Pytanie:

Przy sprzedaży, których budynków i budowli wchodzących w skład nieruchomości położonej przy ulicy Świętojańskiej 15 wystąpi VAT należny, a które będą zwolnione z VAT oraz jak podzielić prawo wieczystego użytkowania gruntów i w jakiej wartości przypisać je do budynków i budowli podlegających VAT, a w jakiej do budynków i budowli zwolnionych z VAT?

Wnioskiem z 19.12.2005 r. Spółka zwróciła się o udzielenie pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania przepisów o podatku od towarów i usług w odniesieniu do następującego stanu faktycznego:

Spółka zamierza sprzedać będące w jej posiadaniu nieruchomości położone przy ul. Świętojańskiej 15, tj. wszystkie posiadane budynki i budowle oraz prawo wieczystego użytkowania gruntów (31.543 m2) za jedną kwotę, bez wyszczególniania, jakie kwoty nabywca zapłaci za poszczególne budynki, budowle lub wieczyste użytkowanie gruntu. W nieruchomości tej Spółka prowadzi działalność gospodarczą, związaną ze sprzedażą opodatkowaną VAT w postaci produkcji dzianiny futerkowej i dzianiny polar. Działalność tę Spółka będzie kontynuować w innym miejscu. Budynki i budowle, które zostaną sprzedane pochodzą z różnych okresów, tj.:
1. Zdecydowana większość budynków i budowli była wybudowana i oddana do użytkowania do 4 lipca 1993 r. Część z nich była modernizowana, a wartość modernizacji jednych przekroczyła a innych nie przekroczyła 30% ich wartości brutto, w okresie obowiązywania ustawy o VAT. Podatek VAT naliczony od nakładów na modernizację był odliczany.
2. Jedna z budowli została wybudowana przed 4 lipca 1993 r., a zmodernizowana w okresie obowiązywania ustawy o VAT. Podatek VAT naliczony od nakładów na modernizację był odliczany, a okres od modernizacji budowli nie przekroczy 5 lat do dnia jej sprzedaży.
3. Jeden z budynków był wybudowany i oddany do użytkowania 4 lipca 1993 r. oraz zmodernizowany w wysokości powyżej 30% jego wartości brutto w okresie obowiązywania ustawy o VAT. Na nakłady na modernizację budynku wykonawca wystawił rachunki bez VAT.
4. Część budynków i budowli w całości była wybudowana i oddana do użytkowania w okresie obowiązywania ustawy o VAT, a podatek VAT naliczony był odliczany.
5. Jedna z budowli została wybudowana po 4 lipca 1993 r. Od nakładów na jej budowę VAT naliczonego nie odliczono ponieważ wykonawca wystawiał rachunki bez VAT, a okres użytkowania budowli przekroczył 5 lat.6. Jeden z budynków został wybudowany i oddany do użytkowania do 4 lipca 1993 r. Następnie w 2001 r. został rozbudowany o 10 m2 powierzchni, zaś od nakładów na rozbudowę VAT naliczony został odliczony.

W tak przedstawionym stanie faktycznym Spółka wnosi o wydanie pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w następującym zakresie:

Przy sprzedaży, których budynków i budowli wchodzących w skład nieruchomości położonej przy ulicy Świętojańskiej 15 wystąpi VAT należny, a które będą zwolnione z VAT oraz jak podzielić prawo wieczystego użytkowania gruntów i w jakiej wartości przypisać je do budynków i budowli podlegających VAT, a w jakiej do budynków i budowli zwolnionych z VAT?

Według Spółki, w celu ustalenia wartości budynków i budowli wraz przynależnym im prawem wieczystego użytkowania gruntu objętym VAT i zwolnionych z VAT należy zastosować wskaźnik udziału wartości brutto poszczególnych budynków i budowli np. objętych VAT w wartości brutto ogółem budynków i budowli.

