Istota interpretacji:

Czy sprzedaż mieszkań oraz niewykończonej części budynku (mieszkalnego) wraz z przynależnym do budynku gruntem należy opodatkować stawką 7% czy zwolnioną? Czy sprzedaż budynku (użytkowego) z garażami wraz z przynależnym gruntem opodatkować stawką 7% czy 22%? Czy sprzedaż pozostałego gruntu opodatkować stawką 22%?

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem podatku VAT, prowadzącym działalność gospodarczą m. in. w zakresie kupna i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek.

W kwietniu 2008 r. Zainteresowany nabył od komornika sądowego nieruchomość zabudowaną składającą się z budynku mieszkalno-biurowego, budynku z garażami oraz magazynu. Ww. budowle pochodzą z ok. 1900 r.

Komornik przedmiotową dostawę udokumentował fakturą VAT ze stawką 22%, ponieważ stwierdził, iż sprzedaż dotyczy nieruchomości, w której była prowadzona działalność gospodarcza przez Spółkę, która poniosła nakłady przekraczające 30% wartości początkowej nieruchomości.

Zakup ten Wnioskodawca zaksięgował na konto - towary handlowe i odliczył podatek VAT. W wyniku inwentaryzacji zakupionej nieruchomości Zainteresowany ustalił, iż w budynku wydzielonych jest pięć niezależnych lokali mieszkalnych o powierzchni użytkowej do 150 m2każdy oraz niewykończona część domu stanowiąca jeden lokal o powierzchni ok. 170 m2. W związku z tym Wnioskodawca wystąpił z wnioskiem o przekwalifikowanie budynku jednorodzinnego na budynek wielorodzinny - otrzymał już decyzję. Ponadto, Zainteresowany dokonał wydzielenia części wspólnych budynku, oraz poniósł niewielkie nakłady ok. 9%, dotyczące tzw. kosmetyki (tj. malowanie, wywietrzniki itp.)

Mieszkania oraz niewykończoną część budynku (do remontu), a także budynek z garażami Wnioskodawca zamierza sprzedać. Magazyn z kolei zamierza wyburzyć a grunt (już niezabudowany) również sprzedać.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1. Czy sprzedaż mieszkań oraz niewykończonej części budynku wraz z przynależnym do budynku gruntem należy opodatkować stawką 7% czy zwolnioną...
2. Czy sprzedaż budynku z garażami wraz z przynależnym gruntem opodatkować stawką 7% czy 22%...
3. Czy sprzedaż pozostałego gruntu opodatkować stawką 22%...
   
   

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż mieszkań oraz niewykończonej części budynku wraz z przynależnym gruntem należy opodatkować stawką 7% na podstawie art. 41 pkt 12 ustawy, ponieważ od zakupu nie minęło 2 lata - nie można więc zastosować art. 43 pkt 10 ustawy.

W opinii Zainteresowanego, zgodnie z definicją "pierwszego zasiedlenia", jest on pierwszym nabywcą budynku w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, natomiast sprzedaż przed upływem 2 lat nie może korzystać ze zwolnienia.

Sprzedaż budynku z garażami oraz pozostałych gruntów niezabudowanych należy opodatkować stawką 22%.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Towarami, w świetle art. 2 pkt 6 ustawy, są rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.

Przez dostawę towarów, stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

W myśl art. 41 ust. 1 ustawy, podstawowa stawka podatku wynosi 22% (…). Oprócz stawki podstawowej, na wybrane grupy towarów i usług, ustawodawca przewidział stawki preferencyjne oraz zwolnienie od podatku.

Na mocy art. 41 ust. 2 ustawy, dla towarów i usług wymienionych w załączniku nr 3 do ustawy, stawka podatku wynosi 7%, z zastrzeżeniem ust. 12 i art. 114 ust. 1.

Stosownie do art. 41 ust. 12 ustawy, stawkę podatku, o której mowa w ust. 2, stosuje się do dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji lub przebudowy obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym.

Przez budownictwo objęte społecznym programem mieszkaniowym rozumie się obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, oraz lokale mieszkalne w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12, a także obiekty sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w klasie ex 1264 - wyłącznie budynki instytucji ochrony zdrowia świadczących usługi zakwaterowania z opieką lekarską i pielęgniarską, zwłaszcza dla ludzi starszych i niepełnosprawnych, z zastrzeżeniem ust. 12b - art. 41 ust. 12a ustawy.

Na podstawie zapisu art. 41 ust. 12b, do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym określonego w ust. 12a nie zalicza się:

1. budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 300 m2,
2. lokali mieszkalnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 150 m2.

