Pytanie:

Jaką stawką podatku od towarów i usług winna być opodatkowana dostawa modernizowanych budynków wchodzących w skład hotelarsko-gastronomicznego kompleksu nieruchomości, zwanego "Zagrodą XYZ" ?

Z przedstawionego przez wnioskodawcę stanu faktycznego wynika, że w lutym 1998 roku w ramach prowadzonej działalności gospodarczej nabył nieruchomość gruntową o powierzchni 3031 m#178;, zabudowaną tak zwaną "Zagrodą XYZ", obejmującą dom mieszkalny, stodołę, wozownię i pomieszczenia dla inwentarza, wpisaną do rejestru zabytków. Sprzedaż budynków wchodzących w skład "Zagrody XYZ" zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 5 obowiązującej wówczas ustawy z dnia 8 stycznia 1993 roku o podatku od towarów i usług oraz o podatku akcyzowym (Dz.U.Nr 11, poz. 50 ze zmianami) podlegała zwolnieniu, gdyż wg sprzedających stanowiły one towary używane w rozumieniu tej ustawy. W związku z powyższym podatnik nie dokonał odliczenia podatku naliczonego w związku z nabyciem, gdyż takowy nie występował. W ramach prowadzonej działalności gospodarczej do dnia 6 kwietnia 2000 roku podatnik wykonał roboty mające na celu rewaloryzację i adaptację budynków "Zagrody XYZ", połączone z częściową ich rozbudową zgodnie z warunkami określonymi we wcześniej uzyskanych stosownych pozwoleniach i decyzjach. Łączne wydatki na ulepszenie budynków "Zagrody XYZ", w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, wyniosły 795,5% wartości początkowej tych budynków. Ponadto na podstawie stosownych pozwoleń i decyzji wzniósł on następujące nowe budowle: ogrodzenie, drogi i place wewnętrzne (parking i ścieżki spacerowe) oraz kanalizację sanitarną. W dniu 6 kwietnia 2000 roku uzyskał zezwolenie na użytkowanie tego kompleksu budynków. W dniu 1 maja 2000 roku wydzierżawił w/w kompleks na prowadzenie działalności gastronomiczno-hotelarskiej. Umowa dzierżawy trwa nieprzerwalnie do dnia dzisiejszego. Będąc zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym, uzyskiwane z tytułu dzierżawy obroty podatnik opodatkowuje podatkiem od towarów i usług.Obecnie postanowił sprzedać przedmiotową nieruchomość.

W związku z powyższym zwraca się z zapytaniem, czy sprzedaż w/w budynków jest opodatkowana podstawową - 22% stawką podatku od towarów i usług, ponieważ nie spełnione są warunki zwolnienia wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług (Dz.U.Nr 5, poz.535 ze zmianami) ?

Jego zdaniem sprzedaż (dostawa) budynków składających się na kompleks "Zagroda XYZ" podlega opodatkowaniu podstawową - 22% stawką podatku od towarów i usług. Uzasadniając swoje stanowisko podatnik stwierdził, że sprzedaż tych obiektów nie może być zwolniona z opodatkowania gdyż nie minął jeszcze 5-letni okres od końca roku, w którym uzyskał pozwolenie na ich użytkowanie.

Stawka podatku od dostaw towarów i świadczenia usług na terytorium kraju wynosi 22%, z wyjątkiem dostaw towarów i świadczenia usług wymienionych w ustawie lub w przepisach do niej wykonawczych jako zwolnione od opodatkowania lub jako opodatkowane niższą stawką podatkową, o czym stanowi art. 41 ust. 1 ustawy z 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług (Dz.U.Nr 54, poz. 535 ze zmianami).

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 tejże ustawy, zwolnione zostały od opodatkowania dostawy towarów używanych, z zastrzeżeniem dostaw obiektów budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyjątkiem obiektów i ich części, które mają być zasiedlone lub zamieszkane po raz pierwszy; zwolnienie nie dotyczy części budynków przeznaczonych na cele inne niż mieszkaniowe. Zwolnienie to obowiązuje pod warunkiem, że w stosunku do tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego; zwolnienie dotyczy również używanych budynków i budowli lub ich części, będących przedmiotem umowy najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze.

