Istota interpretacji:

dot. opodatkowania sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntu na którym znajduje się budynek naniesiony przez nabywcę

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Spółdzielnia jest użytkownikiem wieczystym gruntu, na którym dzierżawca terenu wybudował za zgodą Spółdzielni, z własnych środków budynek niemieszkalny przeznaczony na działalność w zakresie służby zdrowia. Budynek został wybudowany w latach 2001 - 2002 i stanowi odrębny od gruntu przedmiot własności. Dzierżawca terenu nie miał prawa do odliczenia podatku VAT od poniesionych nakładów.

Spółdzielnia zawarła akt notarialny, w którym sprzedaje prawo użytkowania wieczystego gruntu za określoną kwotę i własność znajdującego się na tych działkach budynku stanowiącego odrębną nieruchomość, z zaliczeniem jako ceny za budynek kwoty z tytułu poniesionych nakładów na budowę tego budynku (od wartości budynku pobrano podatek od czynności cywilnoprawnych).

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

Jaką stawką opodatkować sprzedaż prawa użytkowania wieczystego gruntu...

Czy można w tym przypadku zastosować art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatku od towarów i usług, przyjmując, że budynek jest towarem, a do gruntu stosuje się stawkę właściwą dla budynku trwale z gruntem związanego...

Zdaniem Wnioskodawcy do sprzedaży prawa użytkowania wieczystego w powyższym przypadku można zastosować stawkę zwolnioną, gdyż wybudowany na tym gruncie budynek można zakwalifikować jako towar używany. Dzierżawca terenu, który wybudował budynek nie miał prawa do odliczenia podatku VAT, a zgodnie z § 8 ust. 1 pkt 12 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 27.04.2004 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu w przypadku dostawy budynków i budowli trwale z gruntem związanych jest zwolnione od podatku, jeżeli te budynki są zwolnione.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zmianami), zwanej dalej ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Zakres tych czynności został zdefiniowany w art. 7 i art. 8 cyt. ustawy. Jak stanowi art. 7 ust. 1 ustawy o VAT przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Natomiast w myśl art. 2 pkt 6 cyt. ustawy przez towary rozumie się rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.

Stosownie do art. 41 ust. 1 stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Jednakże zarówno w treści ustawy jak i przepisów wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie z podatku. I tak, stosownie do zapisu art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę towarów używanych z zastrzeżeniem pkt 10, pod warunkiem że w stosunku do tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego; zwolnienie dotyczy również budynków i budowli lub ich części, będących przedmiotem najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Przez towary używane, w przypadku budynków i budowli lub ich części, zgodnie z ust. 2 pkt 1 tego artykułu rozumie się budynki i budowle lub ich części jeżeli od końca roku, w którym zakończono budowę tych obiektów, minęło co najmniej 5 lat.

Natomiast w myśl § 8 ust 1 pkt 12 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 27 kwietnia 2004 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 97, poz. 970 ze zm.), zwanego dalej rozporządzeniem, zwalnia się od podatku zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, jeżeli budynki te lub budowle albo ich części są zwolnione od podatku lub opodatkowane stawką podatku w wysokości 0%.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż Spółdzielnia jest użytkownikiem wieczystym gruntu, na którym dzierżawca terenu wybudował za zgodą Spółdzielni, z własnych środków budynek niemieszkalny, przeznaczony na działalność w zakresie służby zdrowia. W związku z budową dzierżawcy nie przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony, a od końca roku, w którym zakończono budowę minęło 5 lat. Spółdzielnia zawarła akt notarialny w którym sprzedaje prawo do użytkowania wieczystego gruntu i własność znajdującego się na tych działkach przedmiotowego budynku, z zaliczeniem jako ceny za budynek kwoty z tytułu poniesionych nakładów na jego budowę.

Aby w przedstawionych okolicznościach w sposób prawidłowy określić przedmiot dostawy i stawkę podatku od towarów i usług należy przywołać uregulowania ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 ze zm.). Zgodnie z art. 46 § 1 powyższej ustawy nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Takim przepisem szczególnym jest art. 235 § 1 ustawy Kodeks cywilny, w myśl którego budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność. To samo dotyczy budynków i innych urządzeń, które wieczysty użytkownik nabył zgodnie z właściwymi przepisami przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste.

Mając na uwadze powyższe przepisy oraz okoliczności przedstawione we wniosku stwierdzić należy, iż w tym przypadku przedmiotowy budynek nie stanowi odrębnego od gruntu przedmiotu własności. Sprzedaż nieruchomości (budynku trwale związanego z gruntem pozostającym w użytkowaniu wieczystym) należy traktować jako jedną odpłatną dostawę.

Ponieważ przedmiotowy budynek spełnia kryteria uznania go za towar używany, w rozumieniu art. 43 ust. 2 pkt 1 ustawy o VAT, korzysta ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, a zatem, zgodnie z cyt. wyżej § 8 ust. 1 pkt 12 rozporządzenia zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu wraz z dostawą przedmiotowego budynku trwale z gruntem związanego, jest zwolnione od podatku od towarów i usług.

Jednakże podkreślić należy, iż zgodnie z art . 29 ust. 1 ustawy o VAT podstawą opodatkowania jest obrót, z zastrzeżeniem ust. 2 - 22, art. 30 - 32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy. Zatem Faktura VAT wystawiona przez zbywającego nieruchomość powinna określać całą kwotę świadczenia należnego od nabywcy, odpowiadającą rzeczywistej wartości przedmiotowej nieruchomości, tj. zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu wraz z dostawą przedmiotowego budynku.

Dzierżawca natomiast dokonując inwestycji w postaci nakładów poniesionych na dzierżawionej nieruchomości (będących sumą wydatków poniesionych przez dzierżawcę na wzniesienie budynku, który nie stanowi jego własności) nabywa roszczenie majątkowe do tych nakładów i w zamian za te nakłady winien żądać wynagrodzenia. Poniesienie przedmiotowych nakładów stanowi bowiem odpłatne świadczenie usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy o VAT. Świadczenie usługi podlegającej opodatkowaniu winno być udokumentowane fakturą wystawioną w trybie art. 106 ustawy o VAT oraz na zasadach określonych w rozporządzeniu Ministra Finansów z dnia 25 maja 2005 r. w sprawie zwrotu podatku niektórym podatnikom, zaliczkowego zwrotu podatku, zasad wystawiania faktur, sposobu ich przechowywania oraz listy towarów i usług, do których nie mają zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług ( Dz. U. Nr 95, poz. 798 ze zmianami).

Z uwagi na fakt, że występującym o wydanie indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego jest Spółdzielnia, przedmiotowa interpretacja w części dotyczącej nakładów poniesionych przez dzierżawcę nie wywoła skutków określonych w art. 14k-14n ustawy Ordynacja podatkowa.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock