Istota interpretacji:

Sprzedaż prawa wieczystego użytkowania gruntu zabudowanego oraz gruntu niezabudowanego

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Na podstawie umowy cywilnoprawnej zawartej w formie aktu notarialnego Wnioskodawca dokonał zbycia nieruchomości wchodzących w skład przedsiębiorstwa spółki. Przedmiotem sprzedaży było prawo użytkowania wieczystego gruntów a w przypadku jednej z działek także prawo własności budynków posadowionych na tej działce.

Ogółem Wnioskodawca dokonał sprzedaży prawa użytkowania wieczystego czterech działek jednemu podmiotowi, z których trzy działki (1418/9; 1419/5; 1419/6) objęte były jedną księga wieczystą. Czwarta działka (1426/10) była objęta inną księgą wieczystą.

Biorąc pod uwagę, iż budynki posadowione na jednej ze sprzedawanych działek (1418/9) podlegały zwolnieniu z podatku VAT, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 w zw. z art. 43 ust. 2 pkt 1, także do zbycia prawa użytkowania wieczystego tej działki zastosowane zostało zwolnienie z podatku - zgodnie z § 8 ust. 1 pkt 12 rozporządzenia wykonawczego VAT. Ponadto Wnioskodawca wskazał, że środki trwałe nie były ulepszone od 20 lat.

Przedmiotem sprzedaży było także zbycie prawa wieczystego użytkowania działek (1419/5; 1419/6; 1426/10) niezabudowanych - do wartości działek doliczono 22% VAT. Przed laty działki 1418/9; 1419/5 oraz 1419/6 stanowiły pewną funkcjonalną zorganizowaną całość, następnie podzieloną w celu zwiększenia możliwości sprzedania zbędnego Wnioskodawcy majątku. Przedmiotowe działki znajdują się na terenie budownictwa przemysłowego.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy w świetle przepisów ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług i rozporządzenia wykonawczego do ustawy sprzedaż prawa wieczystego użytkowania niezabudowanych nieruchomości podlega zwolnieniu przedmiotowemu z podatku VAT, w sytuacji, gdy łącznie zbywane są nieruchomości (prawo wieczystego użytkowania nieruchomości) działek zabudowanych korzystających ze zwolnienia z VAT i działek niezabudowanych - objętych jedną księga wieczystą ...

Jaką stawką opodatkować zbycie prawa wieczystego użytkowania w przypadku jeżeli działka jest niezabudowana i znajduje się na terenach przemysłowych...

Zdaniem Wnioskodawcy, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt. 2 ustawy o podatku od towarów i usług zwalnia się od podatku dostawę towarów używanych, z zastrzeżeniem pkt 10, pod warunkiem że w stosunku do tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego; zwolnienie dotyczy również używanych budynków i budowli lub ich części, będących przedmiotem umowy najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze.

Art. 43 ust. 2 pkt 1 określa z kolei, iż przez towary używane, o których mowa w ust. 1 pkt 2, rozumie się: budynki i budowle lub ich części - jeżeli od końca roku, w którym zakończono budowę tych obiektów, minęło co najmniej 5 lat; (środki trwałe od 20 lat nie były ulepszane).

Z kolei § 8 pkt 12 rozporządzenia wykonawczego VAT określa, iż zwalnia się od podatku: zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, jeżeli budynki te lub budowle albo ich części są zwolnione od podatku lub opodatkowane stawką podatku w wysokości 0 %.

W tej sytuacji bezsprzecznie w przypadku jeżeli budynek korzysta ze zwolnienia przedmiotowego VAT, także prawo wieczystego użytkowania tej działki jest zwolnione z podatku VAT.

W przepisach ustawy i przepisach wykonawczych w żaden sposób nie uregulowane zostały zasady opodatkowania prawa użytkowania wieczystego w przypadku, jeżeli jedną księgą wieczystą objętych jest kilka działek, do których stosowane mogą być różne stawki VAT dotyczące budynków. Zdaniem Wnioskodawcy, gdy sprzedawana jest nieruchomość objęta jedną księgą wieczystą składającą się z kilku wyodrębnionych działek, wówczas zasady opodatkowania VAT (zwolnienie lub jego brak) należy ustalać odrębnie dla każdej z tych działek, nawet jeśli z uwagi na sposób zagospodarowania nieruchomości tworzyły lub tworzą one jedną zorganizowaną całość.

