Istota interpretacji:

Czy Spółka prawidłowo postępuje wystawiając noty obciążeniowe za opłaty związane z dostarczaniem do lokalu mieszkalnego wody, ciepła itp. dla najemcy lokalu traktując tę czynność jako zwrot wyłożonych środków pieniężnych?

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca jest gminną spółką komunalną, która jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Na podstawie zawartej umowy z Gminą administruje gminne lokale mieszkaniowe. W ramach zawartej umowy spółka zawiera umowy najmu lokali, nalicza czynsze i opłaty wg faktycznie poniesionych kosztów przez lokatorów i z otrzymanych przychodów pokrywa w całości koszty utrzymania lokali. Gminne lokale mieszkalne znajdują się zarówno w budynkach komunalnych jak i w budynkach wspólnot mieszkaniowych (część gminna).

Problem powstaje przy wystawianiu faktur dla lokatorów (najemców) mieszkań w budynkach wspólnot mieszkaniowych. Wspólnota mieszkaniowa jest odrębnym podmiotem. W celu należytego utrzymania lokali ich właściciele zobowiązani są do ponoszenia kosztów zarządzania nieruchomością wspólną oraz pokrywania kosztów związanych z utrzymaniem poszczególnych lokali. Wspólnota mieszkaniowa nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Wspólnota, a więc jej członkowie nie dokonują sprzedaży w rozumienia ustawy o podatku od towarów i usług na rzecz samych siebie, poprzez zapłatę zaliczek z tytułu kosztów związanych z utrzymaniem własnych lokali (opłaty za energię cieplną, dostawę wody i odbiór ścieków, wywóz nieczystości). Stroną umowy o dostawę wody, ciepła itp. jest wspólnota mieszkaniowa reprezentowana przez zarząd. Tym samym brak jest uzasadnienia do fakturowania wewnętrznych rozliczeń miedzy wspólnotą a jej członkami (Gmina jako jeden z członków - właściciel części gminnej).

Spółka jako administrator gminnych lokali mieszkalnych otrzymuje od wspólnoty notę obciążeniową zawierającą zaliczkę na koszty zarządu nieruchomością wspólną za część gminną oraz kwotę brutto opłat niezależnych od właściciela tj. za media (za ciepło, wodę, ścieki itp.) za lokale gminne. Nota powyższa stanowi podstawę księgowania kosztu spółki związanego z administrowanymi lokalami mieszkalnymi i jednocześnie jest podstawą do obciążenia najemcy lokalu mieszkalnego. Spółka zobowiązana jest wystawić lokatorowi (w części gminnej) lokalu mieszkalnego fakturę zawierającą czynsz oraz opłaty za świadczenia - media, tj. opłatę za dostawę wody, ciepła, wywóz nieczystości. Spółka wystawia, więc fakturę VAT w zakresie czynszu i notę obciążeniową w zakresie opłat za media. Spółka traktuje sposób rozliczania opłat za media (opłaty niezależne od właściciela) jako zwrot poniesionych kosztów - wyłożonych środków pieniężnych.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy Spółka prawidłowo postępuje wystawiając noty obciążeniowe za opłaty związane z dostarczaniem do lokalu mieszkalnego wody, ciepła itp. dla najemcy lokalu traktując tę czynność jako zwrot wyłożonych środków pieniężnych...

Zdaniem Wnioskodawcy, stosowanie do przepisu art. 43 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług, usługa w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym na własny rachunek (symbol PKWiU ex 70.20.11) jest zwolniona z podatku. Wystawia więc fakturę zwolnioną z VAT za czynsz oraz notę obciążeniową za opłaty.

Spółka otrzymuje notę obciążeniową za opłaty od wspólnoty mieszkaniowej w kwocie brutto. Najemca zostaje obciążony kwotą brutto, taką samą jaką Spółka jako administrator gminnych lokali mieszkalnych jest zobowiązana zapłacić wspólnocie mieszkaniowej (część gminna).

Opodatkowanie wymienionych opłat za media podatkiem VAT (za ciepło 22%, za wodę 7%) spowodowałoby dodatkowy wzrost obciążenia dla najemcy lokalu mieszkalnego o kwotę podatku od towarów i usług, liczoną od kwoty brutto (podatek nie mógł być odliczony we wspólnocie). Sytuacja taka spowodowałaby nierówne traktowanie w zakresie wysokości ponoszonych opłat przez najemców lokali mieszkalnych (część gminna) w budynkach wspólnot mieszkaniowych względem właścicieli lokali mieszkaniowych w budynku tej wspólnoty.

