Istota interpretacji:

VAT - w zakresie sprzedaży nieruchomości gruntowej, stanowiącej własność miasta

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

W związku z przygotowaniem nieruchomości gruntowej do zbycia w drodze przetargu ustnego nieograniczonego uprzejmie proszę, o udzielenie pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w niżej opisanej sprawie.

Biuro Gospodarki Nieruchomościami Urzędu miasta zamierza sprzedać w drodze przetargu ustnego nieograniczonego nieruchomość gruntową, stanowiącą własność miasta, położoną w W w Dzielnicy…, uregulowaną w księdze wieczystej, jako działki ewidencyjne nr: 122, 123/2, 124, 125, 126 o łącznej powierzchni 2685 m2.

Działka ewidencyjna nr 122 o powierzchni 798 m2jest zabudowana — oznaczona w ewidencji gruntów symbolem Bi (inne tereny zabudowane), pozostałe działki ewidencyjne są niezabudowane: nr 123/2 o powierzchni 228 m2(dr - tereny komunikacyjne, drogi), nr 124 o powierzchni 404 m2(Bi - inne tereny zabudowane), nr 125 o powierzchni 57 m2(Bi - inne tereny zabudowane), nr 126 o powierzchni 1198 m2(Bz - tereny rekreacyjno-wypoczynkowe).

Cenę wywoławczą nieruchomości ustala się na podstawie wartości rynkowej nieruchomości określonej w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę majątkowego.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 z późn. zm.) zwalnia się od podatku od towarów i usług (VAT) dostawę budynków, budowli lub ich części. W razie sprzedaży budynku wraz z gruntem stawka VAT na grunt jest zawsze taka sama jak stawka na budynek, który jest sprzedawany. Wynika to z art. 29 ust. 5 ww. ustawy, zgodnie z którym w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Sprzedaż gruntu w takim przypadku nie ma charakteru samodzielnego, lecz związana jest z obiektem, który z tym gruntem jest trwale związany. W przypadku zabudowanej nieruchomości, którą stanowi jedna działka ewidencyjna sytuacja nie budzi żadnych wątpliwości.

Na nieruchomość położoną przy... składa się kilka działek ewidencyjnych, z których jedna jest zabudowana. Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług, odnosząc się do nieruchomości, posługują się pojęciem grunt. Ma to miejsce zarówno w powołanym art. 29 ust. 5 ustawy, jak i w przepisach o zwolnieniach od podatku. W związku z tym, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług posługują się pojęciem grunt, bez jego zdefiniowania, to należy przyjąć, że jest to pojęcie o znaczeniu nadanym przez Kodeks cywilny. Zgodnie z art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego gruntami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności.

Ustawa o podatku od towarów i usług w żadnym miejscu nie odnosi się do podziału sprzedawanego gruntu na działki ewidencyjne, jak również nie ma w niej odesłania w tym zakresie do ewidencji gruntów.

Dla terenu obejmującego nieruchomość położoną przy… Rada miasta podjęła w dniu 19 października 2006 r. uchwałę w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru... Nieruchomość położona jest na terenie oznaczonym na rysunku planu symbolem 54-M/UO. Z ustaleń w zakresie przeznaczenia terenu wynika, że:

1. plan ustala utrzymanie i rozwój funkcji z zakresu:
   - przeznaczenie podstawowe: mieszkalnictwo oraz usługi nieuciążliwe;
2. plan wyklucza lokalizację:- obiektów przemysłowych i magazynowych oraz obiektów i urządzeń, których działalność powoduje przekroczenia standardów jakości środowiska;
   - nowych budynków mieszkaniowych bez zabezpieczeń akustycznych oraz usług oświaty, zdrowia opieki społecznej w sferze uciążliwości komunikacyjnej.
   
   

Z uwagi na powyższe sprzedający stoi na stanowisku, że podział gruntu na działki ewidencyjne nie ma znaczenia dla VAT i tym samym sprzedaż całej nieruchomości nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W uzupełnieniu do przedmiotowego wniosku Wnioskodawca wskazał, iż działka ewidencyjna nr 122 stała się własnością Skarbu Państwa na podstawie art. 1 dekretu z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze miasta (Dz. U. Nr 50, poz. 279); z dniem 27 maja 1990 r. z mocy prawa (na podstawie art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 maja 1990 r. — Przepisy wprowadzające ustawę o samorządzie terytorialnym i ustawę o pracownikach samorządowych — Dz. U. Nr 32, poz. 191 z późn. zm., w związku z art. 5 ust. 1 tej ustawy) stała się nieodpłatnie własnością Dzielnicy..., co potwierdza decyzja Wojewody z dnia 11 lipca 1997 r. (załączam kopię); na podstawie art. 36 ust. 1 ustawy z dnia 25 marca 1994 r. o ustroju miasta działka stała się własnością Gminy...; natomiast aktualnie stanowi własność miasta na podstawie art. 20 ust. 1 ustawy z dnia 15 marca 2002 r. o ustroju miasta. Budynek znajdujący się na działce ewidencyjnej nr 122 został wybudowany na podstawie pozwolenia z dnia 21 kwietnia 1967 r., a decyzją z dnia 25 listopada 1968 r. Dyrekcja Rozbudowy Miasta uzyskała pozwolenie na użytkowanie budynku administracyjnego-remontowego przy... (kopia w załączeniu) i w tym samym roku budynek został przejęty w administrację przez Przedsiębiorstwo Gospodarki Mieszkaniowej (obecna nazwa Zakład Gospodarowania Nieruchomościami w Dzielnicy...),

• w roku wybudowania budynku (1968 r.) nie obowiązywał podatek od towarów i usług,
• budynek znajdujący się na działce ewidencyjnej nr 122 (powierzchnia użytkowa budynku - 437,10 m2, w tym powierzchnia piwnic - 101,94 m2) był wykorzystywany na siedzibę Administracji (w okresie do dnia 14 kwietnia 2005 r.), a jednocześnie był przedmiotem następujących umów najmu:
  
  

• na lokal użytkowy o powierzchni 54,27 m2oraz wiatę o powierzchni 65,35 m2, zawarta z osobą fizyczną od dnia 1 kwietnia 1994 r. do dnia 31 maja 2002 r. na prowadzenie działalności gospodarczej (warsztaty),

• na lokal użytkowy o powierzchni 6,44 m2oraz piwnicę o powierzchni 11,44 m2, zawarta ze spółką cywilną "T" od dnia 1 maja 1999 r. na czas wykonywania usług konserwatorskich dla Administracji,

• na piwnicę o powierzchni 20,16 m2, zawarta z Firmą Usługi Remontowo-Budowlane od dnia 1 lutego 2001 r. na czas prowadzonej konserwacji w branży sanitarnej na terenie Administracji,

• na lokal użytkowy o powierzchni 12,12 m2, zawarta z Firmą Usługi Remontowo- Budowlane od dnia 1 marca 2002 r. na czas prowadzonej konserwacji w branży sanitarnej na terenie Administracji,

• na lokal użytkowy o powierzchni 12,87 m2, zawarta z Firmą E. od dnia 15 marca 2002 r. na czas prowadzonej konserwacji w branży elektrycznej na terenie Administracji ,

• na lokal użytkowy o powierzchni 23,20 m2, oraz wiaty o powierzchni 53,93 m2, zawarta z Przedsiębiorstwem Handlowo-Usługowym I. sc od dnia 28 maja 2003 r. na czas prowadzonej konserwacji w branży budowlanej na terenie Administracji,

• na lokal użytkowy o powierzchni 437,10 m2, w tym powierzchnia piwnic 101,94 m2, zawarta z Fundacją w okresie od dnia 13 maja 2004r. do dnia 12 maja 2005 r. na prowadzenie świetlicy dla dzieci z rodzin ubogich i patologicznych.
  
  

W zakresie ponoszenia wydatków na ulepszenie, w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym, załączam otrzymane w tej sprawie pismo Zakładu Gospodarowania Nieruchomościami w Dzielnicy z dnia 21 sierpnia 2008 r. znak:..., natomiast w świetle zmiany przepisów ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 z późn. zm.) obowiązujących od dnia 1 stycznia 2009 r. zdaniem Biura Gospodarki Nieruchomościami Urzędu miasta kwestia ponoszenia wydatków na ulepszenie budynku wybudowanego w 1968 r. nie ma znaczenia.

Działki ewidencyjne nr: 123/2, 124, 125, 126 stały się własnością Skarbu Państwa na podstawie art. 1 dekretu z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze miasta (Dz. U. Nr 50, poz. 279); z dniem 27 maja 1990 r. z mocy prawa (na podstawie art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 maja 1990 r. — Przepisy wprowadzające ustawę o samorządzie terytorialnym i ustawę o pracownikach samorządowych — Dz. U. Nr 32, poz. 191 z późn. zm., w związku z art. 5 ust. 1 tej ustawy) stały się nieodpłatnie własnością Dzielnicy Gminy..., co potwierdzają decyzje Wojewody z dnia 14 lipca 1999 r., z dnia 11 lipca 1997 r., z dnia 2 czerwca 1993 r., z dnia 20 kwietnia 1993 r. (załączam kopie), na podstawie art. 36 ust. 1 ustawy z dnia 25 marca 1994 r. o ustroju miasta działki stały się własnością Gminy; natomiast aktualnie stanowią własność miasta na podstawie art. 20 ust. 1 ustawy z dnia 15 marca 2002 r. o ustroju miasta.

Z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru... Rady miasta z dnia 19 października 2006 r.) wynika, że przeznaczeniem podstawowym terenu obejmującego, m.in. działki ewidencyjne nr 122, 123/2, 124, 125 oraz 126 jest mieszkalnictwo oraz usługi nieuciążliwe czyli są przeznaczone pod zabudowę.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy sprzedaż nieruchomości gruntowej, stanowiącej własność miasta, położonej w W. w Dzielnicy..., uregulowanej w księdze wieczystej, oznaczonej jako działki ewidencyjne nr: 122, 123/2, 124, 125, 126 o łącznej powierzchni 2685 m2, w drodze przetargu ustnego nieograniczonego, uwzględniając iż:

• działka ewidencyjna nr 122 jest zabudowana,
• działki ewidencyjne o numerach: 123/2, 124, 125 i 126 są niezabudowane,

zwolniona jest od podatku od towarów i usług...

