Istota interpretacji:

Opodatkowanie i ustalenie podstawy opodatkowania zbywanej nieruchomości

Ww. wniosek został uzupełniony pismem z dnia 2 grudnia 2008r. (data wpływu 8 grudnia 2008r.) oraz pismem z dnia 8 grudnia 2008r. (data wpływu 11 grudnia 2008r.).

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca zamierza dokonać sprzedaży budynku, w którym obecnie jest siedziba jednego z wydziałów starostwa. Wnioskodawca nabył ten budynek wraz z gruntem w roku 2004 od Agencji Nieruchomości Rolnej Skarbu państwa na cele administracji publicznej. W roku 2006 dokonano modernizacji budynku, której wartość przekroczyła 30% wartości budynku. Wnioskodawca nie miał prawa do odliczenia podatku naliczonego od tej inwestycji. W roku 2008 nastąpiła decyzja o sprzedaży tego budynku na rzecz Prokuratury Okręgowej za cenę poniesionych nakładów inwestycyjnych.

W uzupełnieniu z dnia 2 grudnia 2008r. Wnioskodawca wskazał, iż przedmiotem sprzedaży nieruchomości, o której mowa we wniosku jest grunt wraz z posadowionym na nim budynkiem administracyjnym. Budynek wybudowany został w latach 80-tych. Powiat nie miał prawa do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony przy nabyciu tej nieruchomości.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

Jaką stawką należy objąć przedmiotową sprzedaż...

Co jest podstawą opodatkowania zbywanej nieruchomości...

Zdaniem Wnioskodawcy, dokonując sprzedaży nieruchomości będzie korzystał ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT. Zwolnienie dotyczy towarów używanych i ma zastosowanie pod warunkiem , że:

1. towar będący przedmiotem sprzedaży ma status towaru używanego
2. w stosunku do tego towaru podatnikowi nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego
3. nie znajduje zastosowania wyłączenie, o którym mowa w art. 43 ust. 6 ustawy o VAT.
   
   

Pierwsze dwa warunki zostały spełnione. Wyłączenie o którym mowa w art. 43 ust. 6 ma zastosowanie do takich budynków, które:

• przed wprowadzeniem ich do ewidencji środków trwałych lub w tracie użytkowania wydatki poniesione przez podatnika na ulepszenie stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej oraz
• podatnik miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o podatek naliczony od tych wydatków oraz
• podatnik użytkował te towary w okresie krótszym niż 5 lat w celu wykonania czynności opodatkowanych.
  
  

W omawianym przypadku nie jest spełniony drugi z wymienionych warunków stosowania wyłączenia, ze względu na fakt, że sprzedany budynek nie był wykorzystywany do wykonywania czynności opodatkowanych, nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego przy dokonaniu nakładów. Wyłączenie więc nie ma zastosowania.

Jeśli zatem zgodnie z przyjętym założeniem spełnione są dwa pierwsze z wymienionych na wstępie warunków, sprzedaż tej nieruchomości będzie zwolniona od podatku VAT jako dostawa towaru używanego.

Podstawą opodatkowania będzie wartość nakładów ustalona jako cena sprzedaży nieruchomości.

W uzupełnieniu z dnia 8 grudnia 2008r. Wnioskodawca wskazał, iż stawka opodatkowania gruntu, na której jest posadowiony budynek będący przedmiotem sprzedaży jest nierozerwalnie związana ze stawką jaka obowiązuje przy sprzedaży budynku. Zatem zarówno grunt jak i budynek będą korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

W myśl art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.), zwanej dalej ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Definicja towaru zawarta została w art. 2 pkt 6 ww. ustawy, zgodnie z którą za towary uznaje się rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2008r. zwalnia się od podatku dostawę towarów używanych, z zastrzeżeniem pkt 10, pod warunkiem że w stosunku do tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego; zwolnienie dotyczy również używanych budynków i budowli lub ich części, będących przedmiotem umowy najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze.

Przez towary używane, zgodnie z art. 43 ust. 2 ustawy o VAT w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2008r., rozumie się:

1. budynki i budowle lub ich części, jeżeli od końca roku, w którym zakończono budowę tych obiektów, minęło co najmniej 5 lat.
2. pozostałe towary, z wyjątkiem gruntów, których okres używania przez podatnika dokonującego ich dostawy wyniósł co najmniej pół roku
   
   

W przypadku używanych budynków, budowli lub ich części ustawodawca określił dodatkowe zastrzeżenie warunkujące prawo do zastosowania zwolnienia z podatku VAT.

Zgodnie bowiem z art. 43 ust. 6 ustawy o VAT w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2008r. zwolnienia, o którym mowa w ust. 1 pkt 2, nie stosuje się do dostawy towarów wymienionych w ust. 2 pkt 1, jeżeli przed wprowadzeniem ich do ewidencji środków trwałych lub w trakcie użytkowania wydatki poniesione przez podatnika na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej, a podatnik:

1. miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od tych wydatków,
2. użytkował te towary w okresie krótszym niż 5 lat w celu wykonywania czynności opodatkowanych.
   