W celu ujednolicenia cen za media dla wszystkich odbiorców, ceny te są zgodnie z obowiązującymi przepisami zawarte w obowiązujących taryfach (za energię cieplną zatwierdzoną przez URE, zaś za wodę i ścieki zatwierdzoną przez Radę Miasta). Zatem obciążenie podwójne podatkiem VAT byłoby bardzo niesprawiedliwe i "kosztowne" dla najemców gminnych oraz niezgodne z obowiązującymi taryfami.

W opisanej sytuacji nie możemy mówić o odsprzedaży mediów, a jedynie o zwrocie wyłożonych środków pieniężnych przez wspólnotę mieszkaniową, która to czynność nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W przedstawionym stanie faktycznym Miejski Zakład Gospodarki Komunalnej i Mieszkaniowej ponosi koszty innego podmiotu (użytkownika), które następnie są na ten podmiot przenoszone (usługi nabywane są na rachunek i w imieniu innego podmiotu). Zatem zdaniem Wnioskodawcy, brak jest podstaw do wystawienia przez podmiot płacący faktury na nabywcę usługi. Strony powinny rozliczyć się na podstawie innych niż faktura dokumentów księgowych. Rozliczenie takie jest z punktu widzenia VAT neutralne. Kwestia ta nie jest uregulowana w krajowych przepisach o VAT, ale określona została w VI Dyrektywie w art. 79 dyrektywy 112. Zgodnie z tym przepisem podstawa opodatkowania podatkiem od towarów i usług nie obejmuje następujących elementów:

1. obniżek cen w formie rabatu z tytułu wcześniejszej zapłaty;
2. opustów i obniżek cen udzielonych nabywcy lub usługobiorcy i uwzględnionych w momencie transakcji;
3. kwot otrzymanych przez podatnika od nabywcy lub usługobiorcy jako zwrot wydatków poniesionych w imieniu i na rzecz nabywcy lub usługobiorcy, a zaksięgowanych przez podatnika na koncie przejściowym.
   
   

W takim przypadku wymagane jest aby podatnik posiadał dowód na rzeczywistą kwotę kosztów, o których mowa w akapicie pierwszym lit. c) i nie może on odliczyć VAT, który w danym przypadku mógł zostać naliczony. Taka też sytuacja występuje w przedmiotowym przypadku.

Pomimo braku odpowiednika polskiego za możliwością stosowania powyższych rozwiązań także w polskim systemie podatku VAT opowiedziała się m.in. Izba Skarbowa w Gdańsku, która w decyzji z 23 sierpnia 2004 r. (PI/005-1178/04/CIP/01) stwierdziła: "Zobowiązanie kontrahenta podatnika nie dotyczy świadczenia mającego charakter usługi, lecz świadczenia pieniężnego w postaci zwrotu kosztów delegacji pracownika (…). Zatem pomiędzy firmą a podatnikiem nie istnieje świadczenie wzajemne, gdyż nie istnieje podmiot będący bezpośrednim beneficjentem tego zobowiązania. Opodatkowaniu podlegają tylko te czynności, które przyczyniają się bezpośrednio do uzyskania korzyści przez wypłacającego. (…) Kontrahent podatnika nie otrzymał jakiejkolwiek korzyści dokonując na rzecz podatnika zwrotu kosztów delegacji związanych z wyjazdem na szkolenie. Zwrot kosztów delegacji pracownika jest zatem jednostronnym ekwiwalentem pieniężnym wynikającym z zobowiązania kontrahenta do zwrotu (…) kosztów delegacji pracowników uczestniczących w szkoleniu. Wobec powyższego czynność ta nie stanowi świadczenia usług i będzie dokumentowana notą księgową".

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

W oparciu o art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm., ostatnia zmiana Dz. U. z 2008 r. Nr 209, poz. 1320), opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Przez świadczenie usług zgodnie z art. 8 ust. 1 rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej nie mającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 w tym również:

1. przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;
2. zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;
3. świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.
   
   

Z przedmiotowego stanu faktycznego wynika, iż Wnioskodawca wynajmuje lokale mieszkaniowe. W myśl art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.), przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Najem jest więc umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Zgodnie z art. 9 ust. 5 ustawy z dnia 21 czerwca 2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz. U. z 2005r. Nr 31, poz. 266 ze zm.) w stosunkach najmu oprócz czynszu wynajmujący może pobierać jedynie opłaty niezależne od właściciela, a w wypadku innych tytułów prawnych uprawniających do używania lokalu, oprócz opłat za używanie lokalu, właściciel może pobierać jedynie opłaty niezależne od właściciela, z zastrzeżeniem ust. 6. Natomiast w myśl art. 9 ust. 6 ww. ustawy opłaty niezależne od właściciela mogą być pobierane przez właściciela tylko w wypadkach, gdy korzystający z lokalu nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawą mediów lub dostawą usług.

Zgodnie z art. 29 ust. 1 powołanej ustawy podstawą opodatkowania jest obrót, z zastrzeżeniem ust. 2-22, art. 30-32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy. Obrót zwiększa się o otrzymane dotacje, subwencje i inne dopłaty o podobnym charakterze mające bezpośredni wpływ na cenę (kwotę należną) towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika, pomniejszone o kwotę należnego podatku. Zatem przedmiotem opodatkowania jest skategoryzowana usługa, nie zaś zbiór wyodrębnionych w jej ramach usług. Wobec powyższego podstawą opodatkowania w przedmiotowej sprawie jest czynsz należny z tytułu wynajmowanych lokali. Z zapisu art. 106 ust. 1 powołanej ustawy wynika, że podatnicy, o których mowa w art. 15 są obowiązani wystawić fakturę stwierdzającą w szczególności dokonanie sprzedaży, którą zgodnie z art. 2 pkt 22 jest również odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że stroną umowy o dostawę wody, ciepła itp. jest wspólnota mieszkaniowa reprezentowana przez zarząd. Wspólnota mieszkaniowa nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Spółka jako administrator gminnych lokali mieszkalnych otrzymuje od wspólnoty notę obciążeniową zawierającą zaliczkę na koszty zarządu nieruchomością wspólną za część gminną oraz kwotę brutto opłat niezależnych od właściciela tj. za media (za ciepło, wodę, ścieki itp.) za lokale gminne. Nota powyższa stanowi podstawę księgowania kosztu spółki związanego z administrowanymi lokalami mieszkalnymi i jednocześnie jest podstawą do obciążenia najemcy lokalu mieszkalnego. Spółka wystawia, więc fakturę VAT w zakresie czynszu i notę obciążeniową w zakresie opłat za media. Spółka traktuje sposób rozliczania opłat za media (opłaty niezależne od właściciela) jako zwrot poniesionych kosztów - wyłożonych środków pieniężnych.

W świetle tak przedstawionego stanu faktycznego refakturowanie powyższych kosztów nie jest możliwe, gdyż Spółka nie otrzymuje faktury VAT, która stanowiłaby podstawę refakturowania. Należy podkreślić, iż wspólnota mieszkaniowa, która nabywa media oraz inne usługi od ich dostawców, pobierając od właścicieli lokali (w tym również Wnioskodawcy) będących członkami tej wspólnoty opłaty tytułem dostarczonych usług i wystawiając w związku z tym noty księgowe dla poszczególnych członków wspólnoty, nie dokonuje sprzedaży w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Wpłaty te stanowią partycypację w kosztach wspólnoty mieszkaniowej przez jej członków. Skoro więc w rozliczeniach wewnątrz wspólnoty nie występuje obrót (sprzedaż), to tym samym przy umownym zastrzeżeniu, co do odrębnego sposobu rozliczania opłat za media, nie można mówić o odsprzedaży mediów przez członka wspólnoty na rzecz osób trzecich, a jedynie o zwrocie wyłożonych środków pieniężnych, która to czynność nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Zatem jeżeli Wnioskodawca jako właściciel lokalu w danej wspólnocie mieszkaniowej nie jest stroną umowy o dostawę mediów i ponosi koszt dostawy mediów na podstawie dokumentów nie dających prawa do odliczenia podatku naliczonego (w tym wypadku not księgowych), wówczas w rozliczeniach między Wnioskodawcą (członkiem wspólnoty), a najemcą lokalu nie występuje odsprzedaż mediów. Przedmiotowe wydatki są świadczeniem należnym Wynajmującego z tytułu umowy najmu lokali, a nie z tytułu odsprzedaży mediów czy przeniesienia na najemców kosztów z mediami związanych. Ponadto zauważa się, że opłaty te mogą zostać wkalkulowane w cenę (jako element kalkulacji otrzymywanej opłaty za najem) świadczonej usługi najmu czyli mogą stanowić część składową czynszu, pozostając w związku ze świadczoną usługą najmu.

Mając powyższe na uwadze należy stwierdzić, że u Wnioskodawcy obrotem będzie cała wartość świadczenia jaką pobiera od najemców. Tym samym Wnioskodawca winien ww. świadczenie udokumentować jedną fakturą VAT oraz opodatkować przedmiotowe świadczenie, jako jedną usługę, stawką właściwą dla świadczonych usług najmu lokali tj. w przypadku najmu lokali mieszkalnych, zastosowanie znajdzie zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 1 w związku z pozycją 4 załącznika nr 4 do ustawy.

Reasumując, z uwagi na powyższe Wnioskodawca powinien wystawić jedną fakturę dla najemcy opiewającą na wartość czynszu (wraz z wszystkimi kosztami stanowiącymi element kalkulacyjny ceny za wynajem, w której zawiera się podatek należny) i zastosować zwolnienie ze wzglądu na charakter świadczonej usługi.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.