W zakresie pytania drugiego dotyczącego zbywania prawa użytkowania wieczystego gruntów zastosowanie mają zdaniem Wnioskodawcy przepisy art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT. Ponieważ przedmiotowe działki znajdują się w terenach budownictwa przemysłowego, powyższe powoduje iż, czynność zbycia prawa wieczystego użytkowania tych działek nie może korzystać ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług (z uwagi na fakt, iż nieruchomość będąca przedmiotem czynności zbycia prawa wieczystego użytkowania nie stanowi terenów rolnych), nie będzie również korzystać z opodatkowania według obniżonej stawki podatku od towarów i usług w wysokości 7% (na podst. § 5 ust. 7 rozporządzenia wykonawczego), a zatem podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w wysokości 22% jako teren przeznaczony pod budowę - z uwagi na jego położenie w terenach przemysłowych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.) podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Towarami, w świetle art. 2 pkt 6 cyt. ustawy, są rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel - art. 7 ust. 1 tej ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 i ust. 2 ustawy zwalnia się od podatku dostawę towarów używanych, z zastrzeżeniem pkt 10, pod warunkiem, że w stosunku do tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego; zwolnienie dotyczy również używanych budynków i budowli lub ich części będących przedmiotem umowy najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Przez towary używane rozumie się:

1. budynki i budowle lub ich części - jeżeli do końca roku, w którym zakończono budowę tych obiektów, minęło co najmniej 5 lat,
   
2. pozostałe towary, z wyjątkiem gruntów, których okres używania przez podatnika dokonującego dostawy wyniósł co najmniej pół roku.
   
   

Jednak w myśl art. 43 ust. 6 ustawy o VAT zwolnienia, o których mowa w ust. 1 pkt 2, nie stosuje się do dostawy towarów wymienionych w ust. 2 pkt 1, jeżeli przed wprowadzeniem ich do ewidencji środków trwałych lub w trakcie użytkowania wydatki poniesione przez podatnika na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej, a podatnik:

1. miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od tych wydatków,
   
2. użytkował te towary w okresie krótszym niż 5 lat w celu wykonywania czynności opodatkowanych.
   
   

Zatem aby cytowany przepis art. 43 ust. 6 wyłączający zwolnienie z podatku VAT znalazł zastosowanie, wszystkie trzy wyżej wspomniane warunki muszą zostać spełnione łącznie. Niewystąpienie jednego z nich oznacza konieczność zastosowania zwolnienia przy sprzedaży używanych budynków, budowli i ich części.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym położone są budynki rozstrzygają przepisy art. 29 ust. 5 cyt. ustawy o VAT. Zgodnie z tym przepisem, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale związanych z gruntem. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług lub korzysta ze zwolnienia od podatku VAT, bądź też opodatkowana jest 22% stawką podatku, na takich samych zasadach opodatkowana jest dostawa gruntu, na którym posadowione są budynki.

Analogiczne zasady dotyczą zbycia prawa użytkowania wieczystego gruntu zabudowanego budynkami lub budowlami trwale z gruntem związanymi.

Zgodnie z przepisem § 8 ust. 1 pkt 12 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 27 kwietnia 2004 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 97, poz. 970 ze zm.) zwalnia się od podatku zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, jeżeli budynki te lub budowle albo ich części są zwolnione od podatku lub opodatkowane stawką podatku w wysokości 0%.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawca zbył prawo wieczystego użytkowania gruntu wraz z budynkami, które podlegały zwolnieniu od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 w związku z art. 43 ust. 2 pkt 1 cyt. ustawy (stanowiły towar używany w rozumieniu ustawy o VAT).