   

Użycie w tym przepisie sformułowania "użytkował te towary w okresie krótszym niż 5 lat w celu wykonywania czynności opodatkowanych" wskazuje, że chodzi tu o całkowity okres użytkowania tych towarów do działalności opodatkowanej, a nie o okres od zakończenia modernizacji, czy też okres liczony od momentu przekroczenia ww. kwoty wydatków poniesionych na modernizację.

Jak wynika z powyższego, budynek jest towarem w rozumieniu ustawy o VAT, zaś jego dostawa po spełnieniu przesłanek przewidzianych w ww. przepisach może zostać zwolniona z opodatkowania.

Analiza wskazanych powyżej regulacji prawnych art. 43 ust. 2 pkt 1 i art. 43 ust. 6 ustawy o VAT, prowadzi do wniosku, iż w przypadku dostawy budynków, budowli lub ich części posiadających status "towaru używanego", podatnik ma prawo do zastosowania zwolnienia z podatku VAT, gdy nie zostały spełnione łącznie przesłanki wykluczające zwolnienie, o których mowa w powołanym wyżej art. 43 ust. 6 ustawy o VAT.

Z opisu zdarzenia przyszłego wynika, iż budynek został wybudowany w latach 80-tych, a Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu tej nieruchomości. W trakcie użytkowania Wnioskodawca poniósł nakłady na modernizację budynku, której wartość przekroczyła 30% i jednocześnie Wnioskodawca nie miał prawa do odliczenia podatku naliczonego od tej inwestycji.

Zatem w oparciu o przedstawione zdarzenie przyszłe stwierdzić należy, że w stosunku do przedmiotowego budynku spełniona została definicja towaru używanego tj. minęło pięć lat od końca roku, w którym zakończono jego budowę (obiekt wybudowano w latach 80-tych), a przy jego nabyciu Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, przez co wypełniona została norma z art. 43 ust. 1 pkt 2 powołanej ustawy.

Nie będzie miało również zastosowania wyłączenie ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 6 ustawy o VAT, ponieważ nie zostały spełnione przesłanki zawarte w tym przepisie.

Biorąc pod uwagę powyższe ustalenia, tut. organ stwierdza, iż dostawa przedmiotowego budynku objęta będzie zwolnieniem z opodatkowania podatkiem VAT na mocy art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Jeśli chodzi o kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym położone są budynki, to rozstrzygają ją przepisy art. 29 ust. 5 ustawy o VAT. Zgodnie z tym przepisem w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli albo ich części trwale związanych z gruntem.

Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku VAT, ze zwolnienia korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekty te są posadowione.

Reasumując, w oparciu o przedstawione zdarzenie przyszłe oraz obowiązujący w tym zakresie do dnia 31 grudnia 2008r. stan prawny należy stwierdzić, iż do sprzedaży budynku wraz z gruntem będzie miało zastosowanie zwolnienie z podatku od towarów i usług, na mocy art. 43 ust. 1 pkt 2 oraz art. 29 ust. 5 ustawy o VAT.

W myśl przepisu art. 29 ust. 1 ustawy o VAT podstawą opodatkowania jest obrót, z zastrzeżeniem ust. 2-22, art. 30-32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy. Obrót zwiększa się o otrzymane dotacje, subwencje i inne dopłaty o podobnym charakterze mające bezpośredni wpływ na cenę (kwotę należną) towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika, pomniejszone o kwotę należnego podatku.

Kwotę należną z tytułu sprzedaży określają strony umowy. Natomiast organ podatkowy ingeruje w wysokość obrotu tylko w przypadkach określonych w art. 32 ustawy o VAT.

Zatem stanowisko Wnioskodawcy, iż podstawą opodatkowania będzie wartość nakładów ustalona jako cena sprzedaży nieruchomości jest prawidłowe, o ile wartość tych nakładów stanowi kwotę należną z tytułu sprzedaży.

Zatem stanowisko Wnioskodawcy w całości należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Jednocześnie tut. organ informuje, iż z dniem 1 stycznia 2009r. cytowane przepisy art. 43 ulegną zmianie na podstawie ustawy z dnia 7 listopada 2008r. o zmianie ustawy o podatku od towarów i usług oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1320).

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Zgodnie z przepisem § 1 pkt 1 rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 28 sierpnia 2008r. w sprawie przekazania rozpoznawania innym wojewódzkim sądom administracyjnym niektórych spraw z zakresu działania ministra właściwego do spraw finansów publicznych, Prezesa Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oraz Prezesa Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego (Dz. U. Nr 163, poz. 1016) skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie, ul. Kraszewskiego 4a, 35-016 Rzeszów, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a 43-300 Bielsko-Biała.