Ponadto, mocą § 6 ust. 2 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 28 listopada 2008 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 212, poz. 1336 ze zm.), stawkę podatku wymienioną w art. 41 ust. 1 ustawy obniża się do wysokości 7% również w odniesieniu do:

1. robót budowlano-montażowych oraz remontów i robót konserwacyjnych dotyczących obiektów budownictwa mieszkaniowego, o których mowa w art. 2 pkt 12 ustawy lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, oraz lokali mieszkalnych w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12, a także obiektów sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w klasie ex 1264 - wyłącznie budynki instytucji ochrony zdrowia świadczących usługi zakwaterowania z opieką lekarską i pielęgniarską, zwłaszcza dla ludzi starszych i niepełnosprawnych,
2. obiektów budownictwa mieszkaniowego, o których mowa w art. 2 pkt 12 ustawy, lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, oraz lokali mieszkalnych w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12

- w zakresie, w jakim wymienione roboty i remonty, obiekty lub ich części oraz lokale nie są objęte tą stawką na podstawie art. 41 ust. 12-12c ustawy.

W myśl przepisu art. 2 pkt 12 ustawy, przez obiekty budownictwa mieszkaniowego rozumie się budynki mieszkalne stałego zamieszkania sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 11.

Z powyższych przepisów wynika, iż dostawa lokali mieszkalnych - zarówno tych spełniających definicję obiektów budownictwa społecznego jak i wykraczających poza taką definicję - opodatkowana jest preferencyjną 7% stawką podatku od towarów i usług. Jednocześnie powołane przepisy nie odnoszą obniżonej stawki podatku do sprzedaży lokali innych niż mieszkalne, skutkiem czego dostawa lokali użytkowych podlega opodatkowaniu podatkiem VAT w stawce 22%.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku dostaw towarów lub świadczenia usług zostały określone między innymi w art. 43 ustawy.

Art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy stanowi, że zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Przez pierwsze zasiedlenie - zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy - rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1. wybudowaniu lub
2. ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Ponadto, stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1. w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2. dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Jak stanowi przepis art. 43 ust. 7a ustawy, warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Stosownie do art. 29 ust. 5 ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Oznacza to, iż do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych.

Z opisu sprawy wynika, że w 2008 r. Zainteresowany nabył od komornika sądowego, w ramach pierwszego zasiedlenia, nieruchomość zabudowaną składającą się z budynku mieszkalno-biurowego, budynku z garażami oraz magazynu. Ww. budowle pochodzą z ok. 1900 r. Komornik przedmiotową dostawę udokumentował fakturą VAT ze stawką 22%, ponieważ sprzedaż dotyczyła nieruchomości, w której była prowadzona działalność gospodarcza przez Spółkę, i która poniosła nakłady przekraczające 30% wartości początkowej nieruchomości. Z faktury tej Zainteresowany odliczył podatek VAT. W nabytym budynku wydzielonych jest pięć niezależnych lokali mieszkalnych o powierzchni użytkowej do 150 m#178; każdy oraz niewykończona część domu stanowiąca jeden lokal o powierzchni ok. 170 m#178;. W związku z tym Wnioskodawca wystąpił z wnioskiem o przekwalifikowanie budynku jednorodzinnego na budynek wielorodzinny. Zainteresowany dokonał wydzielenia części wspólnych budynku, oraz poniósł niewielkie nakłady ok. 9% wartości budynku na malowanie, wywietrzniki, itp. Mieszkania oraz niewykończoną część budynku (do remontu), a także budynek z garażami Wnioskodawca zamierza sprzedać. Magazyn z kolei zamierza wyburzyć a grunt (już niezabudowany) również sprzedać.

Odnosząc powyższe do powołanych przepisów należy stwierdzić, że z uwagi na fakt, iż Zainteresowany nabył nieruchomość zabudowaną (tj. budynek mieszkalno-biurowy, budynek z garażami i magazyn) od komornika sądowego w ramach pierwszego zasiedlenia (art. 2 pkt 14 lit. b ustawy), tym samym sprzedaż przedmiotowych nieruchomości, w tym także wydzielonych lokali mieszkalnych oraz niewykończonej części budynku (mieszkalnego) przed upływem dwóch lat od ich pierwszego zasiedlenia przez Zainteresowanego, nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 lit. b ustawy. Zatem, transakcję dostawy ww. lokali mieszkalnych oraz niewykończonej części budynku (mieszkalnego) wraz z gruntem na którym przedmiotowy budynek jest posadowiony należy opodatkować preferencyjną 7% stawką podatku VAT. Natomiast garaże nie stanowią lokalu mieszkalnego ani pomieszczenia służącego zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych ludzi, w związku z tym ich dostawa nie będzie korzystać z obniżonej 7% stawki VAT, lecz będzie podlegać opodatkowaniu 22% stawką podatku, zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy.

Wskazać ponadto należy, iż transakcja zbycia gruntu niezabudowanego przeznaczonego pod zabudowę nie będzie korzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, ale będzie podlegać opodatkowaniu 22% stawką podatku.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.