Istota interpretacji:

Opodatkowanie opłat eksploatacyjnych za lokale mieszkalne

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Spółdzielnia nalicza VAT pobierając opłaty eksploatacyjne za lokale mieszkalne od:

1. osób, które nie mają postanowienia sądu o nabyciu spadku,
2. osób wykluczonych z członkowstwa z powodu zaległości czynszowych do czasu eksmisji z zajmowanego lokalu (eksploatacja w wysokości trzykrotnej zgodnie ze statutem spółdzielni).

Lokale mieszkalne będące przedmiotem wniosku stanowiące przedmiot spółdzielczego lokatorskiego prawa zajmowane są bez zgody Spółdzielni w przypadku gdy:

1. lokator nie reguluje płatności, wskutek czego wygasa prawo lokatorskie i w tych przypadkach Spółdzielnia nalicza opłaty i prowadzone są postępowania sądowe a w konsekwencji egzekucyjne o eksmisję z lokalu,
2. lokatorskie prawo wygasło wskutek śmierci lokatora a osoby bliskie uprawnione do zawarcia umowy – umowy tej nie zawarły i nie regulują płatności – w tych przypadkach Spółdzielnia nalicza opłaty i są prowadzone postępowania sądowe a w konsekwencji egzekucyjne o eksmisję z lokalu.
3. lokatorskie prawo wygasło wskutek śmierci lokatora a osoby bliskie uprawnione do zawarcia umowy – umowy tej nie zawarły ale płatności te regulują – w tych przypadkach Spółdzielnia nalicza opłaty i nie są prowadzone postępowania sądowe a w konsekwencji egzekucje o eksmisję z lokalu.
   
   

Lokale mieszkalne będące przedmiotem wniosku, stanowiące przedmiot własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu zajmowane są bez zgody Spółdzielni, jednakże należy wskazać, iż w tym przypadku Spółdzielnia nie posiada kompetencji do wyrażania lub niewyrażania zgody na ich zajmowanie bowiem jak sama nazwa wskazuje jest to prawo własnościowe. (art. 172 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych – Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest prawem zbywalnym, przechodzi na spadkobierców i podlega egzekucji. Jest ono ograniczonym prawem rzeczowym).

Można wyróżnić następujące przypadki:

1. właściciel własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu nie reguluje płatności a Spółdzielnia nalicza opłaty, wówczas spółdzielnia ma możliwość wytoczenia powództwa o nakazanie sprzedaży własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu, obecnie w Spółdzielni takie postępowania nie toczą się,
2. właściciel własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu umiera, Spółdzielnia nalicza opłaty i oczekuje na ujawnienie się spadkobiercy prawa (postanowienie sądu) a płatności są w tym czasie regulowane – wówczas nie są prowadzone postępowania sądowe ani egzekucyjne,
3. właściciel własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu umiera, Spółdzielnia nalicza opłaty i oczekuje na ujawnienie się spadkobiercy prawa (postanowienie sądu) a płatności nie są w tym czasie regulowanie – wówczas również nie są prowadzone postępowania sądowe ani egzekucyjne.
   
   

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy istnieje obowiązek w zakresie podatku od towarów i usług od wyżej wymienionych czynności...

Zdaniem Wnioskodawcy spółdzielnia nie powinna naliczać od wyżej wymienionych opłat podatku od towarów i usług. Należy je traktować jako odszkodowanie, gdyż nie stanowią ekwiwalentu za świadczone usługi, a są rekompensatą za niemożliwość pobierania pożytków. Odszkodowanie za bezumowne korzystanie z nieruchomości obejmuje spodziewane korzyści z tytułu umowy najmu czy dzierżawy, która zostałaby zawarta gdyby nieruchomość nie została zajęta. Odszkodowanie jako niewymienione w ustawie o podatku od towarów i usług nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.), zwanej dalej ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega, m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Z ust. 2 ww. przepisu wynika, że czynności określone w ust. 1 podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług niezależnie od tego czy zostały wykonane z zachowaniem warunków oraz form określonych przepisami prawa.

W art. 7 ust. 1 ustawy o VAT postanowiono, iż przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Natomiast zgodnie z art. 8 ust. 1 ww. ustawy przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej nie mającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 w tym również:

1. przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej,
2. zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji
3. świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.
   