Zdaniem Spółki:
1) Sprzedaż budynków i budowli wybudowanych i oddanych do użytkowania do 4 lipca 1993 r., z których część była modernizowana w okresie od 5 lipca 1993 r. a wartość modernizacji nie przekroczyła 30% ich wartości brutto do dnia sprzedaży wraz z prawem wieczystego użytkowania gruntu jest zwolniona z VAT.
2) Sprzedaż budynków i budowli wybudowanych i oddanych do użytkowania do 4 lipca 1993 r., które to były modernizowane w okresie od 5 lipca 1993 r. i wartość modernizacji przekroczyła 30% ich wartości brutto do dnia sprzedaży, a Spółka odliczyła VAT naliczony od wydatków na ich modernizację, wraz z prawem wieczystego użytkowania gruntu jest zwolniona z opodatkowania VAT, ponieważ łączny okres użytkowania budynków przez Spółkę przekroczył 5 lat.
3) Sprzedaż budowli wybudowanej i oddanej do użytkowania do 4 lipca 1993 roku wraz z prawem wieczystego użytkowania gruntu, która to budowla była modernizowana w okresie po 5 lipca 1993 r. i wartość modernizacji przekroczyła 30% jej wartości brutto, a od dnia zakończenia modernizacji nie upłynęło 5 lat oraz Spółka odliczyła VAT naliczony od wydatków na modernizację, jest zwolniona z opodatkowania podatkiem VAT z uwagi na fakt, że łączny okres użytkowania zmodernizowanej budowli przez Spółkę przekroczył 5 lat.
4) Sprzedaż budynku w części wybudowanej i oddanej do użytkowania do 4 lipca 1993 r. wraz z prawem wieczystego użytkowania gruntu jest zwolniona z VAT, natomiast część budynku rozbudowana w 2001 r. wraz z prawem wieczystego użytkowania gruntu przypadającego na część rozbudowaną jest opodatkowana VAT.
5) Sprzedaż budynku wybudowanego i oddanego do użytkowania do 4 lipca 1993 r. wraz z prawem wieczystego użytkowania gruntu, który to budynek był modernizowany w okresie od 5 lipca 1993 r. i wartość modernizacji przekroczyła 30% ich wartości brutto do dnia sprzedaży, a Spółka nie odliczyła VAT naliczonego od wydatków na modernizację, jest zwolniona z opodatkowania VAT ponieważ łączny okres użytkowania budynku przez Spółkę przekroczył 5 lat i podatek VAT nie był odliczany.
6) Sprzedaż budynków i budowli wybudowanych w okresie od 5 lipca 1993 r., od których to nakładów VAT naliczony był odliczany, wraz z prawem wieczystego użytkowania gruntu podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.
7) Sprzedaż budowli wybudowanej w okresie od 5 lipca 1993 roku, od których to nakładów VAT naliczony nie był odliczany, ponieważ wykonawca wystawiał rachunki bez VAT, a okres użytkowania tej budowli przez Spółkę przekroczył 5 lat, wraz z prawem wieczystego użytkowania gruntu jest zwolniona z opodatkowania VAT.

Okres użytkowania budynków i budowli Spółka przyjęła jako całkowity okres użytkowania budynku lub budowli do działalności opodatkowanej, a nie od momentu zakończenia modernizacji budynku, zgodnie z wyjaśnieniem Ministerstwa Finansów z dnia 10 sierpnia 2005 roku i zgodnie z interpretacją zamieszczoną w Poradniku VAT Gorzów nr 17 z 10.09.2005 r.

Na podstawie stanu faktycznego przedstawionego we wniosku Naczelnik Podlaskiego Urzędu Skarbowego w Białymstoku stwierdza co następuje:

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 2 pkt 6 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 z późn. zm.; zmiana ostatnia: Dz. U. Nr 179, poz 1484), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane. Ponadto, według art. 29 ust. 5 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Zatem stawka podatku od towarów i usług przy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu zależy od tego, jaką stawką opodatkowana jest dostawa budynków i budowli trwale związanych z gruntem.Zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu, w świetle § 8 ust. 1 pkt 12 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 27 kwietnia 2004 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 97, poz. 970 z późn. zm.; zmiana ostatnia: Dz. U. Nr 266, poz. 2239), w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, objęte jest zwolnieniem od podatku VAT wówczas, jeżeli budynki te lub budowle albo ich części są zwolnione od podatku lub opodatkowane stawką podatku w wysokości 0%.

