Pytanie:

Czy w przypadku sprzedaży byłemu dzierżawcy nieruchomości należy uwzględnić wysokość poniesionych przez niego nakładów (przekraczających 30% wartości budynku) przy ocenie i zaliczaniu budynku do towarów używanych oraz, na jaką wartość winna być wystawiona w takim przypadku faktura VAT?

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.) zwalnia się od podatku dostawę towarów używanych, z zastrzeżeniem pkt 10, pod warunkiem że w stosunku do tych towarów nie przysługiwało dokonującym ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego; zwolnienie dotyczy również używanych budynków i budowli lub ich części, będących przedmiotem umowy najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Zgodnie z ust. 2 pkt 1 ww. artykułu przez towary używane, rozumie się budynki i budowle lub ich części - jeżeli od końca roku, w którym zakończono budowę tych obiektów, minęło co najmniej 5 lat.

Jak wynika z opisu, zarówno w przypadku budynków istniejących w chwili oddania gruntu w dzierżawę, jak i wzniesionego przez dzierżawcę w okresie jej trwania, wymóg określony w art. 43 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług jest spełniony, gdyż od końca roku, w którym zakończono ich budowę, minęło ponad 5 lat. W związku z tym stanowią one towary używane w rozumieniu ww. przepisów. Należy przy tym zauważyć, że jakkolwiek zwolnienie określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy dotyczy również używanych budynków i budowli (lub ich części) będących - tj. w opisanym przypadku - przedmiotem najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, to o tym, czy będzie mieć ono zastosowanie w sprawie, zadecyduje przede wszystkim okoliczność, czy podatnikowi (Stronie) przysługiwało w stosunku do tych towarów prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Natomiast art. 43 ust. 6 ustawy, z uwagi na odmienny stan faktyczny aniżeli określony w hipotezie wynikającej z niego normy, nie znajduje w sprawie zastosowania. Co się natomiast tyczy treści (przedmiotu) faktury VAT dokumentującej przedmiotową sprzedaż, to wskazać w pierwszej kolejności należy art. 106 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, w myśl którego faktura, którą podatnik obowiązany jest wystawić w celu potwierdzenia dokonania sprzedaży, winna m.in. zawierać podstawę opodatkowania. Podstawę opodatkowania stanowi zaś - zgodnie z art. 29 ust. 1 ustawy - obrót, rozumiany jako kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku, obejmującą całość świadczenia należnego od nabywcy, zwiększona o otrzymane dotacje, subwencje i inne dopłaty o podobnym charakterze mające bezpośredni wpływ na cenę (kwotę należną) towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika, pomniejszone o kwotę należnego podatku.
Biorąc powyższe pod uwagę podstawę opodatkowania w przedstawionym przypadku stanowi cena sprzedaży nieruchomości ustalona w umowie sprzedaży zawartej przez strony w formie aktu notarialnego, pomniejszona o kwotę należnego podatku od towarów i usług. Czy będzie ona obejmowała wartość nakładów poniesionych przez dzierżawcę w okresie dzierżawy, czy też nie, pozostaje poza zakresem podatku od towarów i usług, i jest niezależne od naliczenia podatku przez dzierżawcę z tytułu zwrotu ww. nakładów przez wydzierżawiającego (Stronę).

Referencje