią amortyzację).

Do końca roku 2002 w ww. budynkach Wnioskodawca prowadził działalność opodatkowaną i zwolnioną, a od roku 2003 działalność opodatkowaną. We wrześniu 2003 r. Zainteresowany dobudował salę do jednego z budynków (rozbudowa trwała od grudnia 2002 r. do sierpnia 2003 r.). Koszty wyniosły 85.615,93 zł netto – nie przekroczyły 30% pierwotnie ustalonej wartości budynków. Od poniesionych wydatków Wnioskodawca odliczył podatek VAT w całości (od stycznia do sierpnia 2003 r.), gdyż jego działalność służyła tylko sprzedaży opodatkowanej. Od 1 grudnia 2005 r. do dzisiaj cześć jednego z budynków jest wynajmowana. Jeden najemca jest podatnikiem VAT, pozostałych dwóch nie. Wnioskodawca jest podatnikiem VAT i prowadzi działalność służącą sprzedaży opodatkowanej. Obecnie Zainteresowany chce sprzedać ww. budynki firmie.

Z tytułu nabycia przedmiotowych budynków Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, gdyż budynki były kupione od osoby fizycznej – aktem notarialnym. Budynki po ulepszeniu były oddane do użytkowania w wykonywaniu czynności podlegających opodatkowaniu pierwszemu użytkownikowi w ramach umowy najmu (za czynsz Zainteresowany wystawia faktury VAT z 22% stawka podatku). Pomiędzy pierwszym zasiedleniem jednego z budynków (pierwszy wynajem 1 grudnia 2005 r.) a jego dostawą minęły 3 lata i 7 miesięcy (sprzedaż ma nastąpić we wrześniu 2009 r.). Budynki w stanie ulepszonym, tj. od 1 kwietnia 2001 r. były wykorzystywane przez Wnioskodawcę do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Z pisma uzupełniającego z dnia 5 października 2009 r. wynika, iż wynajmowany był główny budynek. Ulepszenie – modernizacja (30% wartości) nie dotyczyło dwóch budynków lecz jednego głównego budynku, w którym prowadzona jest działalność. Pierwsze ulepszenie – modernizacja była dokonana przed przekazaniem środka trwałego do używania, jego wartość stanowiła element wartości początkowej.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Jaką stawkę podatku VAT powinien zastosować Wnioskodawca przy sprzedaży budynków...

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedając ww. budynki powinien zastosować zwolnienie od podatku VAT, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 i pkt 10 lit. a i b ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.), gdyż w momencie zakupu Wnioskodawca nie odliczył podatku VAT, sprzedaż nie jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nią, pomiędzy pierwszym zasiedleniem a sprzedażą budynków upłynął okres dłuższy niż 2 lata. Zainteresowany ma jednak wątpliwości w związku z przepisem wynikającym z art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. b ustawy o VAT, który stanowi, iż dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na podstawie art. 7 ust. 1 ustawy, w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 grudnia 2008 r., przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

1. przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie;
2. wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej umowy o podobnym charakterze zawartej na czas określony lub umowy sprzedaży na warunkach odroczonej płatności, jeżeli umowa przewiduje, że w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty prawo własności zostanie przeniesione;
3. wydanie towarów na podstawie umowy komisu: między komitentem a komisantem, jak również wydanie towarów przez komisanta osobie trzeciej;
4. wydanie towarów komitentowi przez komisanta na podstawie umowy komisu, jeżeli komisant zobowiązany był do nabycia rzeczy na rachunek komitenta;
5. ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a także ustanowienie na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu oraz przeniesienie na rzecz członka spółdzielni własności lokalu lub własności domu jednorodzinnego;
6. oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;
7. zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

W oparciu o art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.

Podstawowa stawka podatku VAT, zgodnie z art. 41 ust. 1 ww. ustawy, wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Jednakże zarówno w treści ustawy o VAT, jak i przepisach wykonawczych do niej, przewidziane zostały zwolnienia od podatku oraz obniżone stawki.

Stosownie do przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT (w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2009 r.), zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Przez pierwsze zasiedlenie – art. 2 pkt 14 ustawy – rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1. wybudowaniu lub
2. ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Ponadto w myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ww. ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1. w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2. dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, w świetle art. 43 ust. 7a nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Jednocześnie na mocy, art. 43 ust. 10 omawianego artykułu, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10 i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1. są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2. złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Tak więc ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków korzystających ze zwolnienia od podatku, po spełnieniu określonych warunków, możliwość do zrezygnowania ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych.

Natomiast, treść art. 29 ust. 5 ustawy stanowi, iż w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale związanych z tym gruntem.

Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku VAT, bądź też opodatkowana jest 22% stawką podatku, na takich samych zasadach opodatkowana jest dostawa gruntu, na którym posadowione są budynki.

Z opisanego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż Wnioskodawca w dniu 20 stycznia 2000 r. kupił budynek mieszkalny wraz z budynkiem gospodarczym od osoby fizycznej (2 budynki). Zainteresowany nie odliczył podatku VAT od zakupu. Ww. budynki Wnioskodawca przekazał dnia 20 stycznia 2000 r. na stan majątkowy firmy oraz ulepszył, zmodernizował i przystosował je do potrzeb działalności. Wydatki te przekroczyły 30% wartości początkowej obiektów. Od wydatków tych Wnioskodawca odliczył podatek VAT w części, gdyż obiekt miał służyć działalności opodatkowanej i zwolnionej. Do końca roku 2002 w ww. budynkach Wnioskodawca prowadził działalność opodatkowaną i zwolnioną, a od roku 2003 działalność opodatkowaną. Następnie, we wrześniu 2003 r., Zainteresowany dobudował salę do jednego z budynków (rozbudowa trwała od grudnia 2002 r. do sierpnia 2003 r.). Koszty nie przekroczyły 30% pierwotnie ustalonej wartości budynków. Od poniesionych wydatków Wnioskodawca odliczył podatek VAT w całości (od stycznia do sierpnia 2003 r.), gdyż jego działalność służyła tylko sprzedaży opodatkowanej. Od dnia 1 grudnia 2005 r. do dnia dzisiejszego cześć jednego z budynków jest wynajmowana. Z tytułu nabycia przedmiotowych budynków Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, gdyż budynki były kupione od osoby fizycznej – aktem notarialnym. Budynki po ulepszeniu były oddane do użytkowania w wykonywaniu czynności podlegających opodatkowaniu pierwszemu użytkownikowi w ramach umowy najmu (za czynsz Zainteresowany wystawia faktury VAT). Jeden najemca jest podatnikiem VAT, pozostałych dwóch nie. Wnioskodawca jest podatnikiem VAT i prowadzi działalność służącą sprzedaży opodatkowanej. Obecnie Zainteresowany chce sprzedać ww. obiekty firmie. Pomiędzy pierwszym zasiedleniem (pierwszym wynajmem 1 grudnia 2005 r.) jednego z budynków a jego dostawą minęło 3 lata i 7 miesięcy (sprzedaż ma nastąpić we wrześniu 2009 r.). Budynki w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez Wnioskodawcę do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Ponadto, jak wskazał Zainteresowany, wynajmowany był główny budynek. Ulepszenie – modernizacja (30% wartości) nie dotyczyło dwóch budynków lecz jednego głównego budynku, w którym prowadzona jest działalność. Pierwsze ulepszenie – modernizacja była dokonana przed przekazaniem środka trwałego do używania, jego wartość stanowiła element wartości początkowej.

Zatem, Wnioskodawca dokonał ulepszenia jednego z budynków, tj. budynku głównego, w którym jest prowadzona działalność i wartość tego ulepszenia przekroczyła 30% jego wartości początkowej. Następnie tylko część tego budynku była oddana do użytkowania w wykonywaniu czynności podlegających opodatkowaniu pierwszemu użytkownikowi (umowa najmu). Tym samym tylko w odniesieniu do części budynku został wypełniony warunek wynikający z definicji pierwszego zasiedlenia (art. 2 pkt 14 ustawy). Ponieważ wcześniej nie doszło do wydania całości nieruchomości w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi obiektu, tylko dostawa części budynku głównego, która była wynajmowana (przez okres dłuższy niż 2 lata) korzysta ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10.

Natomiast dostawa części budynku, która nie była wynajmowana, nie korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10. Ponieważ jednak przy nabyciu tego obiektu nie przysługiwało Wnioskodawcy prawo do odliczenia podatku naliczonego i obiekt w stanie ulepszonym był przez Wnioskodawcę wykorzystywany do czynności opodatkowanych dłużej niż 5 lat – do dostawy tej części budynku znajdzie zastosowanie zwolnienie od podatku w oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

Dostawa budynku gospodarczego, na który Wnioskodawca nie poniósł żadnych nakładów i od którego zasiedlenia minęło ponad 2 lata, korzysta ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10.

Zgodnie z przepisem art. 29 ust. 5 ustawy o VAT, zwolnieniem tym objęta jest także dostawa gruntu, na którym te budynki są posadowione.

Reasumując, sprzedaż przedmiotowych budynków wraz z gruntem korzysta ze zwolnienia od podatku VAT – w części na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10, a w części na podstawie pkt 10a ustawy o podatku od towarów i usług.

Zatem, w przedmiotowej sprawie dostawa budynków, o których mowa we wniosku, korzysta ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, ale częściowo na podstawie innego przepisu niż wskazany przez Wnioskodawcę.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, ul. Ratajczaka 10/12, 61-815 Poznań po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.