   

Definicja świadczenia usług ma zatem charakter dopełniający definicję dostawy towarów i jest wyrazem realizacji powszechności opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji wykonywanych przez podatnika w ramach działalności gospodarczej.

Należy zauważyć, iż czynności wykonywane przez spółdzielnie mieszkaniowe za które pobierane są opłaty eksploatacyjne dotyczące lokali mieszkalnych – są odpłatnym świadczeniem usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy o VAT, zaś podstawę opodatkowania ustala się w sposób określony w art. 29 ust. 1 ww. ustawy zgodnie z którym podstawa opodatkowania jest obrót, z zastrzeżeniem ust. 2-22, art. 30-32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy. Obrót zwiększa się o otrzymane dotacje, subwencje i inne dopłaty o podobnym charakterze mające bezpośredni wpływ na cenę (kwotę należną) towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika, pomniejszone o kwotę należnego podatku.

Ww. czynności na mocy art. 43 ust. 1 pkt 11 ustawy o VAT oraz § 13 ust. 1 pkt 15 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 28 listopada 2008 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 212, poz. 1336) zostały zwolnione z podatku VAT.

Powyższe zwolnienie odnosi się zarówno do czynności wykonywanych na rzecz członków spółdzielni mieszkaniowych a także osób niebędących członkami spółdzielni.

W zakresie rodzaju czynności, za które spółdzielnia pobiera opłaty, ustawa o VAT i ww. rozporządzenie odsyła do art. 4 ust. 1, 2, 3, 4 i 5 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych. Ogólnie formułując rodzaje opłat można stwierdzić, że są one związane z pokryciem wydatków na eksploatację i utrzymanie nieruchomości w częściach przypadających na poszczególne lokale, a także stanowiących mienie spółdzielni, wydatki dotyczące zobowiązań spółdzielni, wpłaty na fundusz remontowy, a ponadto dotyczą działalności społecznej, oświatowej i kulturalnej prowadzonej przez Spółdzielnię.

Stosownie do art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000r. o spółdzielniach mieszkaniowych (t.j. Dz. U. z 2003 r. Nr 119 poz. 1116 ze zm.) przez umowę o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego spółdzielnia zobowiązuje się oddać członkowi lokal mieszkalny do używania, a członek zobowiązuje się wnieść wkład mieszkaniowy oraz uiszczać opłaty określone w ustawie i w statucie spółdzielni.

Zgodnie z art. 11 ust. 1, 11, ust. 2, 21, 22 ww. ustawy spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego wygasa z chwilą ustania członkostwa oraz w innych wypadkach określonych w niniejszym rozdziale.

Spółdzielnia może podjąć uchwałę o wygaśnięciu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego z następujących przyczyn:

1. jeżeli członek pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokal niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub
2. jeżeli członek jest w zwłoce z uiszczeniem opłat, o których mowa w art. 4 ust. 1, za 6 miesięcy.
   
   

W przypadku wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego spółdzielnia, z zastrzeżeniem art. 15, ogłasza nie później niż w ciągu 3 miesięcy od dnia opróżnienia lokalu, zgodnie z postanowieniami statutu, przetarg na ustanowienie odrębnej własności tego lokalu, zawiadamiając o przetargu w sposób określony w statucie oraz przez publikację ogłoszenia w prasie lokalnej. Pierwszeństwo w nabyciu lokalu mają członkowie, którzy nie mają zaspokojonych potrzeb mieszkaniowych i zgłoszą gotowość zawarcia umowy o ustanowienie i przeniesienie odrębnej własności tego lokalu. W przypadku zgłoszenia się kilku uprawnionych, pierwszeństwo ma najdłużej oczekujący. Warunkiem przeniesienia odrębnej własności lokalu na takiego członka jest wpłata wartości rynkowej lokalu.

W wypadku wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego spółdzielnia wypłaca osobie uprawnionej wartość rynkową tego lokalu. Przysługująca osobie uprawnionej wartość rynkowa nie może być wyższa od kwoty, jaką spółdzielnia uzyska od osoby obejmującej lokal w wyniku przetargu przeprowadzonego przez spółdzielnię zgodnie z postanowieniami statutu.

