Istota interpretacji:

w zakresie sprzedaży prawa użytkowania wieczystego dwunastu działek o pow. 16,3449 ha według stanu prawnego obowiązującego do 31 grudnia 2010r.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący zaistniały stan faktyczny:

Wnioskodawca czynny podatnik podatku od towarów i usług po zakończonym procesie restrukturyzacji posiada zbędny, przeznaczony do sprzedaży majątek, na który składa się prawo wieczystego użytkowania gruntów dwunastu działek o powierzchni 16,3449 ha z czego:

1. jedenaście z nich o łącznej powierzchni 16,1042 ha jest niezabudowanych i zakwalifikowane są jako grunty przemysłowe w ewidencji gruntów,
2. jedna działka o powierzchni 0,2407 ha zabudowana jest budynkiem rozdzielni elektrycznej, wybudowanym w 1961r. i wydzierżawianym od 2007r. do chwili obecnej. Budynek nie był modernizowany.
   
   

Cała nieruchomość składająca się z wszystkich działek, objęta jest jednym operatem szacunkowym i przeznaczona do sprzedaży łącznie jako całość.

Pismem z dnia 10 stycznia 2011r. Wnioskodawca uzupełnił opis zdarzenia w następujący sposób:

Prawo wieczystego użytkowania gruntów dwunastu działek o łącznej powierzchni 16,3449 ha z czego:

1. jedenaście działek o numerach: 10/16, 2/140, 2/176, 2/332, 2/333, 2/245, 2/334, 2/335, 2/337, 2/252, 2/354 i łącznej powierzchni 16,1042 ha jest niezabudowanych i zakwalifikowane są jako grunty przemysłowe w ewidencji gruntów oraz dla tych działek nie ma planów zagospodarowania przestrzennego, nie wydano decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, natomiast ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego wynika, że teren położony jest w strefie o przeznaczeniu przemysłowo-usługowym,
2. jedna działka o numerze 2/355 i powierzchni 0,2407 ha zabudowana jest budynkiem rozdzielni elektrycznej, wybudowanym w 1961r. a nabytym 31 grudnia 2006r. (nie był odliczony VAT przy nabyciu, ponieważ przejęto budynek zwolniony z VAT) oraz wydzierżawianym od 2007r. do dnia 30 listopada 2010r. Budynek nie był modernizowany. Działka zakwalifikowana jest jako grunt przemysłowy w ewidencji gruntów i nie ma planów zagospodarowania przestrzennego, nie wydano decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, natomiast ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego wynika, że teren położony jest w strefie o przeznaczeniu przemysłowo-usługowym.
   
   

Cała nieruchomość składająca się z wszystkich działek, objęta jest jednym operatem szacunkowym i została przeznaczona do sprzedaży łącznie jako całość.

Wnioskodawca sprzedał powyższą nieruchomość w dniu 1 grudnia 2010r. w związku z czym prosi o wydanie interpretacji zgodnie ze stanem prawnym na ten dzień.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

Czy sprzedaż nieruchomości składającej się z dwunastu działek (w tym jedna zabudowana) sprzedawanych łącznie, należy potraktować jako jedną nieruchomość i opodatkować jedną stawką VAT 22% czy rozliczyć każdą działkę osobno i wtedy opodatkować odpowiednimi stawkami proporcjonalnie do powierzchni...

Zdaniem Wnioskodawcy, prawo użytkowania wieczystego gruntu jedenastu działek zakwalifikowanych w ewidencji gruntów jako grunty przemysłowe stanowiących większą część nieruchomości opisanej w punkcie pierwszym, należy opodatkować stawką podstawową 22%, ponieważ zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu traktowane jest jak dostawa towarów (art. 7 ust. 1 pkt 7 ustawy o VAT) i w przedstawionym przypadku nie jest ona zwolniona z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku od towarów i usług. Kolejna dwunasta działka, która jest zabudowana budynkiem rozdzielni elektrycznej korzystającym ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT w związku z wydzierżawianiem go od 2007r. również objęta jest zwolnieniem w całości stosownie do zapisu art. 29 ust. 5 ustawy o VAT.

