Pytanie:

Czy sprzedaż lokali użytkowych, znajdujących się w nieruchomości odziedziczonej w 1994r., podlega zwolnieniu z opodatkowania podatkiem od towarów i usług?

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że Państwo M. w 1994 r. odziedziczyli kilka nieruchomości na terenie S. wybudowanych ok. 100 lat temu. Nieruchomości te już wówczas były zamieszkane oraz były w nich wynajmowane lokale użytkowe. W wyniku spadkobrania i wykupu udziałów we współwłasności na podstawie umów cywilnoprawnych Państwo M. stali się właścicielami tych nieruchomości i stroną umów z najemcami znajdujących się w nich lokali użytkowych oraz mieszkalnych. Jednocześnie w związku z faktem, iż w ramach działalności gospodarczej Państwo M. zajmowali się głównie handlem, po spadkobraniu poszerzyli wpis do działalności gospodarczej o "wynajem nieruchomości na własny rachunek PKD 70.20.Z" i z dniem 01.01.1995r. wprowadzili do ewidencji środków trwałych ww. nieruchomości oraz rozpoczęli ich amortyzację. Podatnicy postanowili sprzedać część wyodrębnionych lokali w należących do nich nieruchomościach i ich zdaniem sprzedaż ta będzie zwolniona z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatku od towarów i usług.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 2 ww. ustawy o podatku od towarów i usług zwalnia się od podatku dostawę towarów używanych, z zastrzeżeniem pkt 10, pod warunkiem że w stosunku do tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego; zwolnienie dotyczy również używanych budynków i budowli lub ich części, będących przedmiotem umowy najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Na potrzeby wykazu czynności zwolnionych z VAT określonego ww. art. 43 towary używane zdefiniowane zostały przez ustawodawcę jako :

• budynki i budowle lub ich części - jeżeli od końca roku, w którym zakończono budowę tych obiektów minęło co najmniej 5 lat,
• pozostałe towary, z wyjątkiem gruntów, których okres używania przez podatnika dokonującego ich dostawy wyniósł co najmniej pół roku.

Przy czym zgodnie z art. 43 ust. 6 ww. ustawy o podatku VAT zwolnienia tego nie stosuje się do dostawy budynków, budowli lub ich części, jeżeli przed wprowadzeniem ich do ewidencji środków trwałych lub w trakcie ich użytkowania wydatki poniesione przez podatnika na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej, a podatnik :

1. miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od tych wydatków;
2. użytkował te towary w okresie krótszym niż 5 lat w celu wykonywania czynności opodatkowanych.

Reasumując sprzedaż lokali użytkowych, znajdujących się ww. nieruchomościach, będzie korzystała z przedmiotowego zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. Nr 54, poz. 535 ze zm.). Bez znaczenia pozostaje fakt czy podatnik ponosił nakłady na ulepszenie ww. nieruchomości i miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od tych wydatków (bez względu na ich wysokość oraz oraz termin), ponieważ zgodnie z pismem powyższe budynki użytkowane były w celu wykonywania czynności opodatkowanych powyżej 5 lat.

Stanowisko to zostało potwierdzone wyjaśnieniem Ministerstwa Finansów z dnia 10 sierpnia 2005 r. Nr PP5-0331-39/290/2005/JB/PP-1149, w którym stwierdzono m.in.: (...) Z przepisu art. 43 ust. 6 wynika, iż zwolnienia od podatku przy sprzedaży używanych budynków, budowli, lub ich części, o których mowa w ust. 1 pkt 2 ww. artykułu, nie stosuje się (mimo że przy nabyciu tych towarów podatnikowi nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego oraz od wybudowania upłynęło co najmniej 5 lat), jeżeli podatnik przed wprowadzeniem ich do ewidencji środków trwałych lub w trakcie użytkowania poniósł wydatki na ich ulepszenie (w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym) w wysokości co najmniej 30% wartości początkowej, a podatnik miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od tych wydatków i użytkował te towary w okresie krótszym niż 5 lat w celu wykonywania czynności opodatkowanych. Użycie w tym przepisie sformułowania "użytkował te towary w okresie krótszym niż 5 lat w celu wykonywania czynności opodatkowanych" wskazuje, że chodzi tu o całkowity okres użytkowania tych towarów do działalności opodatkowanej, a nie o okres od zakończenia modernizacji, czy też o okres liczony od momentu przekroczenia ww. kwoty wydatków poniesionych na modernizację.

Zgodnie z art. 14b § 1 i 2 Ordynacji podatkowej powyższa interpretacja nie jest wiążąca dla podatnika. Interpretacja jest natomiast wiążąca dla organów podatkowych i organów kontroli skarbowej właściwych dla wnioskodawcy do czasu jej zmiany lub uchylenia.

Na niniejsze postanowienie zgodnie z art. 14a § 4 Ordynacji podatkowej służy zażalenie do Dyrektora Izby Skarbowej w Opolu za pośrednictwem Naczelnika tut. Urzędu w terminie 7 dni od daty jej otrzymania (art. 236 pkt 1 Ordynacji podatkowej).