Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku z dnia 22 listopada 2007 r. (data wpływu 29 listopada 2007 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie uznania sprzedaży gruntów za czynność nie podlegającą opodatkowaniu -jest nieprawidłowe.

W dniu 29 listopada 2007 r. złożono wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie uznania sprzedaży gruntów za czynność podlegającą opodatkowaniu.

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca wraz z synem jest współużytkownikiem wieczystym nieruchomości gruntowych o łącznej powierzchni 1,7253 ha składających się z trzech działek. Przedmiotowe nieruchomości nabył w dniu 20 lipca 2006 r. w celu podjęcia działalności gospodarczej polegającej na usługowym magazynowaniu i składowaniu towarów. Ponadto jest wraz z synem właścicielem znajdujących się na tych działkach budynków i budowli stanowiących odrębną nieruchomość. Są to: kotłownia, budynek magazynów materiałów łatwopalnych, budynek magazynu gazów technicznych, betonowy budynek wiaty, zbiornik paliw, ogrodzenie, bocznica kolejowa, sieć kanalizacji sanitarnej, sieć wodociągowa, sieć kablowa oświetlenia, kanał zewnętrznego centralnego ogrzewania, drogi i plac. Powyższe nieruchomości gruntowe znajdują się na obszarze, zgodnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta K., oznaczonym następującymi dyspozycjami szczegółowymi: stan zainwestowania - część dzielnicy przemysłowej, obszar intensywnie zainwestowany, bazy składy, obiekty energetyki cieplnej, elektroenergetyki, w mniejszym zakresie obiekty usługowe oraz mieszkalnictwo o niskiej intensywności zabudowy. Pełne uzbrojenie techniczne. Funkcja dominująca przemysłowo-składowa, funkcja uzupełniająca usługi komercyjne, rzemiosło. Przedmiotowe grunty nie były wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej i rolniczej oraz nie wchodziły w skład gospodarstwa rolnego. Bardzo zły stan techniczny budynków oraz budowli, wysokie koszty napraw, jak również wysokie koszty utrzymania zdecydowały o zbyciu nieruchomości. Jedna z działek - nieruchomości gruntowych zostanie podzielona na cztery mniejsze działki. Trzy z nich mają zostać sprzedane, przy czym dwie z nich oznaczone są jako drogi, trzecia będzie sprzedawana wraz z prawem własności znajdującego się na niej budynku kotłowni. Nie dokonywano żadnych innych czynności zmierzających do przygotowania gruntu do sprzedaży. Nie są one również oferowane na rynku nieruchomości, gdyż nabywcami będą osoby posiadające nieruchomości graniczące ze sprzedawanymi. Przedmiotowe grunty będą przedmiotem dwóch transakcji z dwoma nabywcami. W odniesieniu do budynku kotłowni nie przysługiwało dokonującemu jego dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Wnioskodawca wskazał, że trudno ustalić dokładnie ile minęło czasu od końca roku, w którym zakończono jego budowę. Z całą pewnością jednak co najmniej 5 lat. Budynek nie był wprowadzony do ewidencji środków trwałych i nigdy nie był użytkowany w celu wykonywania czynności opodatkowanych. W związku z tym Wnioskodawca nie poniósł żadnych wydatków na jego ulepszenie w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym. Wnioskodawca poza opisywanymi nieruchomościami posiada nieruchomość gruntową rolną o powierzchni 1,5 ha nabytą w roku 1998 i nieruchomość gruntową rolną o powierzchni 1,072 ha nabytą w roku 2003. Dwie inne nieruchomości sprzedał: nieruchomość gruntową rolną o powierzchni 1,65 ha (nabyta w roku 2000) w roku 2002 i działkę budowlaną z rozpoczętą budową domu jednorodzinnego (nabyta w roku 2002) w roku 2006. Na dzień dzisiejszy nie planuje zbycia posiadanych nieruchomości i nie jest zarejestrowany z tytułu rozliczenia transakcji dotyczących nieruchomości jako czynny podatnik podatku VAT.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy po podziale nieruchomości na mniejsze działki do każdej ceny transakcyjnej należy doliczyć VAT?

Zdaniem Wnioskodawcy do ceny transakcyjnej nie należy doliczać podatku VAT gdyż sprzedaż nie będzie się odbywała w ramach działalności, a plan zagospodarowania wyklucza zabudowę mieszkaniową.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.) opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Stosownie do treści art. 2 pkt 6 wspomnianego aktu prawnego za towary uznaje się rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty. Przez dostawę towarów, o której mowa powyżej, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel - art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług. Zgodnie z przepisem art. 233 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego oraz przez umowę o oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste, użytkownik może korzystać z gruntu z wyłączeniem innych osób. W tych samych granicach może rozporządzać swoim prawem. Ma zatem prawo rozporządzania gruntem jak właściciel, a jego sprzedaż będzie dostawą.

Warunkiem opodatkowania danej czynności jest to, aby czynność ta była wykonywana przez podmiot, który w związku z jej wykonywaniem był podatnikiem od towarów i usług. Zgodnie z treścią art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust.2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Stosownie do powyższego, ust. 2 stanowi, że działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja podatnika obejmuje więc również osoby fizyczne, pod warunkiem wykonywania przez nie samodzielnej działalności gospodarczej bez względu na jej cel i rezultat. Art. 15 ust. 3 i 3a ustawy o podatku od towarów i usług zawiera katalog czynności, których nie można uznać za samodzielnie wykonywaną działalność gospodarczą, jednak żadna z nich nie dotyczy czynności będących przedmiotem tej sprawy. Odpowiednio definicja działalności gospodarczej ma podobnie uniwersalny charakter, obejmując wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym także rolników. Tym samym wskazuje ona na ciągły i zorganizowany charakter tych czynności, cechujący się stałością i powtarzalnością. Ustawodawca polski implementował w art. 15 ust. 2 wspomnianej ustawy konstrukcję zawartą w art. 4 (3) VI Dyrektywy (77/388/EEC) Rady z dnia 17 maja 1977 r. w sprawie harmonizacji przepisów państw w odniesieniu do podatków obrotowych - wspólny system podatku od wartości dodanej; ujednolicona podstawa wymiaru podatku (Dz. Urz. UE L 145), obecnie art. 12 (1) zastępującej ją od dnia 1 stycznia 2007 r. Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347). Zakłada ona możliwość uznania za działalność gospodarczą również czynności wykonywanych jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Podsumowując powyższe stwierdzić należy, iż za podatnika można uznać również osobę, która (okazjonalnie) sporadycznie względnie jednorazowo dokonuje czynności, gdy te okazjonalnie lub jednorazowo wykonywane czynności są czynnościami wykonywanymi w związku działalnością producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także z działalnością osób wykonujących wolne zawody.

Zgodnie z przepisem art. 41 ust. 1 cytowanej ustawy stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Odpowiednio według art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy zwalnia się od podatku dostawę towarów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę. Oznacza to, że opodatkowaniu podlegają dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowaniu podlegają tylko te, których przedmiotem są tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę. Stosownie do treści § 8 ust. 1 pkt 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 27 kwietnia 2004 r. w sprawie wykonywania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 97, poz. 970 ze zm.) zwalnia się od podatku dzierżawę gruntów przeznaczonych na cele rolnicze, a także zbycie prawa użytkowania wieczystego tych gruntów. W pkt 12 tego przepisu określono, że zwalnia się od podatku zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntów w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, jeżeli budynki te lub budowle albo ich części są zwolnione od podatku lub opodatkowane stawką podatku w wysokości 0%. Od podatku zwalnia się dostawę towarów używanych, z zastrzeżeniem pkt 10, pod warunkiem, że w stosunku do tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego; zwolnienie dotyczy również używanych budynków i budowli lub ich części, będących przedmiotem umowy najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze - art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatku od towarów i usług. Przez towary używane, o których mowa w tym przepisie, rozumie się budynki i budowle lub ich części - jeżeli od końca roku, w którym zakończono budowę tych obiektów, minęło co najmniej 5 lat (art. 43 ust. 2 pkt 1 ustawy). Zgodnie z przepisem art. 43 ust. 6 ustawy zwolnienia powyższego nie stosuje się do dostawy towarów wymienionych w ust. 2 pkt 1, jeżeli przed wprowadzeniem ich do ewidencji środków trwałych lub w trakcie użytkowania wydatki poniesione przez podatnika na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej, a podatnik:

1. miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od tych wydatków
;
2. użytkował te towary w okresie krótszym niż 5 lat w celu wykonywania czynności opodatkowanych
.