Z wartości rynkowej lokalu potrąca się przypadającą na dany lokal część zobowiązań spółdzielni związanych z budową, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 1, w tym w szczególności niewniesiony wkład mieszkaniowy. Jeżeli spółdzielnia skorzystała z pomocy uzyskanej ze środków publicznych lub z innych środków, potrąca się również nominalną kwotę umorzenia kredytu lub dotacji, w części przypadającej na ten lokal oraz kwoty zaległych opłat, o których mowa w art. 4 ust. 1, a także koszty określenia wartości rynkowej lokalu.

Tak więc mając na uwadze przedstawiony stan faktyczny oraz ww. przepisy stwierdzić należy, iż w przypadku wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu Spółdzielni mieszkaniowej należą się zaległe opłaty eksploatacyjne za lokal mieszkalny i nie mają one charakteru odszkodowawczego lecz są kwotą należną za czynności które spółdzielnia mieszkaniowa pobiera zgodnie z art. 4 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych tj. na pokrycie kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na lokale oraz na pokrycie kosztów eksploatacji i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni. W opisanym przypadku opłaty eksploatacyjne podlegają opodatkowaniu podatkiem VAT i nie stanowią odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu.

Natomiast odnośnie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego stwierdzić należy co następuje:

Zgodnie z art. 1710ww. ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych w przypadku długotrwałych zaległości z zapłatą opłat, o których mowa w art. 4 ust. 1, 11 i 5, rażącego lub uporczywego wykraczania osoby korzystającej z lokalu przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo niewłaściwego zachowania tej osoby czyniącego korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, przepis art. 16 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali stosuje się odpowiednio. Z żądaniem, o którym mowa w tym przepisie, występuje zarząd spółdzielni na wniosek rady nadzorczej.

W myśl art. 16 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz. U. z 2003 r. Nr 80 poz. 903 ze zm.) jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości.

Art. 1711ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych dotyczy rozliczeń w razie wygaśnięcia spółdzielczego prawa do lokalu.

Zgodnie z art. 1711ust. 1, 2 i 3 ww. ustawy w wypadku wygaśnięcia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu spółdzielnia wypłaca osobie uprawnionej wartość rynkową lokalu. Przysługująca osobie uprawnionej wartość rynkowa, ustalona w sposób przewidziany w ust. 2, nie może być wyższa od kwoty, jaką spółdzielnia uzyska od osoby obejmującej lokal w wyniku przetargu przeprowadzonego przez spółdzielnię, zgodnie z postanowieniami statutu. Z wartości rynkowej lokalu potrąca się niewniesioną przez osobę, której przysługiwało spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, część wkładu budowlanego, a w wypadku gdy nie został spłacony kredyt zaciągnięty przez spółdzielnię na sfinansowanie kosztów budowy danego lokalu - potrąca się kwotę niespłaconego kredytu wraz z odsetkami. Warunkiem wypłaty wartości spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu jest opróżnienie lokalu, o którym mowa w art. 7 ust. 1.

Tak więc mając na uwadze przedstawiony stan faktyczny oraz ww. przepisy należy stwierdzić że opłaty eksploatacyjne za lokale mieszkalne stanowiące przedmiot spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu jak i własnościowego prawa do lokalu nie stanowią odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu i podlegają opodatkowaniu podatkiem VAT, jednakże na mocy art. 43 ust. 1 pkt 11 ustawy o VAT oraz § 13 ust. 1 pkt 15 ww. rozporządzenia korzystają ze zwolnienia od podatku VAT

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy należy uznać za nieprawidłowe.

Równocześnie zauważyć należy, iż do rozliczeń pomiędzy Spółdzielnią Mieszkaniową a osobami posiadającymi lokatorskie bądź własnościowe prawa do lokali nie jest możliwe odpowiednie stosowanie przepisów w kodeksie cywilnym o najmie i dzierżawie, bowiem spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu należy do ograniczonych praw rzeczowych, podczas gdy najem i dzierżawa należy do praw obligacyjnych. Ponadto ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych w kwestii rozliczeń z osobami posiadającymi lokatorskie bądź własnościowe prawo do lokalu nie odsyła do przepisów o najmie bądź dzierżawie.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę, zgodnie z przepisem § 1 pkt 1 rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 28 sierpnia 2008 r. w sprawie przekazania rozpoznawania innym wojewódzkim sądom administracyjnym niektórych spraw z zakresu działania ministra właściwego do spraw finansów publicznych, Prezesa Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oraz Prezesa Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego (Dz. U. Nr 163, poz. 1016), wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa Stefana Wyszyńskiego 2, 44-101 Gliwice, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.