Pismem w dniu 18 stycznia 2010r. Wnioskodawca uzupełnił swoje stanowisko w następujący sposób:

Sprzedaż nieruchomości składającej się z dwunastu działek (w tym jedna zabudowana) sprzedawanych łącznie, należy potraktować każdą działkę osobno i wtedy opodatkować odpowiednimi stawkami proporcjonalnie do powierzchni. Zdaniem wnioskodawcy jedenaście niezabudowanych działek należy opodatkować podstawową stawką VAT 22%, natomiast dwunasta zabudowana działka nr 2/355 wraz z posadowionym na niej budynkiem korzysta ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zaistniałego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Na wstępie należy zaznaczyć, że niniejszą interpretację oparto na przepisach prawa podatkowego obowiązujących do dnia 31 grudnia 2010r., gdyż Wnioskodawca zażądał wydania interpretacji zgodnie ze stanem prawnym obowiązującym w dniu sprzedaży działek tj. w dniu 1 grudnia 2010r.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.), zwanej dalej ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary, w świetle art. 2 pkt 6 ustawy o VAT rozumie się rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.

Definicja dostawy towarów zawarta została w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, zgodnie z którą, przez dostawę towarów należy rozumieć przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Za dostawę towarów ustawodawca uznał również oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste jak również zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu (art. 7 ust. 1 pkt 6 i 7 ustawy).

Co do zasady stosownie do art. 41 ust. 1 ww. ustawy stawka podatku wynosi 22% z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Stosownie do zapisu art. 43 ust. 1 pkt 9 powołanej ustawy, zwalnia się od podatku od towarów i usług dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę.

Z cytowanych powyżej przepisów wynika, że opodatkowaniu podlegają te dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku gruntów niezabudowanych, tylko te, które stanowią tereny budowlane lub przeznaczone pod zabudowę. Natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, będących na przykład gruntami rolnymi czy leśnymi, które nie są przeznaczone pod zabudowę, są zwolnione z podatku od towarów i usług.

Należy zauważyć, że ustawa o podatku od towarów i usług w art. 43 ust. 1 pkt 9 posługuje się kryterium przeznaczenia terenu a nie jego klasyfikacją gleboznawczą. Wskazać przy tym należy, iż na gruncie przepisów podatkowych brak jest definicji pojęcia gruntu przeznaczonego pod zabudowę.

Celem określenia czy dany grunt jest przeznaczony pod zabudowę należy się odwołać do przepisów zawartych w ustawie z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.) regulującej zasady kształtowania polityki przestrzennej przez jednostki samorządu terytorialnego i organy administracji rządowej.

Zgodnie z art. 4 ust. 1 i ust. 2 ww. ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu.

Zatem o charakterze danego gruntu winien rozstrzygać odpowiedni zapis w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, który jako dokument prawa miejscowego, decyduje o kwalifikacji gruntu. W sytuacji, gdy dla danego terenu, nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego ani decyzja o warunkach zabudowy, należy posłużyć się inną istniejącą na dzień zawarcia transakcji dokumentacją sporządzoną na podstawie ww. ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Zgodnie z art. 3 ust. 1 ww. ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.

W myśl art. 9 ust. 1 i ust. 4 ww. ustawy w celu określenia polityki przestrzennej gminy, w tym lokalnych zasad zagospodarowania przestrzennego, rada gminy podejmuje uchwałę o przystąpieniu do sporządzania studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, zwanego dalej "studium". Ustalenia studium są wiążące dla organów gminy przy sporządzaniu planów miejscowych. Z cytowanych wyżej przepisów wynika, iż o przeznaczeniu danego terenu, w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz w sytuacji, gdy nie wydano decyzji o warunkach zabudowy, decyduje przeznaczenie terenu określone w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Ustalenia studium są bowiem wiążące dla organów gminy przy sporządzaniu planów miejscowych.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca sprzedał w dniu 1 grudnia 2010r. prawo użytkowania wieczystego jedenastu działek niezabudowanych o nr 10/16, 2/140, 2/176, 2/332, 2/333, 2/245, 2/334, 2/335, 2/337, 2/252, 2/354. Zgodnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego teren, na którym znajdują się ww. działki jest terenem o przeznaczeniu przemysłowo – usługowym.

Zatem sprzedaż prawa użytkowania wieczystego ww. jedenastu działek podlega opodatkowaniu 22% stawką podatku VAT, zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy o VAT.

Natomiast odnośnie sprzedaży prawa użytkowania wieczystego działki zabudowanej nr 2/355 stwierdza się co następuje:

W tym miejscu wskazać należy, że zgodnie z art. 29 ust. 5 ustawy o VAT w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Natomiast zgodnie § 12 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 24 grudnia 2009r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 224, poz. 1799 ze zm.), zwalnia się od podatku zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, jeżeli budynki te lub budowle albo ich części są zwolnione od podatku.

Z powyższego jednoznacznie wynika, że co do zasady grunt lub prawo wieczystego użytkowania gruntu będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki, budowle lub ich części na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu lub zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu korzystać będzie ze zwolnienia od podatku.

Zatem aby stwierdzić czy dostawa nieruchomości zabudowanej budynkiem rozdzielni elektrycznej będzie podlegała opodatkowaniu czy też będzie korzystała ze zwolnienia z podatku VAT konieczne jest ustalenie czy obiekt jakim jest zabudowana będzie korzystał ze zwolnienia czy też nie.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zwolnienia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.
   
   

W tym miejscu należy zauważyć, że zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, przez pierwsze zasiedlenie - rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1. wybudowaniu lub
2. ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.
   
   

Zatem pierwsze zasiedlenie będzie miało miejsce wówczas, gdy wybudowany lub ulepszony obiekt (jego cześć) zostanie sprzedany lub np. oddany w najem. Zarówno sprzedaż, jak i najem są bowiem czynnościami podlegającymi opodatkowaniu.

W analizowanej sprawie, kluczowym elementem jest ustalenie, czy w związku z zamierzoną transakcją sprzedaży nieruchomości nastąpiło pierwsze zasiedlenie, a jeżeli tak to w którym momencie.

Z wniosku wynika, że Wnioskodawca sprzedał w dniu 1 grudnia 2010r. prawo użytkowania wieczystego gruntu zabudowanego budynkiem rozdzielni elektrycznej. Budynek został wybudowany w 1961r., a nabyty 31 grudnia 2006r. Przy nabyciu nie był odliczony VAT, ponieważ budynek był zwolniony z VAT. Budynek był wydzierżawiany od 2007r. do dnia 30 listopada 2010r. Budynek nie był modernizowany.

Tak więc mając powyższe na uwadze stwierdzić należy, iż do pierwszego zasiedlenia budynku rozdzielni elektrycznej doszło w momencie jego wydzierżawienia tj. w 2007r.

Pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku upłynął okres dłuższy niż 2 lata. Zatem sprzedaż tego budynku podlega zwolnieniu od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

W związku z powyższym sprzedaż przez Wnioskodawcę prawa użytkowania działki nr 2/355 zabudowanej ww. budynkiem podlega zwolnieniu od podatku na podstawie § 12 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia w związku z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Reasumując sprzedaż prawa użytkowania:

• jedenastu działek niezabudowanych podlega opodatkowaniu 22% stawką podatku VAT, zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy o VAT,
• działki nr 2/355 zabudowanej budynkiem podlega zwolnieniu od podatku na podstawie § 12 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia w związku z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.
  
  

W świetle powyższego stanowisko Wnioskodawcy, że w przypadku sprzedaży nieruchomości składającej się z dwunastu działek (w tym jedna zabudowana) sprzedawanych łącznie należy potraktować każdą działkę osobno i opodatkować działki niezabudowane stawką 22%, natomiast dostawa działki zabudowanej budynkiem korzysta ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Ocena prawna stanowiska Wnioskodawcy w zakresie:

• sprzedaży prawa użytkowania wieczystego działki nr 63 zabudowanej budynkami i budowlami według stanu prawnego obowiązującego do 31 grudnia 2010r.,
• sprzedaży prawa użytkowania wieczystego działki niezabudowanej nr 62,
• sprzedaży prawa użytkowania wieczystego działki o nr 93 zabudowanej budynkami i budowlami

zawarta została w odrębnych rozstrzygnięciach.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Zgodnie z § 1 pkt 1 rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 28 sierpnia 2008r. w sprawie przekazania rozpoznawania innym wojewódzkim sądom administracyjnym niektórych spraw z zakresu działania ministra właściwego do spraw finansów publicznych, Prezesa Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oraz Prezesa Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego (Dz. U. Nr 163, poz. 1016), skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa Stefana Wyszyńskiego 2, 44-101 Gliwice po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).