Wnioskodawca wskazał, że po dokonaniu podziału nieruchomości gruntowych zamierza sprzedać prawo wieczystego użytkowania trzech działek. Dwie z nich oznaczone są jako drogi, trzecia jako inny teren zabudowany, przy czym ta ostatnia ma zostać sprzedana wraz prawem własności znajdującego się na niej budynku kotłowni. Wszystkie znajdują się na obszarze, zgodnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta K., oznaczonym symbolem W8 z następującymi dyspozycjami szczegółowymi: stan zainwestowania - część dzielnicy przemysłowej, obszar intensywnie zainwestowany, bazy, składy, obiekty energetyki cieplnej, elektroenergetyki, w mniejszym zakresie obiekty usługowe oraz mieszkalnictwo o niskiej intensywności zabudowy. Pełne uzbrojenie techniczne. Funkcja dominująca przemysłowo-składowa, funkcja uzupełniająca usługi komercyjne, rzemiosło.

Przedmiotowe nieruchomości gruntowe Wnioskodawca nabył w celu podjęcia działalności gospodarczej polegającej na usługowym magazynowaniu i składowaniu towarów. Stąd też, mając na względzie treść art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, uznać należy, że sprzedaż prawa wieczystego użytkowania tych nieruchomości gruntowych stanowi czynność opodatkowaną podatkiem od towarów i usług według stawki 22%. Podatnik sprzedając majątek związany z działalnością jest z tego tytułu podatnikiem podatku od towarów i usług.

Opodatkowaniu podlegają dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku gruntów niezabudowanych, tylko te, które stanowią tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę. Stąd też zwolnione z podatku są tylko tereny niezabudowane pod warunkiem, że nie są terenami budowlanymi oraz przeznaczonymi pod zabudowę (art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy) . W opisywanym przypadku dwie działki są niezabudowane, lecz znajdują się na terenie przeznaczonym pod zabudowę. Nie mogą więc skorzystać ze zwolnienia od podatku. Trzecia z działek mających zostać sprzedanych jest terenem zabudowanym, co wyklucza możliwość zwolnienia z podatku tej dostawy na podstawie cytowanego przepisu. Jednakże może skorzystać ze zwolnienia na podstawie § 8 ust. 1 pkt 12 rozporządzenia w sprawie wykonywania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Budynek kotłowni zbywany wraz z prawem wieczystego użytkowania gruntu, na którym się znajduje ma status towaru używanego. Jako taki może korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. Stąd też również sprzedaż prawa wieczystego użytkowania przedmiotowej działki, tj. działki na której znajduje się budynek kotłowni, może skorzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie § 8 ust. 1 pkt 12 rozporządzenia w sprawie wykonywania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług.

Reasumując, sprzedaż prawa do wieczystego użytkowania gruntu niezabudowanego lecz przeznaczonego pod zabudowę, nabytego w celu podjęcia działalności gospodarczej będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki 22%, a sprzedaż prawa do wieczystego użytkowania gruntu zabudowanego budynkiem kotłowni będącej, wedle ustawy o podatku od towarów i usług, towarem używanym jest zwolniona od tego podatku.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Złożenie przez Wnioskodawcę fałszywego oświadczenia, że elementy stanu faktycznego objęte wnioskiem o wydanie interpretacji w dniu złożenia wniosku nie są przedmiotem toczącego się postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, postępowania kontrolnego organu kontroli skarbowej oraz że w tym zakresie sprawa nie została rozstrzygnięta co do jej istoty w decyzji lub postanowieniu organu podatkowego lub organu kontroli skarbowej - powoduje, iż niniejsza interpretacja indywidualna nie wywołuje skutków prawnych (art. 14b § 4 Ordynacji podatkowej).

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.