W opinii Wnioskodawcy, biorąc pod uwagę opisany stan faktyczny, sprzedaż nieruchomości położonej przy..., dokonywana w trybie przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity: Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.), nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Według art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.

Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

W myśl art. 41 ust. 1 ustawy, podstawowa stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Jednakże, zarówno w treści ustawy, jak i przepisów wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział dla niektórych czynności stawki obniżone oraz zwolnienie od podatku VAT.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.
   
   

Przez pierwsze zasiedlenie - w myśl art. 2 pkt 14 ustawy - rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1. wybudowaniu lub
2. ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.
   
   

Jednocześnie należy wskazać, że zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1. są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2. złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.
   
   

W myśl art. 43 ust. 11 ustawy oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1. imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2. planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3. adres budynku, budowli lub ich części.
   
   

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga przepis art. 29 ust. 5 ustawy o podatku od towarów i usług. Na podstawie tego przepisu w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntów.

Co do zasady grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzystać będzie ze zwolnienia od podatku.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że działka ewidencyjna nr 122 stała się z mocy prawa własnością Dzielnicy...z dniem 27 maja 1990 r. na podstawie decyzji Wojewody z dnia 11 lipca 1997 r. Na podstawie art. 36 ust. 1 ustawy z dnia 25 marca 1994 r. o ustroju miasta działka stała się własnością Gminy, natomiast aktualnie stanowi własność miasta na podstawie art. 20 ust. 1 ustawy z dnia 15 marca 2002 r. o ustroju miasta.

Budynek znajdujący się na działce ewidencyjnej nr 122 został wybudowany na podstawie pozwolenia z dnia 21 kwietnia 1967 r., a decyzją z dnia 25 listopada 1968 r. Dyrekcja Rozbudowy uzyskała pozwolenie na użytkowanie budynku administracyjnego-remontowego i w tym samym roku budynek został przejęty w administrację przez Przedsiębiorstwo Gospodarki Mieszkaniowej (obecna nazwa Zakład Gospodarowania Nieruchomościami w Dzielnicy), w roku wybudowania budynku (1968 r.) nie obowiązywał podatek od towarów i usług, budynek znajdujący się na działce ewidencyjnej nr 122 był wykorzystywany na siedzibę Administracji (w okresie do dnia 14 kwietnia 2005 r.), jednocześnie był przedmiotem umów najmu.

Obecnie Wnioskodawca zamierza sprzedać w drodze przetargu ustnego nieograniczonego przedmiotową działkę nr 122.

Reasumując, mając na uwadze powyższą analizę przepisów w zakresie stawki podatku VAT należy stwierdzić, że w przedmiotowej sprawie wyżej opisana dostawa działki nr 122 korzysta ze zwolnienia od podatku VAT - na podstawie art. 41 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29 ust. 5 ustawy o podatku od towarów i usług. Należy jednocześnie wskazać, iż Wnioskodawca będzie miał prawo do zrezygnowania z przysługującego zwolnienia i opodatkować przedmiotową sprzedaż po spełnieniu warunków wynikających z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy.

Natomiast w odniesieniu do niezabudowanych działek gruntu nr 123/2, 124, 125, 126 stwierdzić należy co następuje:

Zgodnie z art. 4 ust. 1 ustawą z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.) ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Zatem w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego określa się obowiązkowo przeznaczenie terenów oraz linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu lub różnych zasadach zagospodarowania. Tak więc charakter danego terenu wyznacza plan miejscowy, z którego należy wywodzić, czy przedmiotem transakcji jest teren budowlany, czy też szerzej - przeznaczony pod zabudowę. W przypadku jego braku zgodnie z art. 4 ust. 2 tej ustawy określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Wnioskodawca w przedstawionym zdarzeniu przyszłym wskazuje, iż w drodze przetargu ustnego nieograniczonego zamierza również sprzedać niezabudowane działki gruntu o nr 123/2, 124, 125, 126. Z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wynika, że przeznaczeniem podstawowym terenu obejmującego, m.in. działki ewidencyjne 123/2, 124, 125 oraz 126 jest mieszkalnictwo oraz usługi nieuciążliwe czyli są terenami przeznaczonymi pod zabudowę.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 zwalnia się od podatku od towarów i usług dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę. Opodatkowaniu podlegają zatem dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe, zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku gruntów niezabudowanych - tylko te, których przedmiotem są tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę. Natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, będących na przykład gruntami rolnymi czy leśnymi, które nie są przeznaczone pod zabudowę, są zwolnione z podatku od towarów i usług.

W związku z powyższym dostawa niezabudowanych działek gruntu nr 123/2, 124, 125, 126 będzie podlegała opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług według stawki podstawowej 22%.

A zatem stanowisko Wnioskodawcy, iż sprzedaż przedmiotowych działek nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług należało uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.