Zwolnieniu od podatku od towarów i usług, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT podlega dostawa towarów używanych, z zastrzeżeniem pkt 1, pod warunkiem, że w stosunku do tych towarów nie przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Zwolnienie to dotyczy również używanych budynków i budowli lub ich części, będących przedmiotem umowy najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Powyższego przepisu nie stosuje się do dostawy używanych budynków lub ich części, jeżeli przed wprowadzeniem do ewidencji środków trwałych lub w trakcie użytkowania wydatki poniesione przez podatnika na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej, a podatnik miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od tych wydatków oraz użytkował te towary w okresie krótszym niż 5 lat w celu wykonywania czynności opodatkowanych. Przez towary używane rozumie się budynki, budowle lub ich części jeżeli od końca roku, w którym zakończono budowę tych obiektów, minęło co najmniej 5 lat.

Użycie w w/w przepisie sformułowania "użytkował te towary w okresie krótszym niż 5 lat w celu wykonywania czynności opodatkowanych" wskazuje, że chodzi tu o całkowity okres użytkowania tych towarów do działalności opodatkowanej, a nie o okres od zakończenia modernizacji, czy też o okres liczony od momentu przekroczenia kwoty wydatków poniesionych na modernizację.

W świetle powyższego, w przypadku gdy dostawa budynków i budowli trwale z gruntem związanych jest zwolniona od podatku VAT, to zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu, na którym posadowione są te budynki również objęte jest tym zwolnieniem. Natomiast jeżeli dostawa budynków i budowli podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki określonej w art. 41 ust. 1 ustawy o VAT, tj. 22%, wtedy sprzedaż prawa wieczystego użytkowania gruntu podlega opodatkowaniu 22% stawką VAT.

Jednakże dokonując dostawy budynków i budowli posadowionych na gruncie oddanym w wieczyste użytkowanie i trwale z gruntem związanych w sytuacji, gdy niektóre z budynków lub budowli, stanowiących przedmiot dostawy, znajdujących się na tej samej działce podlegają opodatkowaniu 22% stawką VAT, a niektóre są zwolnione od podatku, do wartości sprzedawanych budynków i budowli należy przypisać proporcjonalnie wartość zbywanego prawa wieczystego użytkowania gruntu, po czym do tak ustalonych podstaw opodatkowania zastosować odpowiednio właściwą stawkę VAT i zwolnienie od podatku.

Mając powyższe na uwadze, organ podatkowy postanowił jak w sentencji.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie złożenia wniosku.

Stosownie do art. 14b § 1 i § 2 Ordynacji podatkowej interpretacja nie jest wiążąca dla Wnioskodawcy, wiąże natomiast organy podatkowe i organy kontroli skarbowej właściwe dla wnioskodawcy - do czasu jej zmiany lub uchylenia.

Interpretacja niniejsza wiąże organ podatkowy do czasu zmiany przepisów prawa.

Na postanowienie służy zażalenie do Dyrektora Izby Skarbowej w Białymstoku, za pośrednictwem Naczelnika Podlaskiego Urzędu Skarbowego w Białymstoku, w terminie 7 dni od daty doręczenia postanowienia (art. 14a § 4 oraz art. 236 § 2 pkt 1 Ordynacji podatkowej).

Zażalenie, zgodnie z art. 222 w związku z art. 239 Ordynacji podatkowej, powinno określać istotę i zakres żądania będącego przedmiotem zażalenia oraz wskazywać podstawy uzasadniające to żądanie.