Mając na uwadze cyt. wyżej przepis § 8 ust. 1 pkt 12 ww. rozporządzenia stwierdzić należy, iż zbycie prawa użytkowania wieczystego związanego z budynkami stanowiącymi towar używany, w rozumieniu art. 43 ust. 2 pkt 1 ustawy o VAT podlega zwolnieniu od podatku od towarów i usług.

W odniesieniu do sprzedaży prawa wieczystego użytkowania działek niezabudowanych zważyć należy co następuje:

Wysokość opodatkowania regulują przepisy Działu VIII ww. ustawy (art. 41-85). Stosownie do art. 41 ust. 1 ww. ustawy stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

W myśl ust. 1 pkt 9 przywołanego wyżej art. 43 zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę. Opodatkowaniu podlegają zatem dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe, zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku gruntów niezabudowanych - tylko te, których przedmiotem są tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę. Natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, będących np. gruntami rolnymi czy leśnymi, które nie są przeznaczone pod zabudowę, są zwolnione z podatku od towarów i usług. Należy zauważyć, że ustawa o podatku od towarów i usług w art. 43 ust. 1 pkt 9 posługuje się kryterium przeznaczenia terenu. Jednakże ustawodawca zwalniając z podatku od towarów i usług dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę nie sprecyzował w ustawie, jakimi kryteriami należy się kierować, aby ustalić przeznaczenie danego gruntu. O przeznaczeniu gruntu rozstrzyga bowiem odpowiedni zapis w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, który jako dokument prawa miejscowego decyduje o kwalifikacji gruntu.

Zgodnie z treścią przepisu art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.) kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy w tym uchwalanie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych należy do zadań własnych gminy. Polityka przestrzenna gminy wyrażona jest w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, którego uchwalenie jest niezbędnym etapem uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Przepis art. 9 ust. 1 i 4 cyt. ustawy stanowi, że w celu określenia polityki przestrzennej gminy, w tym lokalnych zasad zagospodarowania przestrzennego, rada gminy podejmuje uchwałę o przystąpieniu do sporządzania studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Ustalenia studium są wiążące dla organów gminy przy sporządzaniu planów miejscowych.

W myśl art. 14 ust. 1 pkt 5 oraz art. 15 ust. 1 ww. ustawy, przed podjęciem uchwały o przystąpieniu do sporządzania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, wójt, burmistrz albo prezydent miasta wykonuje analizy dotyczące zasadności przystąpienia do sporządzenia planu i stopnia zgodności przewidywanych rozwiązań z ustaleniami studium. Wójt, burmistrz albo prezydent miasta sporządza projekt planu miejscowego, zawierający część tekstową i graficzną, zgodnie z zapisami studium oraz z przepisami odrębnymi, odnoszącymi się do obszaru objętego planem.

Z cyt. wyżej przepisów wynika, iż o przeznaczeniu danego terenu, w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz w sytuacji, gdy nie wydano decyzji o warunkach zabudowy, decydujące znaczenie ma przeznaczenie terenu określone w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy.

Ponadto zgodnie z § 8 ust. 1 pkt 4 cyt. rozporządzenia Ministra Finansów z 27 kwietnia 2004 r. zwalnia się od podatku dzierżawę gruntów przeznaczonych na cele rolnicze, a także zbycie prawa użytkowania wieczystego tych gruntów. Jednakże w przedstawionym stanie faktycznym ww. zwolnienie nie będzie miało zastosowania, gdyż przedmiotem zbycia prawa wieczystego użytkowania gruntu nie są grunty przeznaczone na cele rolnicze lecz tereny przeznaczone pod zabudowę przemysłową.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż przedmiotem sprzedaży jest prawo wieczystego użytkowania działek niezabudowanych objętych jedną księgą wieczystą przeznaczonych pod zabudowę - z uwagi na ich położenie na terenach przemysłowych.

Zatem w świetle powołanych powyżej przepisów zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu tj. działek niezabudowanych położonych na terenach budownictwa przemysłowego podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wg stawki podstawowej 22% jako teren przeznaczony pod zabudowę.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy należało uznać zaprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.