Pytanie:

Czy opodatkowaniu podatkiem VAT podlegać będzie sprzedaż prawa użytkowania wieczystego nieruchomości zakwalifikowanej w wypisie z rejestru gruntów jako grunt rolny?

Wielobranżowe Przedsiębiorstwo Budowlane (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością będące podatnikiem podatku od towarów i usług prowadzi działalność gospodarczą, w ramach której dokonuje obrotu nieruchomościami, polegającego między innymi na zbyciu prawa wieczystego użytkowania gruntu, na którym realizowana będzie budowa budynku mieszkalnego.

Strona pismem (...) zwróciła się z zapytaniem, czy w przypadku sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości zakwalifikowanej w wypisie z rejestru gruntów jako grunt rolny transakcja obciążona będzie podatkiem VAT.

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. Nr 54, poz.535) opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega między innymi odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju oraz odpłatna dostawa towarów, którymi zgodnie z art. 2 pkt 6 są również grunty.Ponadto zgodnie z postanowieniami art.8 ust.1 pkt 1 ustawy opodatkowaniu podatkiem VAT podlega również obrót prawami do wartości niematerialnych i prawnych. Przepis ten stanowi, iż przez świadczenie usług, o których mowa w art.5 ust.1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art.7, w tym też przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej.Prawo użytkowania wieczystego gruntu jest innym prawem rzeczowym niż prawo własności.Zgodnie z przepisami o podatku dochodowym uznane jest za wartość niematerialną i prawną.Zatem w trybie wyżej cytowanego przepisu opodatkowaniu podlega zbycie przez podatnika prawa użytkowania wieczystego zarówno gruntu zabudowanego, jak i niezabudowanego.

Na podstawie przedstawionego przez stronę stanu faktycznego popartego przykładowym aktem notarialnym wynika, iż przedmiotem umowy sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntu na niezabudowanej działce wchodzącej w skład nieruchomości, zawartej pod warunkiem, iż Miasto nie wykona prawa pierwokupu, jest grunt oznaczony w ewidencji gruntów symbolem R - jako grunt rolny.
Zgodnie z treścią ww. aktu notarialnego przedmiotowy grunt stanowi własność Skarbu Państwa, a sprzedający rozporządza nim na zasadzie użytkowania wieczystego z terminem do dnia 11.03.2090r.Zawiera on zapis, iż dla obszaru na którym znajduje się działka brak jest planu miejscowego, a działki objęte powołaną w nim księgą wieczystą nie są wykorzystywane na cele rolne lub leśne. Zgodnie z ostateczną decyzją o warunkach zabudowy przedmiotowa działka określona została jako jednostka strukturalna "D", przeznaczona pod budownictwo mieszkaniowe.

Opisany stan faktyczny potwierdza dostarczona przez stronę w dniu 16.12.2004r. kopia decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie zespołu budynków jednorodzinnych wolnostojących i szeregowych, na którą powołano się w akcie notarialnym. Przedmiotowa decyzja administracyjna wydana została w dniu 31.12.2003r. w oparciu o miejscowy plan szczegółowy zagospodarowania przestrzennego dzielnicy, zgodny z miejscowym planem ogólnym zagospodarowania przestrzennego miasta, zatwierdzonym przez Radę Miasta.
Zawiera opis sposobu zagospodarowania terenu oraz klauzulę, iż grunt działki w granicach określonych we wniosku nie wymaga wydania decyzji zezwalającej na wyłączenie z produkcji, o której mowa w przepisach ustawy z dnia 3 lutego 1995r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych.
Tut. organ podatkowy wskazuje, iż dla celów opodatkowania podatkiem VAT przedmiotowej czynności decydujące znaczenie ma kwalifikacja gruntu.

Zgodnie § 8 ust.1 pkt 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 27 kwietnia 2004r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz.U. Nr 97, poz.970 ze zm.) zwalnia się od podatku dzierżawę gruntów przeznaczonych na cele rolnicze, a także zbycie prawa wieczystego użytkowania tych gruntów.
Materiał zgromadzony dowodzi jednakże, że w momencie zawarcia umowy zbycia prawa wieczystego użytkowania gruntu niezabudowanego, jednoznacznie zostało określone jego przeznaczenie na cel budownictwa mieszkaniowego.

Zatem biorąc pod uwagę powyższe stwierdzić należy, iż zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu w przedstawionej przez stronę sytuacji podlega zgodnie z art.41 ust.1 ustawy o VAT opodatkowaniu stawką podstawową w wysokości 22%.