Pytanie:

Spółka zamierza sprzedać nieruchomość w związku z czym zwraca się z zapytaniem czy sprzedaż nieruchomości wraz z ze zbyciem prawa użytkowania wieczystego gruntu podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, iż Spółka prowadzi działalność gospodarczą w zakresie wynajmu nieruchomości własnych. Protokołem zgromadzenia wspólników z dnia 21 grudnia 1999 r. został podwyższony kapitał Spółki. Udziały powstałe w wyniku podwyższenia kapitału zakładowego zostały pokryte aportem, między innymi, w postaci użytkowania wieczystego zabudowanej nieruchomości położonej w Brzesku. Wartość nieruchomości na dzień wniesienia aportu została określona na kwotę 315.000 zł. Kwota 315.000 zł to wartość początkowa nieruchomości, która jest amortyzowana.

Ww. nieruchomość została następnie oddana w odpłatne użytkowanie i była użytkowana przez najemcę od 1999 r. W trakcie obowiązywania umowy użytkowania, najemca poczynił nakłady inwestycyjne w obcym obiekcie. W związku z wypowiedzeniem umowy użytkowania Spółka podpisała z najemcą w dniu 29.12.2006 r. porozumienie dotyczące zwrotu poczynionych nakładów w kwocie netto 888.306,40 zł stanowiącej równowartość nieumorzonej wartości inwestycji w obcym obiekcie. W dniu 31.12.2006 r. najemca wystawił dla Spółki fakturę VAT - zwrot nakładów zgodnie z porozumieniem na kwotę 888.306,49 netto + 195.427,43 podatek VAT. Podatek VAT z powyższej faktury Spółka odliczyła, natomiast o kwotę netto zwiększono wartość początkową nieruchomości.

Obecnie Spółka zamierza sprzedać przedmiotową nieruchomość w związku z czym zwraca się z zapytaniem czy sprzedaż ww. nieruchomości wraz z ze zbyciem prawa użytkowania wieczystego gruntu podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.

Przedstawiając własne stanowisko w sprawie Spółka uważa, iż planowana sprzedaż przedmiotowej nieruchomości zwolniona jest z podatku VAT z uwagi na fakt, iż nieruchomość ta stanowi towar używany w rozumieniu ustawy o VAT.

W związku z przedstawionym stanem faktycznym Naczelnik Urzędu Skarbowego Warszawa Praga stwierdza, że stanowisko podatnika w tej sprawie jest prawidłowe i wyjaśnia:

Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.) opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej "podatkiem", podlegają:1)odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju;2)eksport towarów;3)import towarów;4)wewnątrzwspólnotowe nabycie towarów za wynagrodzeniem na terytorium kraju;5)wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów. Natomiast zgodnie z art. 2 pkt 6 powołanej ustawy o podatku od towarów i usług przez towary rozumie się rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.

Z powyższych przepisów wynika, iż budynki i grunty są towarami w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług, co powoduje, że ich odpłatna dostawa podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatku od towarów i usług, zwalnia się od podatku dostawę towarów używanych, z zastrzeżeniem pkt 10, pod warunkiem, że w stosunku do tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego; zwolnienie dotyczy również używanych budynków i budowli lub ich części, będących przedmiotem umowy najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze.

Przez towary używane - zgodnie z art. 43 ust. 2 powołanej wyżej ustawy - o których mowa w ust. 1 pkt 2 rozumie się:1)budynki i budowle lub ich części - jeżeli od końca roku, w którym zakończono budowę tych obiektów, minęło co najmniej 5 lat;2)pozostałe towary, z wyjątkiem gruntów, których okres używania przez podatnika dokonującego ich dostawy wyniósł co najmniej pół roku. Jednakże prawo do zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, przy dostawie używanych budynków, budowli lub ich części, zostało wyłączone na podstawie art. 43 ust. 6 ww. ustawy tj. w sytuacji gdy podatnik przed wprowadzeniem ich do ewidencji środków trwałych lub w trakcie użytkowania poniósł wydatki na ich ulepszenie,w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiące co najmniej 30% wartości początkowej i:1)miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od tych wydatków;2)użytkował te towary w okresie krótszym niż 5 lat w celu wykonywania czynności opodatkowanych. Niespełnienie przynajmniej jednego z wyżej wymienionych warunków oznacza, iż dostawa towarów używanych, o których mowa w art. 43 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług jest zwolniona od podatku od towarów i usług.

W omawianym przypadku nie ma zastosowania norma art. 43 ust. 6 ustawy o podatku od towarów i usług, z uwagi na to, że Spółka poniosła wydatki na ulepszenie budynku w wysokości przekraczającej 30% wartości początkowej i skorzystała w związku z dokonaniem tych nakładów z prawa obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, jednakże użytkowała ten budynek w okresie dłuższym niż 5 lat w celu wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarow i usług.

W myśl § 8 ust. 1 pkt 12 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 27 kwietnia 2004 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 97, poz. 970 ze zm.) zwalnia się od podatku zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu, w przypadku dostawy budynków lub budowli, jeżeli budynki te lub budowle albo ich części są zwolnione od podatku lub opodatkowane stawką podatku w wysokości 0%.

Reasumując, dostawa przedmiotowego budynku oraz prawa wieczystego użytkowania gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Biorąc pod uwagę powyższe Naczelnik Urzędu postanowił jak w rozstrzygnięciu.

Niniejsza interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego we wniosku oraz stanu prawnego obowiązującego na dzień zaistnienia zdarzenia i nie jest wiążąca dla podatnika, wiąże natomiast właściwe organy podatkowe i organy kontroli skarbowej do czasu jej zmiany lub uchylenia - zgodnie z art.14b § 1 i 2 ww. ustawy Ordynacja podatkowa.

Referencje