W art. 43 ust. 2 pkt 1 tej ustawy zdefiniowano, które budynki, budowle lub ich części są towarami używanymi w rozumieniu przepisów ustawy. I tak są nimi budynki i budowle lub ich części, jeżeli od końca roku, w którym zakończono budowę tych obiektów, minęło co najmniej 5 lat.

Prawo do stosowania w/w zwolnienia zostało jednak ograniczone w art. 43 ust. 6 tej ustawy. Zgodnie z tym przepisem w/w zwolnienia nie stosuje się, jeżeli przed wprowadzeniem w/w budynków, budowli lub ich części do ewidencji środków trwałych lub w trakcie użytkowania wydatki poniesione przez podatnika na ich ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej, a podatnik:

1) miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od tych wydatków;

2) użytkował te towary w okresie krótszym niż 5 lat w celu wykonywania czynności opodatkowanych.

Po przeanalizowaniu stanu faktycznego sprawy należy stwierdzić, że nic nie stoi na przeszkodzie temu, aby dostawa modernizowanych budynków wchodzących w skład w/w kompleksu mogła kkorzystać ze zwolnienia od opodatkowania. Budynki te spełniają bowiem definicję towaru używanego - od końca roku, w którym zakończono ich budowę upłynął już okres pięciu lat. Spełniony jest również dodatkowy warunek wynikający z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, tj. w związku z ich nabyciem nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego - podatek naliczony w ogóle nie wystąpił.Prawa do zwolnienia od opodatkowania tych budynków nie ogranicza również fakt, iż podatnik dokonał w obiektach tych znacznych nakładów modernizacyjnych i odliczył podatek naliczony zawarty w tych wydatkach.

Zgodnie z wyżej cytowanym art. 43 ust. 6 ustawy zwolnienie od opodatkowania podatkiem od towarów i usług dostawy budynków używanych, od których nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego nie może być zastosowane tylko w przypadku łącznego wystąpienia następujących okoliczności:

1. przed wprowadzeniem budynków do ewidencji środków trwałych lub w trakcie użytkowania wydatki poniesione przez podatnika na ich ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej - okoliczność ta wystąpiła, bowiem wydatki związane z modernizacją tych obiektów wyniosły 795,5% ich wartości początkowej;

2. podatnik miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od tych wydatków - okoliczność ta wystąpiła, bowiem wydatki te służyły podatnikowi do wykonywania czynności opodatkowanych (dzierżawa kompleksu);

3. podatnik użytkował te towary w okresie krótszym niż 5 lat w celu wykonywania czynności opodatkowanych - okoliczność ta nie występuje, bowiem w/w obiekty podatnik używa do wykonywania czynności opodatkowanych od 1 maja 2000 roku. Przepis ten nie stanowi, że pięcioletni okres użytkowania liczy się od końca roku w którym poniesiono wydatki na modernizację. Zatem pięcioletni okres użytkowania w celu wykonywania czynności opodatkowanych minął 1 maja 2005 roku.

W związku z powyższym należy uznać, że sprzedaż (dostawa) modernizowanych budynków wchodzących w skład kompleksu "Zagroda XYZ", będących towarami używanymi w rozumieniu przepisów ustawy, od których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego, winna być zwolniona od opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Fakt, iż podatnik poniósł znaczne nakłady na ich modernizację i odliczył podatek naliczony od tych wydatków, w związku z tym, że wykorzystywał te budynki przez okres dłuższy niż pięć lat do wykonywania czynności opodatkowanych (dzierżawa), nie powoduje konieczności opodatkowania tej transakcji.

Reasumując należy stwierdzić, że stanowisko wnioskodawcy dotyczące opodatkowania modernizowanych budynków wchodzących w skład kompleksu "Zagroda XYZ" jest nieprawidłowe.

Niniejszej informacji udzielono w oparciu o stan sprawy przedstawiony w piśmie przesłanym przez pytającego, wg stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania niniejszego postanowienia. Interpretacja ta obowiązuje do czasu zmiany stanu prawnego lub faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę.