|
Chcesz odszukać potrzebne Ci informacje z zakresu stosowania prawa podatkowego
szybciej, wygodniej i pewniej, bez reklam?
|
||||||||||
| Słowa kluczowe: budownictwo mieszkaniowe, drogi, infrastruktura, podstawa opodatkowania, stawki podatku, udział | |
| Data: 2011-02-17 | |
Istota interpretacji:Jaką stawką podatku VAT winna być opodatkowana sprzedaż części wspólnych nieruchomości takich jak część udziału w działkach stanowiących układ komunikacyjny zapewniający dostęp do drogi publicznej oraz część udziału w działce na której usadowiony jest ogródek przydomowy i w jaki sposób winna być wyliczona podstawa opodatkowania?W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe. Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą w zakresie budowy i sprzedaży lokali mieszkalnych. Lokale umiejscowione w części parterowej segmentów są sprzedawane m.in. wraz z prawem do wyłącznego korzystania z ogródków znajdujących się przy lokalach mieszkalnych. Ponadto wraz z lokalem mieszkalnym dokonywana jest sprzedaż części udziału w działkach stanowiących układ komunikacyjny zapewniający dostęp do drogi publicznej oraz części udziału w działce, na której znajduje się przydomowy ogródek. W uzupełnieniu wniosku Zainteresowany wskazał, iż działka, na której będą znajdować się ogródki przydomowe nie stanowi odrębnej działki od tej, na której usytuowany jest budynek, w którym znajdują się lokale mieszkalne. Lokale mieszkalne będące przedmiotem dostawy, są zaliczane do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym w rozumieniu art. 41 ust. 12a ustawy z dnia 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.). W związku z powyższym zadano następujące pytanie. Jaką stawką podatku VAT winna być opodatkowana sprzedaż części wspólnych nieruchomości takich jak: część udziału w działkach stanowiących układ komunikacyjny zapewniający dostęp do drogi publicznej oraz część udziału w działce, na której usadowiony jest ogródek przydomowy i w jaki sposób winna być wyliczona podstawa opodatkowania... Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż lokali mieszkalnych jest związana ze sprzedażą udziału w części działek nieruchomości wspólnej, która służy wszystkim właścicielom nieruchomości. Działki te stanowią układ komunikacyjny zapewniający dostęp do drogi publicznej. Wartość tego udziału nie jest określona kwotowo i zawiera się w cenie sprzedawanego lokalu mieszkalnego (w skład którego wchodzi także udział w części wspólnej ogródka przydomowego wraz z wyłącznym prawem korzystania z niego). Sprzedaż udziału w części wspólnej działki stanowiącej układ komunikacyjny zapewniający dostęp do drogi publicznej jest przynależna do sprzedaży konkretnego lokalu i nie jest w żaden sposób wyodrębniona (na podstawie aktu notarialnego nie można dokonać wyceny wartości tegoż udziału w części wspólnej). Nie jest zatem możliwe wyodrębnianie wartości udziału w części wspólnej przedmiotowych działek z wartości lokalu. Powtórzyć należy, iż organy podatkowe i sądy administracyjne potwierdzały, że nieprawidłowe jest dzielenie jednej transakcji na części składowe jedynie w celu zastosowania innej stawki VAT. W związku z powyższym – w myśl art. 41 ust. 12-12a ustawy o VAT i § 37 ust. 2 rozporządzania Ministra Finansów z dnia 24 grudnia 2009 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług – opodatkowanie udziału w części wspólnej działki stanowiącej układ komunikacyjny zapewniający dostęp do drogi publicznej winno nastąpić według stawki przynależnej transakcji głównej, tj. sprzedaży lokalu mieszkalnego (stawka 7%). W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe. Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu ww. podatkiem, podlegają:
Art. 2 pkt 6 ustawy, w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2011 r. stanowi, iż przez towary rozumie się rzeczy ruchome oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…) – art. 7 ust. 1 ustawy. Ustawa o podatku od towarów i usług posługuje się w odniesieniu do dostawy towarów sformułowaniem "przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel" (art. 7 ust. 1 ustawy), a towarami w świetle tej ustawy – co do zasady – są rzeczy lub ich części (art. 2 pkt 6 ustawy). Takie zdefiniowane konstytutywnego aspektu dostawy towarów, odwołując się do ekonomicznego władztwa nad rzeczą sprawia, iż przedmiotem opodatkowania może być nie tylko sprzedaż czy zamiana rzeczy jako fizycznie wyodrębnionych dóbr materialnych, ale również inne transakcje wywierające, z ekonomicznego punktu widzenia, podobne skutki. Prawo dopuszcza, aby własność tej samej rzeczy przysługiwała niepodzielne kilku osobom. Na tym polega współwłasność w świetle art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.). Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności. Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności. Z kolei zgodnie z art. 196 Kodeksu cywilnego, współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną. W przypadku współwłasności w częściach ułamkowych każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w rzeczy. Udział wyraża zakres uprawnień współwłaściciela względem rzeczy wspólnej. Współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, jako wyłącznego prawa współwłaściciela, zasadą jest, że każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli (art. 198 Kodeksu cywilnego). Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział. Współwłaściciele są zatem odrębnymi podmiotami prawa. Zatem, w zakresie pojęcia towarów np. gruntów, mieści się współwłasność, jako prawo do rzeczy wspólnej. Wobec powyższego, towarem jest udział w gruncie (w prawie własności nieruchomości). Jest to zgodne z normami unijnymi, według których państwa członkowskie mogą uznać za towary udziały lub inne prawa o charakterze udziałowym, które dają ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności, czy też posiadania nieruchomości – art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE. L Nr 347 str. 1 ze zm.). Jak już wskazano powyżej, istotą dostawy towarów jest przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Czynność ta daje otrzymującemu towar prawo dysponowania rzeczą jak właściciel. Przepis nie wspomina stricte o przeniesieniu prawa własności. W związku z powyższym sprzedaż udziału w gruncie należy traktować, jako dostawę towarów, zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy, która mieści się w zakresie przedmiotowym opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Stosownie do art. 41 ust. 1 ustawy, w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2010 r., stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Zgodnie z obowiązującym od dnia 1 stycznia 2011 r. art. 146a pkt 1 ustawy, wprowadzonym art. 19 pkt 5 ustawy z dnia 26 listopada 2010 r. o zmianach niektórych ustaw związanych z realizacją ustawy budżetowej (Dz. U. Nr 238, poz. 1578) oraz art. 9 pkt 1 ustawy z dnia 16 grudnia 2010 r. o zmianie ustawy o finansach publicznych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. 257, poz. 1726) w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do 31 grudnia 2013 r., z zastrzeżeniem art. 146f:
W myśl art. 41 ust. 12 ustawy, stawkę podatku, o której mowa w ust. 2, stosuje się do dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji lub przebudowy obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym. Przez budownictwo objęte społecznym programem mieszkaniowym – zgodnie z art. 41 ust. 12a ustawy – rozumie się obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, oraz lokale mieszkalne w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12, a także obiekty sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w klasie ex 1264 – wyłącznie budynki instytucji ochrony zdrowia świadczących usługi zakwaterowania z opieką lekarską i pielęgniarską, zwłaszcza dla ludzi starszych i niepełnosprawnych, z zastrzeżeniem ust. 12b. Art. 41 ust. 12b ustawy stanowi, iż do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym określonego w ust. 12a nie zalicza się:
W przypadku budownictwa mieszkaniowego o powierzchni przekraczającej limity określone w ust. 12b stawkę podatku, o której mowa w ust. 2, stosuje się tylko do części podstawy opodatkowania odpowiadającej udziałowi powierzchni użytkowej kwalifikującej do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym w całkowitej powierzchni użytkowej (art. 41 ust. 12c ustawy). Obiekty budownictwa mieszkaniowego to, budynki mieszkalne stałego zamieszkania sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 11 (art. 2 pkt 12 ustawy). Zgodnie z rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (Dz. U. Nr 112, poz. 1316 ze zm.), budynki mieszkalne stałego zamieszkania sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 11, o których mowa w art. 2 pkt 12 ustawy, to:
Z opisu sprawy wynika, iż Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą w zakresie budowy i sprzedaży lokali mieszkalnych. Zainteresowany wraz z lokalem mieszkalnym będzie dokonywał także sprzedaży udziału w działkach stanowiących układ komunikacyjny zapewniający dostęp do drogi publicznej oraz część udziału w działce, na której znajduje się przydomowy ogródek. Działka, na której będą znajdować się ogródki przydomowe nie stanowi odrębnej działki od tej, na której usytuowany jest budynek, w którym znajdują się lokale mieszkalne. Natomiast lokale mieszkalne będące przedmiotem dostawy, są zaliczane do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym w rozumieniu art. 41 ust. 12a ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.). Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą kwestii wysokości (stawki) oraz podstawy opodatkowana sprzedaży części wspólnych nieruchomości takich jak: część udziału w działkach stanowiących układ komunikacyjny zapewniający dostęp do drogi publicznej oraz część udziału w działce na której usadowiony jest ogródek przydomowy. Wskazać w tym miejscu należy, iż z przytoczonych powyżej przepisów wynika, że od dnia 1 stycznia 2011 r. 8% stawka podatku VAT może być stosowana wyłącznie w stosunku do dostawy obiektów budownictwa mieszkaniowego, objętych programem społecznego budownictwa mieszkaniowego. Stosownie do przytoczonych przepisów, preferencyjna, 8% stawka podatku nie znajduje zastosowania do dostawy innych budynków i budowli. W myśl przepisów ww. rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych, przez obiekty budowlane rozumie się konstrukcje połączone z gruntem w sposób trwały, wykonane z materiałów budowlanych i elementów składowych, będące wynikiem prac budowlanych. Natomiast z uregulowań zawartych w art. 3 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 243, poz. 1623 ze zm.), wynika, że pod pojęciem obiektu budowlanego – należy rozumieć:
Budowlą, w myśl prawa budowlanego, jest każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: lotniska, drogi, linie kolejowe, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową (art. 3 pkt 3 cyt. ustawy). Z powyższego uregulowania wynika zatem, że droga jest budowlą. Wskazać ponadto należy, iż według Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych drogi zaliczone są do grupy 211. Ponadto w art. 146 ust. 3 ustawy zawarta jest legalna definicja "infrastruktury towarzyszącej". Przepis ten nie został uchylony, jedynie skończył się (z dniem 31 grudnia 2007 r.) przewidziany w tym przepisie okres stosowania na jego podstawie obniżonej stawki podatku. Zgodnie z treścią tego przepisu, przez infrastrukturę towarzyszącą budownictwu mieszkaniowemu rozumie się:
- jeżeli są one związane z obiektami budownictwa mieszkaniowego. Zatem drogi, zieleń i mała architektura nie stanowią obiektów budownictwa mieszkaniowego, lecz są elementami infrastruktury towarzyszącej temu budownictwu. Wobec powyższego, sprzedaż udziału w drodze dojazdowej oraz ogródku podlega opodatkowaniu stawką podstawową, bez względu na sposób sprzedaży oraz ich ewentualną przynależność do lokali mieszkalnych. W świetle przytoczonych przepisów nie można zgodzić się ze stanowiskiem Zainteresowanego, iż opodatkowanie udziału w części wspólnej działki stanowiącej układ komunikacyjny zapewniający dostęp do drogi publicznej winno nastąpić według stawki przynależnej transakcji głównej, tj. sprzedaży lokalu mieszkalnego. Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, iż sprzedaż udziału we współwłasności działek zabudowanych drogami i ogródkami stanowić będzie odrębny przedmiot opodatkowania, do którego nie ma zastosowania preferencyjna 8% stawka podatku VAT. Przedmiotowa dostawa nie dotyczy bowiem obiektu budownictwa mieszkaniowego, wyłącznie do którego zastosowanie ma preferencyjna stawka podatku. Zatem dostawa udziału w działkach stanowiących: układ komunikacyjny, zapewniający dostęp do drogi publicznej oraz ogródek przydomowy będzie opodatkowana stawką 23%. Podstawą opodatkowania – w myśl art. 29 ust. 1 ustawy w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2011 r. – jest obrót, z zastrzeżeniem ust 2-21 art. 30-32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy. Obrót zwiększa się o otrzymane dotacje, subwencje i inne dopłaty o podobnym charakterze mające bezpośredni wpływ na cenę (kwotę należną) towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika, pomniejszone o kwotę należnego podatku. Natomiast kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga przepis art. 29 ust. 5 ustawy. Na podstawie tego przepisu, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Z powyższego przepisu wynika, iż przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków lub budowli w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Zatem podstawę opodatkowania podatkiem od towarów i usług dla transakcji sprzedaży udziału w działkach stanowiących układ komunikacyjny, zapewniający dostęp do drogi publicznej należy określić na podstawie art. 29 ust. 5 ustawy. Natomiast podstawę opodatkowania dla sprzedaży udziału w działce, na której usadowiony jest ogródek przydomowy należy określić na podstawie art. 29 ust. 1 ustawy. Nadmienia się, iż powoływanie się przez Wnioskodawcę na orzecznictwo sądowe nie może wpłynąć na ocenę prawidłowości przedmiotowej kwestii. Nie negując orzecznictwa sądowego jako cennego źródła w zakresie wskazywania kierunków wykładni norm prawa podatkowego należy zwrócić uwagę, iż organ podatkowy jest zobowiązany traktować indywidualnie każdą sprawę, natomiast rozstrzygnięcia sądów podejmowane są w oparciu o zebrany w danej sprawie materiał dowodowy. Z treści art. 153 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153 poz. 1270 ze zm.) wynika, że ocena prawna i wskazania co do dalszego postępowania wyrażone w orzeczeniu sądu wiążą w sprawie ten sąd oraz organ, którego działanie lub bezczynność było przedmiotem zaskarżenia. Zatem wyroki sądów są wydane w konkretnych sprawach i dotyczą wyłącznie tych spraw, w których zapadły. Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji. Dodatkowo informuje się, że w niniejszej interpretacji załatwiono wniosek w części dotyczącej stawki podatku oraz podstawy opodatkowania z tytułu sprzedaży udziałów w działkach stanowiących układ komunikacyjny zapewniający dostęp do drogi publicznej i sprzedaży części udziału w działce, na której usadowiony jest ogródek przydomowy. Natomiast w kwestii stawki podatku oraz podstawy opodatkowania z tytułu sprzedaży prawa do wyłącznego użytkowania ogródków przydomowych, została wydana w dniu 17 lutego 2011 r. odrębna interpretacja indywidualna nr ILPP2/443-1802/10-4/EN. Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi, ul. Piotrkowska 135, 90-434 Łódź po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno. Referencje |
|
| 2011-02-17 |