W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca jest właścicielem nieruchomości gruntowych o łącznej powierzchni 5,8703 ha oznaczonych jako działki 4(...), 4(...), 4(...) A(...) obręb K.. W wypisie z rejestru gruntów powyższe działki oznaczone są jako grunty rolne (RII, Rllla, RIIIb). W dniu 12 lutego 2008 r. w Dzienniku Urzędowym Województwa Dolnośląskiego numer 3(...), pod pozycją 4(...), został ogłoszony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego w K.. Po upływie 30 dni od dnia publikacji ogłoszony plan wchodzi w życie, tj. w dniu 14 marca 2008 r. Zgodnie z ogłoszonym planem powyższe działki zmienią swoje przeznaczenie na tereny obiektów produkcyjnych, składów, magazynów i zabudowy usługowej.

Pod koniec lutego 2008 roku Wnioskodawca zawrze umowę przedwstępną sprzedaży powyższych gruntów, na poczet której nabywca przekaże Wnioskodawcy zadatek w wysokości 10% ustalonej ceny. Przedwstępna umowa sprzedaży zgodnie z ustaleniami obydwu stron umowy przewiduje, iż przeniesienie własności wyżej opisanych nieruchomości nastąpi w terminie do 31 maja 2008 r.

Zgodnie z obowiązującą ustawą z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.) w przypadku, gdy przed wydaniem towaru lub wykonaniem usługi otrzymano część należności, w szczególności: przedpłatę, zaliczkę, zadatek, ratę, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą jej otrzymania w tej części (art. 19 ust. 11 ustawy o VAT). Zatem otrzymując zadatek na poczet przyszłej sprzedaży Wnioskodawca będzie zobowiązany wystawić fakturę.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

1. Czy Wnioskodawca prawidłowo postąpi, stosując zwolnienie od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku od towarów i usług do faktury zaliczkowej, przy założeniu otrzymania zadatku od przyszłego nabywcy, w terminie przed wejściem w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, tj. przed dniem 14 marca 2008 r., czyli kiedy powyższy plan nie będzie jeszcze obowiązywać i nie będzie można zaliczyć opisanych nieruchomości do terenów budowlanych oraz przeznaczonych pod zabudowę?
2. Czy Zainteresowany prawidłowo postąpi dokonując sprzedaży ww. nieruchomości po dniu 14 marca 2008 r., tj. po dniu wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, z zastosowaniem podatku od towarów i usług w stawce 22% i następnie korygując poprzednio wystawioną fakturę związaną z otrzymaniem zadatku, do którego zastosowano zwolnienie od podatku od towarów i usług?

Zdaniem Wnioskodawcy, w sytuacji sprzedaży gruntu rolnego transakcja taka będzie zwolniona od podatku VAT. W przypadku jednak gdy sprzedaż nastąpi po wejściu w życie planu zagospodarowania przestrzennego, transakcja będzie opodatkowana podatkiem VAT w wysokości 22 %.

Zainteresowany uważa, iż zobowiązany jest do skorygowania faktury związanej z otrzymaniem zadatku, wystawionej z zastosowaniem zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, ze względu na obowiązywanie nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, który wskazuje iż tereny objęte dostawą zmienią swoje przeznaczenie i ujęte będą jako tereny obiektów produkcyjnych, składów, magazynów i zabudowy usługowej.

Na poparcie swego stanowiska Wnioskodawca powołuje pismo Izby Skarbowej w Rzeszowie z dnia 1 stycznia 2005 r., znak IS.II/2-443/746/04z. Cytując powyższe pismo Wnioskodawca wskazuje, iż "o przeznaczeniu gruntów niezabudowanych rozstrzyga plan zagospodarowania przestrzennego danego obszaru, a jeżeli takowego planu nie ma, należy oprzeć się o zapisy zawarte w ewidencji gruntów".

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, podlega:

1. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju;
2. eksport towarów;
3. import towarów;
4. wewnątrzwspólnotowe nabycie towarów za wynagrodzeniem na terytorium kraju oraz
5. wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

W myśl unormowania zawartego w art. 7 ust. 1 ww. ustawy o podatku od towarów i usług, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Natomiast zgodnie z art. 2 pkt 6 ww. ustawy VAT, przez towary rozumie się rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 9 cyt. ustawy o podatku od towarów i usług, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę.

W myśl art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.) kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalenie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.

Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu - art. 4 ust. 1 powołanej ustawy - następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Jak stanowi art. 4 ust. 2 cyt. ustawy, w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1. lokalizację inwestycji terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;
2. sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

Zgodnie również z art. 6 ust. 1 oraz art. 9 ust. 1 ww. ustawy, ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (art. 6 ust. 1) kształtują, wraz z innymi przepisami, sposób wykonywania prawa własności nieruchomości.

Niemniej w celu określenia polityki przestrzennej gminy, w tym lokalnych zasad zagospodarowania przestrzennego, rada gminy podejmuje uchwałę o przystąpieniu do sporządzania studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Studium sporządza się dla obszaru w granicach administracyjnych gminy, a ustalenia studium są wiążące dla organów gminy przy sporządzaniu planów miejscowych (art. 9 ust. 3 i 4).

Powołane przepisy wskazują zatem, iż nie tylko plan zagospodarowania przestrzennego kwalifikuje charakter gruntu. Przeznaczenie nieruchomości definiuje także stosowna decyzja o warunkach zabudowy lub uchwalone studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy.

ak stanowi art. 19 ust. 1 powołanej już ustawy o podatku od towarów i usług, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą wydania towaru lub wykonania usługi, z zastrzeżeniem ust. 2-21, art. 14 ust. 6, art. 20 i art. 21 ust. 1. Stosownie jednak do treści ust. 11 powołanego przepisu, jeżeli przed wydaniem towaru lub wykonaniem usługi otrzymano część należności, w szczególności: przedpłatę, zaliczkę, zadatek, ratę, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą jej otrzymania w tej części.

Zgodnie z opisem zawartym we wniosku Zainteresowany jest właścicielem nieruchomości gruntowych o łącznej powierzchni 5,8703 hektara, podzielonych na działki 4(...), 4(...), 4(...). W wypisie rejestrów gruntów rolnych wymienione nieruchomości oznaczone są jako grunty rolne o klasie bonitacyjnej RII, RIIIa, RIIIb. Wnioskodawca pod koniec lutego 2008 r. zamierzał zawrzeć umowę przedwstępną sprzedaży powyższych gruntów, na poczet której nabywca zobowiązany był przekazać Wnioskodawcy zadatek w wysokości 10% ustalonej ceny.

Jednakże dla wymienionych gruntów w dniu 12 lutego 2008 r. uchwalono miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Wskazany akt przewiduje, iż posiadane przez Wnioskodawcę działki zmienią - po okresie wejścia w życie aktu - swój charakter. Przeznaczone zostały bowiem na tereny obiektów produkcyjnych, składów, magazynów i zabudowy usługowej.

Uwzględniając treść powołanych przepisów oraz opisane zdarzenie przyszłe stwierdzić należy, iż zadatek na poczet zbycia nieruchomości gruntowych oznaczonych nr 4(...), 4(...), 4(...) korzysta ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9, jednakże tylko w sytuacji gdy studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy kwalifikuje przedmiotowe grunty jako nieprzeznaczone pod zabudowę lub działania urbanizacyjne. Jedynie w takiej sytuacji dopuszczalne jest zastosowanie zwolnienia na fakturze dokumentującej zadatek określony w umowie przedwstępnej. W sytuacji bowiem gdy studium uwarunkowań przewiduje odmienny niż rolny lub leśny charakter gruntu, na fakturze związanej z 10% zadatkiem winno się naliczyć podatek od towarów i usług w stawce 22%.

Powyższa analiza odnosi się do sytuacji, gdy przedmiotem zbycia są nieruchomości nie objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Po wejściu w życie miejscowego planu - w związku ze zbyciem gruntu - sytuacja prawna ukształtowana jest w sposób jednoznaczny.

Z opisu zawartego we wniosku wynika, iż w dniu 12 lutego 2008 r. uchwalono miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla miejscowości K.. Po upływie 30 dni od dnia publikacji, ogłoszony plan wejdzie w życie, tj. w dniu 14 marca 2008 r. Zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego powyższe działki zmienią swoje przeznaczenie na tereny obiektów produkcyjnych, składów, magazynów i zabudowy usługowej. Pod koniec miesiąca lutego 2008 r. Wnioskodawca zamierzał zawrzeć umowę przedwstępną sprzedaży posiadanych gruntów. Przeniesienie własności ww. opisanych nieruchomości nastąpi jednak w terminie późniejszym - tj. do 31 maja 2008 r.

Uwzględniając powyższe treści tut. Organ podkreśla, iż w takim kształcie prawnym nieruchomości, ostateczne przeniesienie prawa własności gruntów oznaczonych nr 4(...), 4(...), 4(...), nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT. Zwolnienie od podatku nie będzie przysługiwało, bowiem charakter zbywanych gruntów zmieni się na tereny obiektów produkcyjnych, składów, magazynów i zabudowy usługowej. W wyniku obowiązywania uchwalonego planu zagospodarowania przestrzennego, nieruchomości stanowiące przedmiot dostawy utracą status gruntów rolnych i staną się terenami pod obiekty produkcyjne, składy, magazyny i zabudowę usługową. Taki charakter przesądza o obowiązku podatkowym w przypadku dostawy działek. A w kontekście pierwszej umowy (tj. wystąpienia przesłanek do zastosowania zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT) przesądza także o obowiązku wystawienia faktury korygującej, o której mowa w § 17 ust. 1 - 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 25 maja 2005 r. w sprawie zwrotu podatku niektórym podatnikom, zaliczkowego zwrotu podatku, wystawiania faktur, sposobu ich przechowywania oraz listy towarów i usług, do których nie mają zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 95, poz. 798 ze zm.). Zgodnie bowiem z ust. 1 tego przepisu fakturę korygującą wystawia się również, gdy podwyższono cenę po wystawieniu faktury lub w razie stwierdzenia pomyłki w cenie, stawce lub kwocie podatku bądź w jakiejkolwiek innej pozycji faktury.

Reasumując, zawarcie umowy przedwstępnej (mającej za przedmiot opisane nieruchomości) przed wejściem w życie planu zagospodarowania przestrzennego, umożliwia Wnioskodawcy zastosowanie do otrzymanego zadatku zwolnienia od podatku VAT tylko w sytuacji gdy istniejące studium uwarunkowań nie kwalifikuje gruntów jako budowlane lub przeznaczone pod zabudowę. Jednakże ostateczne przeniesienie prawa własności (aktem notarialnym) nie daje możliwości zastosowania zwolnienia od podatku VAT. Transakcja ta nastąpi w okresie obowiązywania planu zagospodarowani przestrzennego, który definiuje charakter gruntów w sposób jednoznaczny, tj. uniemożliwiający zwolnienie od podatku od towarów i usług.

Na potrzeby tematu będącego przedmiotem sprawy przytoczono pismo stanowiące o interpretacji przepisów prawa podatkowego z dnia 1 stycznia 2005 r. Dyrektora Izby Skarbowej w Rzeszowie. Pragnąc odnieść się do powołanego rozstrzygnięcia tut. Organ podkreśla, iż powołane pismo zastosowanie ma w konkretnej sprawie i tylko do niej się odnosi (nie będąc jednocześnie wykładnią prawa).

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem.

Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.