Pytanie:

Wniosek dotyczy określenia stawki podatku od towarów i usług do transakcji zbycia prawa wieczystego użytkowania działki gruntu wraz z posadowionymi na nim budynkami i budowlami.

Działając na podstawie art. 14a, art. 216 i art. 217 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.), po rozpatrzeniu wniosku Spółki z dnia 14.02.2006r. o udzielenie pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej określenia stawki podatku od towarów i usług do transakcji zbycia prawa wieczystego użytkowania działki gruntu wraz z budynkami (budowlami) znajdującymi się na tym gruncie - w świetle przepisów ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.) Naczelnik Łódzkiego Urzędu Skarbowego uznaje za prawidłowe stanowisko przedstawione w złożonym wniosku.

Z w/wym. wniosku wynika, iż Spłka zamierza dokonać przeniesienia prawa wieczystego użytkowania działki gruntu, na którym znajdują się budynki i budowle trwale z tym gruntem związane. Na przedmiotowej działce znajdują się poniższe obiekty:
1) maszt radiowy (budowla) - oddany do użytkowania w 1998r., stanowiący środek trwały; Spółce nie przysługiwało prawo odliczenia podatku od towarów i usług od poniesionych nakładów na w/wym budowlę; w okresie użytkowania Spółka nie poniosła wydatków na ulepszenie w/wym. budowli;
2) sieć kanalizacji deszczowej (budowla) - oddana do użytkowania w 1999r., stanowiąca środek trwały; od poniesionych nakładów Spółce nie przysługiwało prawo odliczenia podatku od towarów i usług; w okresie użytkowania Spółka nie poniosła wydatków na ulepszenie w/wym. budowli;
3) sieć kanalizacji sanitarnej (budowla) - oddana do użytkowania w 1999r., stanowiąca środek trwały; od poniesionych nakładów Spółce nie przysługiwało prawo odliczenia podatku od towarów i usług; w okresie użytkowania Spółka nie poniosła wydatków na ulepszenie w/wym. budowli;
4) sieć wodociągowa (budowla) - oddana do użytkowania w 1999r., stanowiąca środek trwały; od poniesionych nakładów Spółce nie przysługiwało prawo odliczenia podatku od towarów i usług; w okresie użytkowania Spółka nie poniosła wydatków na ulepszenie w/wym budowli;
5) latarnie oświetleniowe (budowle) - użytkowane od 1977r., stanowiące środki trwałe od 1977r.; w okresie użytkowania Spółka nie poniosła wydatków na ulepszenie w okresie użytkowania;
6) budynek stołówki zakwalifikowano do środków trwałych w 1979r.; używany przez Spółkę do 1987r.; w latach 1987-1999 budynek był modernizowany (wartość nakładów inwestycyjnych zaliczono do inwestycji zaniechanej); od nakładów poniesionych na modernizację nie odliczano podatku od towarów i usług; obecnie obiekt nie jest użytkowany;
7) niedokończone dwa budynki hotelowe 4-kondygnacyjne, których budowę rozpoczęto w 1987r.; inwestycja nie została zakończona; budynki hotelowe są trwale związane z gruntem; wydzielone z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiadają ściany i dachy; obiekty te nie były użytkowane przez Podatnika.

W związku z zaistniałym stanem faktycznym Podatnik zadał pytanie, według jakiej stawki podatku od towarów i usług należy opodatkować sprzedaż w/wym. obiektów wraz z prawem wieczystego użytkowania działki gruntu, na których się one znajdują.

Zdaniem Wnioskodawcy do sprzedaży budowli i budynku (pkt 1-6) należy zastosować zwolnienie od podatku od towarów i usług zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 w/cyt. ustawy o podatku od towarów i usług. Natomiast do sprzedaży nieukończonych budynków (pkt 7) należy zastosować stawkę podatku od towarów i usług w wysokości 22%. Ponadto, do sprzedaży prawa wieczystego użytkowania działki gruntu, na której znajdują się w/wym. obiekty (pkt 1-7) należy zastosować zwolnienie od podatku od towarów i usług w takiej proporcji jak się ma stosunek wartości budynków i budowli zwolnionych od podatku do wartości ogółem budynków i budowli znajdujących się na tej działce. Do pozostałej części należy zastosować stawkę podatku w wysokości 22%.

Mając na uwadze przedstawiony stan faktyczny Naczelnik Łódzkiego Urzędu Skarbowego stwierdza co następuje:

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 53, poz. 535 ze zm.) - opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (art. 7 ust. 1 w/w ustawy), przy czym towarami są rzeczy ruchome, jak również wszelkie postaci energii, budynki i budowle lub ich części (...), a także grunty (art. 2 pkt 6 w/w ustawy).

W myśl art. 8 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług - przez świadczenie usług rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 w/wym. ustawy, w tym również przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę w jakiej dokonano czynności prawnej (a prawo użytkowania wieczystego należy do kategorii wartości niematerialnych i prawnych).

W przypadku opisanym przez Podatnika we wniosku będziemy mieli do czynienia z dwoma odrębnymi czynnościami opodatkowanymi: z dostawą towarów oraz świadczeniem usług.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatku od towarów i usług zwalnia się od podatku dostawę towarów używanych, z zastrzeżeniem pkt 10, pod warunkiem że w stosunku do tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego; zwolnienie dotyczy również używanych budynków i budowli lub ich części, będących przedmiotem umowy najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Przez towary używane o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 rozumie się budynki i budowle lub ich części - jeżeli od końca roku, w którym zakończono budowę tych obiektów, minęło co najmniej 5 lat (art. 43 ust. 2 pkt 1 w/cyt. ustawy). Na mocy art. 43 ust. 6 ustawy o podatku od towarów i usług, powyższego zwolnienia nie stosuje się do dostawy budynków i budowli lub ich części, jeżeli przed wprowadzeniem ich do ewidencji środków trwałych lub w trakcie użytkowania wydatki poniesione przez podatnika na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30 % wartości początkowej, a podatnik:
1) miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od tych wydatków;
2) użytkował te towary w okresie krótszym niż 5 lat w celu wykonywania czynności opodatkowanych.

W świetle powyższych przepisów należy stwierdzić, iż opisane we wniosku Podatnika budynki i budowle (dotyczące pkt 1-6) spełniają ustawowe wymogi uznania ich za towary używane w rozumieniu art. 43 ust. 1 pkt 2 w/cyt. ustawy o podatku od towarów i usług, gdyż:
- ich budowę ukończono ponad 5 lat temu,
- przy nabyciu tych budynków i budowli Podatnikowi nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
- Podatnik nie poniósł wydatków na ich ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym (jeśli chodzi o pkt 6 budynek był użytkowany ponad 5 lat).

Podsumowując, sprzedaż (dostawa) budynków (budowli) wymienionych w pkt 1-6 będzie zwolniona od podatku od towarów i usług - na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług.

Natomiast dwa nieukończone budynki hotelowe, wymienione w pkt 7 (które nie zostały oddane do użytku), nie mogą zostać uznane za towary używane w rozumieniu art. 43 ust. 1 pkt 2, w związku z powyższym ich sprzedaż (dostawa) na podstawie art. 41 ust 1 w/w ustawy będzie opodatkowana stawką podatku od towarów i usług w wysokości 22%.

Zgodnie z § 8 ust. 1 pkt 12 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 27 kwietnia 2004r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 97, poz. 970 ze zm.) zwalnia się od podatku zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, jeżeli budynki te lub budowle albo ich części są zwolnione od podatku lub opodatkowane stawką podatku w wysokości 0 %.

Ponieważ opisane we wniosku budynki i budowle (pkt 1-6) są zwolnione od podatku od towarów i usług, również usługa przeniesienia prawa wieczystego użytkowania gruntu, na którym stoją te budynki będzie zwolniona od podatku od towarów i usług na podstawie w/cyt. § 8 ust. 1 pkt 12 rozporządzenia Ministra Finansów.

Natomiast dostawa obiektów, o których mowa w pkt 7 podlega opodatkowaniu stawką podatku od towarów i usług 22%, w związku z powyższym usługa przeniesienia prawa wieczystego użytkowania gruntu, na którym stoją te budynki będzie opodatkowana stawką 22%.

W rozpatrywanym stanie faktycznym sprzedaż prawa wieczystego użytkowania gruntu zostanie objęta zwolnieniem od podatku od towarów i usług tylko w części dotyczącej dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych zwolnionych od podatku. Do ustalenia, w jakiej części wartość prawa wieczystego użytkowania działki gruntu powinna zostać objęta zwolnieniem, a w jakiej części powinna zostać opodatkowana wg stawki 22% należy obliczyć proporcję wartości znajdujących się na działce gruntu budynków i budowli odpowiednio podlegających: zwolnieniu i opodatkowaniu według stawki 22%.

Reasumując, stanowisko wyrażone przez Podatnika we wniosku należy uznać - za prawidłowe.

Niniejsza interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Podatnika we wniosku i stanu prawnego obowiązującego w dacie złożenia wniosku. Interpretacja nie jest wiążąca dla Podatnika, wiąże natomiast właściwe organy podatkowe i organu kontroli skarbowej - do czasu jej zmiany lub uchylenia.